[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치 종료일(5월 9일)을 앞두고 세 부담을 피하려는 이른바 '막차 랠리'가 서울 아파트 시장에서 포착되고 있다. 수요가 탄탄한 송파구 등 주요 지역의 대장 아파트를 중심으로 급매물 거래가 잇따르는 가운데, 강남구와 서초구 일대에서는 증여나 직거래 등 세 부담을 줄이기 위한 우회 거래도 증가하는 모습이다.

◆ 3~4월 서울 토지거래허가 1만5311건…올파포·헬리오시티 등 대장주 위주 손바뀜

5일 서울시정보광장에 따르면 서울시 24개 자치구(노원구 제외)의 3월 2일부터 지난달 30일까지 토지거래허가 내역을 전수 분석한 결과, 이 기간 신고된 허가 건수는 총 1만 5311건에 달했다.

자치구별로는 송파구가 1140건으로 서울 전체에서 가장 많은 거래량을 기록하며 1위를 차지했다. 이어 강서구가 1101건으로 2위에 올랐으며, 구로구(1036건)와 성북구(1019건)가 뒤를 이었다.

그 외 자치구 순위는 은평구(790건), 강동구(771건), 도봉구(758건), 영등포구(755건), 중랑구(740건), 강남구(727건), 동작구(705건), 관악구(675건), 서대문구(648건), 동대문구(626건), 양천구(595건), 서초구(538건), 마포구(470건), 성동구(450건), 강북구(417건), 용산구(384건), 금천구(378건), 광진구(251건), 중구(178건), 종로구(159건) 순으로 집계됐다. 노원구는 최근 기록이 검색 불가했다.

최다 거래 단지들을 살피면 대단지 아파트가 밀집한 지역과 송파구, 강동구 대장주 아파트의 손바뀜이 두드러졌다. 일례로 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온에서는 이 기간 약 50건 내외의 거래가 집중됐다.

송파구 가락동 헬리오시티 역시 약 40건의 허가가 이뤄졌다. 동작구 사당동 사당우성3단지와 성북구 정릉동 정릉풍림아이원 역시 각각 30여 건의 거래가 발생했다. 이는 세금 중과를 피하려는 다주택자들이 대기 수요가 탄탄한 핵심 대장 아파트를 중심으로 급매물을 던졌고, 이를 현금 여력이 있는 수요자들이 빠르게 흡수한 결과로 분석된다.

각 자치구의 허가 내역을 보면 4월 20일에서 30일 사이에 거래 처리가 집중됐다. 구로구의 경우 4월 28일 하루에만 수십 건이 무더기로 승인되기도 했다. 통상 구청의 토지거래허가 신청부터 승인까지 2주에서 3주의 행정 기간이 소요되는 점을 역산해 보면, 4월 하순에 허가된 물량의 실제 계약 체결 및 신청 시점은 3월 말에서 4월 초에 집중적으로 이뤄진 것으로 보인다.

다주택자가 양도세 중과 배제 혜택을 온전히 받기 위해서는 5월 9일까지 잔금 청산이나 소유권 이전 등기 접수를 마쳐야 한다. 허가 구역 내에서는 지자체의 허가를 득해야만 대출 실행 및 잔금 처리가 가능해진다. 즉, 늦어도 4월 상순까지는 토지거래허가 신청을 마쳐야만 물리적으로 5월 9일 데드라인을 맞출 수 있었던 셈이다. 잔금일이 촉박한 절세 매물들이 초단기 잔금 조건으로 시장에 풀리며 소화된 마지막 막차 랠리가 이뤄졌다고 풀이할 수 있다.

◆ 강남 3구는 증여 및 직거래 비중 급증…4월 직거래 비율 7.58%로 ↑

강남 3구(강남, 서초, 송파)는 증여가 강세를 보였다. 법원 등기정보광장의 서울 소유권이전등기(증여) 신청 부동산 현황(집합건물)에 따르면 3월부터 4월까지 두 달간 서울시 전체 소유권이전등기(증여) 신청 건수는 총 3405건이다. 이 기간 강남 3구의 총 증여 건수는 643건으로, 서울 전체 증여량의 약 18.88%를 차지했다.

직거래 역시 강남 권역을 중심으로 두드러졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 서울 직거래는 동기간 461건이 성사됐다. 이는 전체 거래량 1만 149건에서 4.54%에 달한다. 4월은 거래 신고 기한이 약 한 달가량 남아있음에도 직거래 건수 자체는 240건으로 오히려 3월(221건)을 넘어섰다. 전체 거래 중 직거래가 차지하는 비중이 눈에 띄게 상승하는 흐름이다.

특히 강남 3구는 서울시 평균보다 직거래 비중이 더욱 높게 나타났다. 강남 3구의 4월 직거래 건수는 38건으로, 전체 거래 중 7.58%를 차지했다. 이는 3월 직거래 비율 4.40%를 뛰어넘는 수치다. 구별로는 서초구가 9.36%, 강남구가 7.34%, 송파구가 3.71%를 차지해 서초구와 강남구가 우세했다. 세금 부담을 피하기 위해 시세보다 낮은 가격으로 가족 등 특수관계인 간의 직거래를 서둘러 체결했을 가능성이 높다는 분석이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "송파구와 달리 강남구와 서초구의 거래량이 상대적으로 적은 것은 해당 지역 보유자들이 매도 대신 버티기를 선택했기 때문으로 분석된다"며 "최근 늘고 있는 직거래는 시장 가격에 따른 일반적인 거래라기보다 친인척 등 특수관계인 간의 특수 거래 성격이 강하다"고 전했다. 다만 "직거래는 보통 정상적인 시장가보다 낮은 가격으로 체결되는 경우가 많아, 마치 전체 시장 가격이 안정되거나 하락하는 것처럼 보이는 통계적 착시 현상이 나타나고 있다"고 부연했다.

또한 그는 "지난 2월 정부가 중과세 유예 폐지를 공식화함에 따라 절세를 위해 다주택자가 내놓는 매물과 주요 대장 아파트에 진입하려는 매수세가 맞물렸다"며 "5월 9일 이후로는 이러한 절세용 급매물이 자취를 감추게 되므로 매도자와 매수자 간의 관망세가 짙어지며 당분간 거래 감소 현상이 가시화될 가능성이 높다"고 내다봤다.

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