[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 올해 3기 신도시 본청약이 본격화되면서 무주택 실수요의 향방에 시장의 이목이 집중되고 있다. 수도권 핵심 입지에서 공공분양 물량이 대거 공급될 예정인 가운데, 수요가 청약시장으로 이동할지, 기존 주택시장에 잔류할지가 향후 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 부상하고 있다.

분양가가 저렴하고 서울 접근성이 뛰어난 점을 바탕으로 지난해 고양창릉, 하남교산 등 3기 신도시가 높은 청약 경쟁률을 기록한 만큼, 올해도 이 같은 흥행이 재현될 것으로 보인다. 다만 최근 서울 아파트 시장에서 매물이 빠르게 쌓이며 가격 조정 기대감이 커지면서 일부 대기 수요가 청약 대신 기존 주택 매수로 방향을 틀 가능성도 제기되면서 부동산 시장이 수요 분산과 재편 국면에 들어설 것이라는 전망이 나온다.

◆ 3기 신도시 본청약 본격화…실수요 관심 집중

31일 업계에 따르면 올해 예정된 고양창릉, 남양주왕숙2 등 3기 신도시 공공분양 본청약이 실시될 경우 관망세를 보이던 실수요자들이 다시 움직일 가능성이 크다는 관측이 나온다. 

한국토지주택공사(LH)는 이르면 다음달 고양창릉 S-01지구, 남양주왕숙2 A01·A03지구, 인천계양 A9지구 등 주요 3기 신도시에서 본청약이 진행된다. 사전청약 물량 일부를 포함해 약 2300~2700가구 수준의 공급이 이뤄질 것으로 예상된다. 

올해 3기 신도시에서는 고양 창릉 4개 단지 3881가구, 남양주 왕숙2 3개 단지 1868가구, 인천 계양 3개 단지 1290가구가 각각 분양될 예정이다.

수도권 핵심 입지에 공급되는 공공분양 물량이라는 점에서 무주택 실수요자들의 관심이 집중되는 분위기다.

가장 큰 이유는 가격 경쟁력이다. 최근 수도권 민간 아파트 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 웃도는 수준까지 상승한 반면, 3기 신도시 공공분양은 이보다 1000만원 이상 낮은 가격으로 공급된다. 여기에 정책대출을 통한 금융 지원까지 더해지면서 초기 자금 부담을 크게 낮출 수 있다는 점이 매력으로 작용하고 있다. 

특히 고양창릉과 하남교산, 부천대장 등 서울 접근성이 우수한 지역의 경우 오히려 서울 외곽지역에 거주하는 것보다 출퇴근 시간이 단축되는 효과가 있다. 신도시 조성으로 깔끔한 주거 환경과 계획적인 인프라가 함께 구축된다는 점도 실수요자들의 높은 선호요인으로 꼽힌다. 

◆ 서울 매물 증가 변수…청약 흥행 여부는 '미지수'

실제로 지난해 진행된 3기 신도시 청약에서는 높은 경쟁률이 이어졌다. 고양창릉 3개 블록(A4·S5·S6)은 일반공급 610가구 모집에 3만2451명이 몰리며 평균 53대 1의 경쟁률을 기록했고, 남양주왕숙 A1·A2블록 역시 일반공급 기준 19.8대 1의 경쟁률을 나타냈다. 부천대장 A7·A8블록은 평균 128대 1, 하남교산 A2블록 '교산 푸르지오 더 퍼스트'는 263.3대 1에 달하는 경쟁률을 보이며 일부 단지에서는 수백대 1 수준의 과열 양상도 나타났다.

다만 최근 서울 아파트 시장의 흐름은 변수로 꼽힌다. 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 빠르게 증가하면서 일부 지역에서는 매도 호가가 조정되는 움직임이 감지되고 있는 것이다. 거래는 활발하지 않지만 매물 적체가 심화되면서 추가 가격 조정 가능성에 대한 기대감도 커지고 있다.

이 같은 상황은 3기 신도시 청약 수요를 일부 분산시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있다. 청약은 당첨 여부가 불확실하고 입주까지 수년이 소요되는 반면 기존 주택은 가격 협상과 이사 시기 협의를 통해 단기간 내에 거주가 가능하다는 장점이 있기 때문이다. 특히 서울 주요 지역에서 가격이 조정될 경우 실수요자 입장에서는 청약 대신 매매를 선택할 유인이 커질 수 있다.

3기 신도시가 이전과 같은 높은 경쟁률을 기록할 수 있을지는 서울 주택시장 상황과 맞물려 결정될 가능성이 크다. 공급 확대라는 정책 효과에도 불구하고 기존 주택시장과의 '수요 경쟁' 구도가 형성되면서 청약 흥행 여부는 단정하기 어렵다는 분석이 나온다.

업계 관계자는 "3기 신도시는 여전히 가격 메리트가 크기 때문에 기본적인 청약 수요는 유지될 것"이라면서도 "다만 서울 매물이 늘어나고 일부 가격 조정이 나타날 경우 대기 수요 일부가 기존 주택시장으로 이동할 가능성도 있어 과거와 같은 일방적인 쏠림 현상은 나타나지 않을 수 있다"고 말했다.

min72@newspim.com