[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권과 서울을 중심으로 전세가격이 반등하는 가운데, 전세시장의 변동이 매매시장으로 전이되는 양방향 상호작용 구조가 더욱 공고해지고 있다는 분석이 나왔다.

14일 국토연구원은 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

최근 임대차시장은 수도권과 서울을 중심으로 전셋값이 가파르게 반등하는 반면, 지방은 회복이 지연되며 권역 간 양극화가 뚜렷해지고 있다. 연구원은 이 같은 현상이 전세가격과 계약갱신요구권 행사가 밀접히 연동되며 매물 형성에 복합적으로 작용하는 구조에서 비롯됐다고 진단했다.

매매가격과 전세가격은 시차를 두고 서로에게 영향을 미친다. 매매가격은 전세가격에 1개월에서 3개월 사이의 짧은 시차를 두고 즉각적인 전이 효과를 보이는 것으로 나타났다. 이 중 약 65%가 충격 발생 후 3개월 이내에 형성될 정도로 매매에서 전세로의 가격 파급은 매우 빠르게 진행되는 특징을 보였다.

전세가격이 매매가격에 미치는 영향은 3개월에서 9개월이라는 중장기 시차를 두고 발생하는 것으로 확인됐다. 주목할 점은 2000년대 이후 전세가격 상승이 매매가격을 밀어 올리는 양(+)의 인과관계로 구조적 변화가 일어났다는 것이다. 2020년 이후에는 전세가격 변동이 매매가격에 미치는 영향력이 점차 강화되는 추세여서 전세시장의 불안이 매매시장으로 확산될 가능성이 더욱 커진 상황이다.

제도적 요인 또한 임대차시장의 구조 변화를 이끌고 있다. 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 도입 이후 신규 계약 가격이 갱신 계약 가격을 상회하면서 임차인들이 기존 계약을 유지하려는 경향이 강해졌다.

계약갱신요구권 사용률과 전세가격 변동률은 장기적인 균형 관계를 형성한다. 서울의 경우 가격 상승기에는 임차인들이 추가 상승을 피하기 위해 갱신권을 적극적으로 사용하고 가격 하락기에는 신규 계약으로 이동하는 선택적 구조가 뚜렷하게 관찰됐다.

토지거래허가제는 매매 매물 공급을 축소시키는 효과는 있었으나 전세나 월세 매물에는 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 않았다. 제도 효과가 시장별로 비대칭적으로 작용한다는 의미다.

연구원은 이를 바탕으로 시장 안정화를 위해 개인 중심의 영세한 민간 임대 구조를 30년이상 운용이 가능한 기업형 장기임대 중심으로 재편해야 한다고 지적했다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "비아파트나 미분양 주택을 공공이 매입하여 임대주택으로 활용하는 등 공급 방식을 다변화해 공공의 완충 기능을 강화해야 한다"며 "전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 막기 위해 전세자금대출 보증을 축소하고 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 단계적으로 확대하는 것도 방법"이라고 말했다.

무주택자까지 DSR 적용을 넓히고, 임차인의 전세보증금을 임대인의 DSR 산정에 반영하는 로드맵을 통해 가계부채 관리와 시장 안정을 동시에 도모해야 한다는 주장이다.

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