[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 6·3 지방선거를 앞두고 강남 재건축을 중심으로 서울 시내 재건축·재개발 사업장들의 사업 추진 움직임이 빨라지고 있다. 선거 결과에 따라 정비사업 추진 기조와 인허가 환경이 달라질 수 있어서다.

특히 민간 주도 정비사업 활성화 기조가 변화하거나 과거 박원순 전 서울시장 시절의 층수 제한 등 규제가 재부상할 가능성이 거론되면서, 통합심의나 정비구역 지정 등 주요 절차를 남겨둔 단지들을 중심으로 조기 인허가 움직임이 나타나고 있다.

다만 일각에서는 정원오 더불어민주당 서울시장 후보 역시 재건축·재개발 활성화 의지를 밝혀온 만큼, 시장 교체 가능성만으로 사업 추진이 급격히 위축되지는 않을 것이란 관측도 나온다.

◆ 올해 들어 강남·서초·여의도 등지 정비사업단지 서울시 심의 도전 러시 뚜렷

18일 재정비 업계에 따르면 서울 강남권을 필두로 서울시내 상급지로 꼽히는 지역의 재건축·재개발 사업장이 사업에 속도를 내는 모습이 나타나고 있다. 

서울 강남구의 한 재건축 추진사업장 관계자는 "지방선거 이전이나 늦어도 6월 말까지 정비구역 지정을 받겠다는 게 추진위의 목표"라며 "시장이 바뀌면 아무래도 서울시 재정비사업 행정이 달라질 가능성이 큰 만큼 빠른 사업 추진에 주민들의 관심도 높은 상황"이라고 말했다. 

실제 올해 들어 강남 재건축을 비롯한 재개발·재건축 사업장의 사업추진 속도가 가팔라지고 있다. 서울시 심의를 받아야하는 정비구역 지정단계와 통합심의 단계를 앞두고 있는 단지들이 사업 추진에 잰걸음을 보이고 있다.

서울시 건축·교통 등 통합심의는 재건축 사업의 '7부 능선'으로 꼽히지만 이를 통과하면 사실상 사업은 성사된 것으로 인식된다. 구청이 담당하는 사업시행인가는 서울시 심의의 후속조치며 관리처분 인가도 별다른 이의 사항이 없으면 통과되는 경우가 많기 때문이다. 즉 재건축사업에 서울시가 개입하는 최종 단계가 바로 심의다. 

대표적인 단지가 강남 재건축의 상징과 같은 은마아파트다. 1979년 입주한 은마아파트는 2002년 당시 재건축 연한인 20년을 넘긴 시점부터 재건축을 시도했지만 번번이 실패했다. 결국 오랜 도전 끝에 지난 2월 서울시 통합심의를 넘어섰다. 계획안에 따르면 은마아파트는 최고 49층 5893가구 단지로 재건축한다. 올 6월 말 강남구청의 사업시행인가를 준비하고 있다. 

한강변 최대어로 꼽히는 서초구 잠원동 신반포 2차도 지난달 서울시 통합심의를 통과했다. 1978년 입주한 48년차 아파트인 신반포2차는 20여년 전부터 재건축을 추진했지만 오랫동안 정체되다 2023년에야 정비구역 지정을 받을 수 있었다. 최고 48층, 2056가구 규모로 재건축될 신반포 2차는 연내 서초구청의 사업시행인가를 받는 것이 목표다.

같은 시기 서울지하철 2호선 강남역 인근 서초동 진흥아파트도 서울시 통합심의를 넘어섰다. 최고 58층, 총 867가구 규모의 주거복합 단지로 조성될 예정이다. 1979년 준공된 진흥아파트는 2004년부터 재건축을 추진하고 있다.

서울시 통합심의를 앞두고 있는 단지들의 발걸음도 빨라지고 있다. 이들 단지도 가급적 6월 안에 통합심의를 받는 것을 목표로 하는 경우가 많다. 서초구 잠원동 신반포4차는 현재 통합심의 절차를 밟고 있다. 최고 48층, 1828가구의 대단지가 조성될 예정이다. 여의도 목화아파트도 통합심의를 준비 중이다. 

재건축 초기 단지들은 정비구역 지정에 속도를 내고 있다. 정비구역 지정은 재건축사업의 초기 단계에서 중기단계에 진입하는 것으로 볼 수 있지만 이 과정을 거치면 완전한 재건축 단지로 공인된다. 역시 서울시의 의결이 필요한 사업단계다. 

서초구 반포동 반포미도2차 아파트는 지난 2월 열린 첫 서울시 심의에서 정비구역 지정에 성공했다. 46층, 4개동 559가구로 재건축할 예정인 반포미도2차는 10년 이상 재건축을 추진한 결과 정비계획이 수립되는 결실을 맺게 됐다. 

이날 심의에서는 강남구 대치우성1차·쌍용2차아파트 통합재건축과 용산구 이태원 청화아파트도 각각 정비구역 지정에 성공했다. 대치우성1차·쌍용2차아파트는 49층, 1324가구 단지로 그리고 이태원 청화아파트는 21층, 679가구 규모 주거단지로 거듭난다.

8기 민선 서울시정 임기 만료를 코 앞에 둔 최근에는 굵직한 단지들도 정비구역 지정에 합류했다. 서초구 신반포7차와 강남구 대치선경아파트는 15일 서울시의 정비구역 지정을 통과했다. 한강공원 입구에 있는 신반포7차는 기존 320가구에서 총 965가구로 재건축될 예정이며 대치동의 '대장 아파트'로 꼽히는 대치선경은 49층, 1571가구로 새로 지어진다. 

◆ 재정비사업장, 시장 바뀌면 민간정비사업 환경 달라질 것…鄭후보측 "신통기획 장점 유지한다"

이처럼 재건축 단지들이 속도를 내는 이유는 '지금이 재건축을 추진하기에 가장 좋은 시기'라는 인식 때문이다. 오세훈 시장 재취임 이후 서울시의 활성화 지원을 받고 있는 재건축은 최근 주택공급 부족 논란과 더불어 '공급이 선'이란 분위기에 힘입어 급속도로 확대되고 있다. 

오세훈 시장은 취임 직후부터 서울 재정비사업에 힘을 실었다. 대표적인 것이 신속통합기획을 비롯해 사업기간 단축이다. 여기에 전임 박원순 시장시절 강력하게 유지되던 한강변 35층 룰을 전격 폐기하면서 한강변에 49층 마천루 아파트들이 즐비해질 전망이다. 

이는 강북권을 비롯한 비(非)강남·비한강벨트 권역도 마찬가지다. 서울시는 서울시 평균 공시지가보다 낮은 11개 구에 대해 '사업성 보정계수'를 도입해 사업성을 확보했다. 또 사업구역이 어느 정도 확보돼야하는 재개발이 어려운 소규모 저층주거지는 모아주택사업을 추진할 수 있게 됐다. 이 과정에서 서울시는 용도지역 상향과 법정 최고 용적률을 잇따라 주고 있다. 

심지어 그동안 민간 정비사업에 묵시적으로 반대하며 공공 재건축·재개발, 도심공공복합사업과 도시재생사업을 주장하는 여당 진영에서도 재건축 활성화를 약속하고 있다. 정원오 민주당 서울시장 후보는 강남 재건축에 대한 지원을 약속하며 '착착 개발'이란 프로그램을 내세워 재정비 사업 확대지원을 공약으로 걸고 있다. 착착 개발은 내용상 오 시장의 신통기획과 큰 차별점이 없다. 이는 2011년 서울시장 보궐선거 당시 박원순 민주당 후보가 '뉴타운 설거지'를 내세우며 도시재생사업을 정비사업의 주요 기법으로 사용한 것과 대조적인 모습이다. 

하지만 시장이 바뀌면 재정비사업 제도에 변화가 올 것이 분명한 만큼 가급적 현 제도에서 사업을 확정하려는 분위기가 확산되고 있다는 게 시장 전문가들의 이야기다. 한 건설업계 관계자는 "서울시 재개발·재건축사업의 속개 여부는 사실상 서울시에 달려있다고 해도 과언이 아니다"며 "정원오 후보가 500가구 미만 사업장의 심의권한을 자치구에 넘기자는 공약을 내걸었지만 이가 실현된다고 해도 박원순 시장 시절처럼 집값 안정, 전세수요 문제 등을 이유로 서울시 등의 견제를 받을 수 있는 대단지 재건축·재개발은 현 제도가 가장 좋은 환경인 것은 자명하다"고 말했다. 

이은형 건설정책연구원 연구위원은 "오 후보는 신통기획으로 대변되는 철저한 민간 중심 재정비사업을 추진했는데 정원오 후보가 소속된 이재명 정부의 주택공급방침은 민간 정비사업보다 공공주도 정비사업"이라며 "이에 따라 정 후보의 시장 당선시 서울시 민간 정비사업의 향방을 예단할 수 없다는 판단이 확대되는 것으로 볼 수 있다"고 말했다. 

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