[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 다주택자 양도세 중과 등 부동산 규제책이 강남권 대신 한강벨트와 외곽 지역의 집값 및 전월세를 높인 풍선효과를 낳은 것으로 파악됐다. 학계에선 잦은 정책 개입이 주택 시장의 혼란을 가중시켰다고 지적과 함께 지역 맞춤형 공급망 확보와 세제 개편의 필요성이 고개를 든다.

◆ 강남 누르자 외곽 풍선효과…거래 동결 낳은 세제

이창무 한양대 도시공학과 교수는 전일 국민의힘 주최로 열린 '이재명 정부 1년 부동산 정책 평가 및 향후 과제' 토론회에서 "현 정부의 지난 1년 부동산 시장은 매매와 전세, 월세가 동시에 급등하는 '트리플 상승' 국면"이라고 말했다.

이 교수가 국토교통부 실거래가와 서울시 토지거래허가자료를 바탕으로 새 정부 출범 전후 1년을 비교한 결과, 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 매매가 상승률은 직전 1년 10.85%에서 현 정부 1년 8.53%로 다소 꺾였다.

규제를 피한 지역들의 오름세는 매서웠다. 광진·동작·성동·마포구 등 한강벨트 주요 지역의 아파트 매매가 상승률은 약 1.8배(8.04%→14.87%) 높아졌다. 전월세 시장의 충격 또한 컸다. 강북·노원·도봉·성북구 등 외곽 지역의 매매가 상승률은 2.30%에서 6.84%로 뛰었다. 전세는 1.09%에서 12.63%로 10배 이상 올랐고 월세 오름 폭 역시 2.39%에서 13.14%로 확대됐다.

이 교수는 이 같은 현상을 두고 과거 진보 정부 부동산 정책 실패 과정의 빠른 보기 버전이라고 강도 높게 비판했다. 대안으로는 토지거래허가제 완화와 실거주 의무를 완화를 통한 임대 물량 공급을 내세웠다.

그는 "다주택자 양도소득세 중과 재개와 같은 징벌적 세제가 주택 거래의 연쇄 고리를 끊어 거래 동결을 낳고, 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 자극해 시장 양극화를 부추겼다"며 "강력한 규제책과 대통령의 소셜미디어 개입 등 시장 통제 시도가 도리어 정책 피로도를 높이고 전월세 가격 강세를 유발했다"고 지적했다.

세금을 통한 억제 정책의 한계를 꼬집는 목소리도 이어졌다. 진장익 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 세제 정책이 경제 주체의 행동을 바꿀 뿐 시장 구조를 근본적으로 변화시킬 수 없다고 진단했다.

그는 "양도세 중과가 단기 투기 억제를 목표로 했지만 결과적으로 가격 상승을 초래했다"며 "무주택 서민의 주거 안정을 훼손하는 현 상황은 정책 목표의 불명확성을 보여준다"고 비판했다. 해결책으로는 전국 단위 단일 정책 대신 지역 균형 발전과 산업 분산을 결합한 공급 확대 중심의 접근을 주문했다.

◆ "세금으로 집값 못 잡아…다주택자 임대 역할 인정해야"

토론에 참여한 다른 전문가들도 정책 방향의 전면적인 수정을 촉구했다. 김우철 서울시립대 교수는 집값 불안을 세금으로 해결하려는 발상 자체의 오류를 짚었다.

김 교수는 "세금은 철저히 중립성을 지켜야 한다"며 "거주 여부에 따라 장기보유특별공제를 축소하거나 폐지하려는 움직임은 제도의 애초 도입 취지를 크게 훼손하는 것"이라고 주장했다.

정성훈 대구가톨릭대 교수는 국내 보유세가 미국보다 낮다는 단순 비교의 맹점을 반박했다. 취득세, 지방소득세 등 거래세가 지방재정의 60%를 차지하는 현실에서 이를 줄이고 보유세를 단번에 높이자는 주장은 실현 가능성이 낮다는 것이다.

정 교수는 "미국은 취득세 부담이 극히 적고 200억원, 300억원대 상속에도 상속세가 부과되지 않는 등 여러 보조 장치가 존재해 상대적으로 높은 보유세가 유지될 수 있다"고 설명했다.

현장 상황을 간과한 일괄 규제의 위험성도 거론됐다. 주택산업연구원 조사 결과 서울 내 다주택자 37만2000명이 보유한 87만6000가구 중 상당수가 비아파트 임대 물량으로 기능하고 있다. 서울의 임차가구가 222만9000가구에 달하지만 공공임대는 39만3000가구에 불과한 실정이다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "다주택자가 공급하는 142만1000가구의 임차주택 역할을 무시한 채 규제만 가하면 전월세난은 더욱 악화될 수밖에 없다"며 "상업지역 내 주거용 연면적 제한 완화 등 토지이용체계의 전면 점검을 통한 주거 용지 확보가 핵심 대안"이라고 말했다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원 역시 "수요 억제는 잠시 시간을 버는 미봉책일 뿐 실질적인 공급을 대체할 수 없다"고 선을 그었다. 심형석 우대빵부동산 연구소장은 "일관성 없는 정치적 개입이 정책 신뢰도를 추락시켜 정부 지침을 따랐던 선의의 피해자만 양산하고 있다"고 우려를 표했다.

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