무주택자들이 주택 마련의 꿈을 이루기 위해 선택하는 방안 중 하나가 지역주택조합(이하 지주택) 사업에 참여하는 것이다. 그런데, 이러한 지주택 사업과 관련하여 수년 전부터 납세자와 과세관청간에 종합부동산세(이하 종부세)를 둘러싼 법적 분쟁이 계속되고 있어 무주택자들의 애를 태우고 있다.

분쟁의 핵심은 종합부동산세의 과세표준에 대한 것으로, 부동산의 신탁등기여부에 따라 일부 차이는 있으나 기본적으로 과세관청은 '조합'이라는 하나의 법인격이 지주택이 소유한 주택 전체를 소유한 것으로 보아 모두 합산하여 종부세를 부과하여야 한다는 입장인데 반해, 지주택은 '조합원별'로 구분하여 과세표준을 산정하여 종부세를 부과하는 것이 타당하다는 것이다.

그러나 과세관청의 과세논리는 종부세법의 기본 원칙인 '인별(人別) 과세'와 '실질과세의 원칙'에 정면으로 위배되며, 선량한 지주택 조합원들에게 과도한 세금 부담을 지우므로 어떠한 형태로든 개선됨이 바람직하다.

먼저 종합부동산세의 본질과 지주택의 목적에 비추어 살펴보자. 종합부동산세는 국가가 고액의 부동산 보유에 대해 부과하는 세금으로, 핵심은 납세의무자 개인이 소유한 부동산 가액을 합산하여 세율을 매기는 인별 합산 과세에 있다. 조세는 재산의 명의와 관계없이 실질적으로 소유하고 그 이익을 누리는 사람에게 부과해야 한다는 실질과세의 원칙이 세법의 대전제이다.

반면 지주택의 본질은 조합원들이 주택을 마련할 목적으로 분담금을 출자하여 법인격을 갖춘 단체일 뿐 영리 목적의 일반 회사나 기관이 아니다. 지주택이 조합명의로 취득한 토지나 주택(미분양분 포함)은 조합원들이 출자한 분담금으로 산 것으로 조합의 명의로 등기하는 것은 형식상 수단에 불과하고, 실질적인 권리와 의무는 오롯이 조합원 개개인에게 귀속된다.

그런데 현재와 같이 과세관청이 지주택 전체를 하나의 납세의무자로 보고 모든 자산의 공시가격을 합산하게 되면 다음과 같은 문제점이 발생한다. 첫째, 개별 조합원들이 소유한 지분 가액은 종부세 과세 기준에 미치지 못하더라도, 수십에서 수백 명의 조합원이 출자한 자산이 단순히 지주택 명의로 되어 있다는 이유만으로 이를 합산하는 경우 과세표준이 급격히 상승한다. 단일 납세의무자에게 적용되는 최고 수준의 누진세율이 매겨져, 결과적으로 개인이 냈을 때보다 수십 배에 달하는 '종부세 폭탄'이 지주택과 조합원에게 전가되는 것이다. 이는 종부세의 입법목적에 맞지 않을 뿐 아니라 조세의 예측가능성을 해하고 공정한 조세부담에도 위반된다.

둘째, 이러한 과세방식은 실질과세 원칙에 위반된다. 주택을 취득하기 위해 오랜 기간 고통을 감수해 온 조합원들은 아직 실질적인 이익을 얻지 못했음에도, 사업운영상 필요에 의해 지주택 명의로 부동산을 소유하였다는 이유로 고액의 세금 납부 의무를 공동으로 부담하게 되어 결과적으로 조합원들의 재산권을 침해하게 된다.

법적 분쟁은 아직 계속중이나 지역주택조합에 대한 종부세 산정 기준을 조합원별 실질 소유분으로 분할 산정하는 명확한 기준을 마련하는 것이 조세 행정의 신뢰를 회복하고 공정 과세를 실현할 뿐 아니라 서민주거 안정을 위한 중요한 발걸음이 될 것이다.

이경진 법무법인(유) 화우 변호사

-2002년 제44회 사법시험 합격

-2005년 사법연수원 제34기 수료

-2005년 삼일회계법인 조세변호사

-2009~2013년 서울지방국세청 송무1과 중요소송(국제조세소송)T/F 팀장

-2013~2014년 국세청 국세심사위원회 위원

-2014~2017년 서울지방국세청 송무국 송무과장

-2018~2020년 국세청 국세정보공개심의위원회 위원

-2021~2023년 서울지방국세청 조세법률고문

현재

서울고검 국가송무상소심의위원회 위원

한국여성변호사회 오정기금관리특별위원회 위원

한국부동산원 보상자문위원회 위원

법제처 법령해석심의위원회

국세청 시민감사관 등