대규모 도시개발사업은 시행 과정에서 장기간에 걸쳐 막대한 사업비가 투입되고, 사업 진행 단계별로 자금 수요가 지속적으로 발생하는 구조를 가진다. 이러한 특성으로 인해 통상 시행사 자체의 자금만으로는 사업 수행이 어려워 외부 자금조달에 크게 의존할 수밖에 없다. 이에 따라 실무상 대부분의 도시개발사업은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 자금이 조달된다.

이와 같은 PF 구조 하에서의 사업은 수 차례의 브릿지론에서 본PF 대출로 이어지는 단계적 자금조달이 전제되며, 각 단계의 자금조달이 차질없이 순차적으로 성사되어야 정상적으로 진행될 수 있는 복잡한 구조를 가진다.

따라서 특정 단계의 대출이 지연되거나 무산될 경우, 후속 자금조달에도 연쇄적인 차질이 발생하여 사업 전체가 중단되고 막대한 손실이 발생할 위험이 크다. 결국 이러한 사업구조 하에서는 시행사 주주들 사이의 긴밀한 협조를 바탕으로 회사의 중요 의사결정이 적시에 이루어지도록 하는 것이 필수적이며, 이는 사업의 성패를 좌우하는 핵심적인 요소가 된다.

문제는 이러한 사업에서 시행사 주주들 사이에 분쟁이 발생하는 경우이다. 특히 특정 주주의 동의나 협조 없이는 대출 실행이 불가능한 PF 구조에서 해당 주주가 그 지위를 이용하여 상대방에게 현저히 불리한 조건의 계약 체결을 요구하는 경우가 발생할 수 있다.

이때 상대방으로서는 사업 전체의 중단을 방지하기 위하여 불리한 조건을 수용할 수밖에 없는 상황에 처하게 된다. 이 경우 계약자유의 원칙과 민법 제104조의 불공정한 법률행위 규정 사이에서 이를 어떻게 규율할 것인지가 문제된다.

민법 제104조는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그 법률행위가 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우 이를 무효로 규정하고 있다. 여기에서 '궁박'이란 경제적 원인뿐만 아니라 정신적·심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 처한 상황에서의 급박한 곤궁 상태를 의미한다.

최근 필자가 수행한 소송에서 시행사 주주 간에 체결한 계약(이하 '이 사건 주주간 계약')에서 위와 같은 쟁점이 문제되었고, 하급심 법원은 민법 제104조에 해당함을 인정하여 이 사건 주주간 계약이 무효임을 확인하는 판결을 선고한바 있기에, 그 내용을 간략히 소개하고자 한다.

해당 사안에서 2대 주주(이하 '피고')는 1대 주주(이하 '원고')가 자신의 협조 없이는 브릿지론이나 본PF 대출의 실행이 불가능하다는 점을 이용하여, 각 단계의 자금조달 협의 과정에서 사전에 당사자 간에 협의되지 않은 추가 조건을 제시하며 원고를 압박하였다.

결국 원고는 피고와 사이에, 피고의 본PF 대출 실행 협조를 조건으로, 피고에게 경영권 프리미엄이 포함된 원고 소유 시행사 주식 일부를 액면가(실제 가치의 약 5%)에 매도하고, 원고 소유 나머지 주식 전부에 대하여도 저가로 매도하도록 하는 콜옵션을 부여하는 내용의 이 사건 주주간 계약을 체결하게 되었다.

필자는 원고를 대리하여 이 사건 주주간 계약이 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효임을 주장하였고, 이에 대하여 피고는 이 사건 주주간 계약은 당사자 간 자유로운 협상에 따라 체결된 것으로서 원고의 궁박 상태나 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형성이 인정되기 어려우므로, 민법 제104조는 적용될 수 없다는 취지로 다투었다.

이에 대하여 법원은 이 사건 사업구조에 관한 심리, 관련 당사자에 대한 증인신문, 주식가치에 대한 감정 등 결과를 종합하여, 이 사건 주주간 계약에는 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형이 존재할 뿐만 아니라, 당시 피고의 협조 없이는 단계적 자금조달 과정에서 차질이 발생하여 사업 전체가 중단되고 막대한 손실이 발생할 개연성이 매우 높은 상황에서 피고가 원고의 이러한 궁박한 상태를 인식하고 이를 이용하여 이 사건 주주간 계약을 체결한 것으로 보았다. 그리하여 법원은 이 사건 주주간 계약이 민법 제104조에 위반되는 불공정한 법률행위에 해당하여 무효라고 판단하였다.

이처럼 법원이 당사자 사이의 합의에 해당하는 계약의 효력을 뒤집어 이를 무효로 판단하는 것은 매우 이례적이다. 그럼에도 불구하고 본 사안은 PF 구조로 진행되는 사업의 특성을 악용한 시행사 주주의 지위 남용행위에 대하여 사법적 통제가 필요하다는 점을 명확히 한 것으로 볼 수 있다.

나아가 이는 계약자유의 원칙이 절대적인 것이 아니라, 당사자 사이의 실질적 불균형과 일방의 궁박 상태를 이용한 거래에 대해서는 민법 제104조를 통하여 그 한계가 설정될 수 있음을 확인한 판시로서 의의가 있다.
결국 구조적으로 특정 주주에게 협상력이 집중될 수 있는 경우, 그 지위를 이용한 과도한 이익의 추구는 허용될 수 없으며, 오히려 이는 중대한 법적 리스크로 귀결될 수 있다는 점에 각별한 유의가 필요하다.

김성중 법무법인 화우 파트너 변호사

경력
· 2018-현재 법무법인(유) 화우
· 2024 농협은행 본점 (파견)
· 2021-22 신한은행 본점 (파견)
· 2021 중소기업은행 본점 (파견)
· 2016-18 법무법인(유한) 대륙아주
· 2015-16 국방시설본부 법무실 (국가송무담당)
· 2013-15 육군 제8군단사령부 법무부 (국선변호, 국가송무·배상담당)

학력
· 2022-23 미국 University of California, Los Angeles, School of Law (Visiting Scholar)
· 2016 고려대학교 대학원 법학과 (행정법박사 수료)
· 2013 제2회 변호사시험 합격
· 2013 고려대학교 법학전문대학원
· 2010 서울대학교 법과대학 법학부
· 2003 중대부속고등학교

※ 외부 필진 기고는 본사 편집 방향과 다를 수 있습니다.

peoplekim@newspim.com