[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 양도소득세 중과 유예 종료가 약 40일 앞으로 다가왔지만 서울 아파트 시장에서는 매물이 해소되지 못한 채 빠르게 적체되는 모습이다. 특히 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구)를 비롯해 한강벨트를 중심으로 매물 증가세가 두드러지고 있다.

다주택자와 비거주 1주택자들이 중과세 재개 이전에 매도를 서두르며 매물을 쏟아내고 있지만, 고가 상급지 특성상 매수 수요가 제한적이고 가격 눈높이 차가 커 실거래로 이어지지 못하고 있는 것으로 풀이된다. 시장에서는 양도세 중과 유예 종료 시점 전후로 정책 방향에 따라 가격 조정이 이뤄질 것이란 전망이 나온다. 

◆ 양도세 중과 유예 종료 임박…상급지 매물 적체 심화

27일 업계에 따르면 다주택자, 비거주 1주택자 등이 상급지 매물을 쏟아내고 있지만 실제 거래까지 이어지지 않으면서 거래 지연이 심화될 것으로 관측된다.

양도소득세 중과 유예 종료까지 약 40여일이 남은 가운데 서울 아파트 시장 매물이 지속적으로 늘어나고 있다. 특히 매매가격이 높은 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 일대에서 매물이 대거 출회되고 있지만, 이를 받아줄 수요가 충분히 뒷받침되지 않으면서 시장에는 적체 현상이 이어지고 있는 것이다. 

실제로 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만8897건으로 지난 1월1일(5만7001건)에 비해 38.4% 늘어났다. 특히 특히 성동구의 경우 두배 가까이 매물이 늘었고, 송파구와 광진구 역시 70% 넘게 증가한 것으로 나타났다. 

서울 자치구 중 매물 증가율이 가장 큰 곳은 성동구였다. 성동구는 이날 기준 2313건으로 1월 1일에 비해 90.4% 증가했다. 송파구(77.4%), 광진구(70.5%), 강동구(67.8%), 동작구(64.5%), 서초구 (63.8%) 등은 60% 이상 늘었다. 강남구와 마포구, 용산구도 각각 57.0%, 52.5%, 47.0% 증가했다. 강남권을 비롯해 한강 접근성이 높은 지역 위주로 매물이 집중적으로 증가한 모양새다. 

상대적으로 서울 외곽지역은 매물 증가세가 비교적 완만한 흐름을 보였다. 같은 기간 관악구는 26.2%, 노원구는 21.3% 증가했고, 도봉구(12.8%), 금천구(8.5%), 구로구(5.6%)는 10% 증가에 그쳤다. 강북구는 25개 자치구 가운데 강북구만 유일하게 매물이 0.6% 감소했다. 

고가 아파트 비중이 높은 지역의 경우 대출 규제로 자기자본 비중이 높아질 수밖에 없어 충분한 현금을 보유해야 하는 구조다. 이에 따라 매수 진입 장벽이 높아 거래가 제한되면서 매물이 상대적으로 크게 늘어난 것으로 풀이된다.

◆ "눈치싸움 장기화"…정책 변수에 시장 방향성 좌우

시장에서는 양도세 중과 유예 종료 전까지 매도자와 매수자 간 눈치싸움이 이어지며 거래 지연 현상이 지속될 것으로 보고 있다.

세금 부담을 피하기 위해 매물을 내놓았지만 최대한 시세차익을 확보하려는 매도자들이 가격을 쉽게 낮추지 않는 반면 매수자들은 추가 하락을 기대하며 관망세를 유지하거나 여유 자금 부족으로 실제 거래까지 이어지지 못하는 상황이 이어지고 있는 탓이다. 

특히 이후 발표될 7월 세제개편안을 통해 보유세 인상 등 고강도 부동산 대책이 포함될 가능성이 거론되면서 거래는 더욱 위축될 수 있다는 전망이 나온다. 정책 불확실성이 커질수록 매수 심리는 위축되고, 이에 따라 매물 적체 현상이 장기화되면서 전체적인 가격 하향 압력으로 이어질 가능성도 제기된다.

일각에서는 매물 증가에도 거래량이 뚜렷하게 동반되지 않아 '소화 불능' 상태가 장기화될 경우 서울 내 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 관측이 나온다. 상급지는 수요 기반이 탄탄해 가격이 일부 조정되더라도 하방 경직성이 상대적으로 높은 반면 수요가 약한 외곽 지역은 하락 압력이 커지며 지역 간 가격 격차가 더 벌어질 수 있기 때문이다. 

업계 관계자는 "현재 시장은 매물이 쌓이고 있지만 거래로 이어지지 않는 전형적인 관망 국면"이라며 "양도세 중과 유예 종료와 이후 세제개편 방향에 따라 가격 조정 폭과 거래 회복 시점이 결정될 가능성이 크다"고 말했다.

min72@newspim.com