내년 초 분기점 올까…보유세·정책 변수에 '완만한 변화' 전망
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 10·15 부동산 대책 시행 후 두 달이 지났지만, 서울 주택시장은 여전히 강세를 보이고 있다. 거래량은 급격히 감소하고 매수심리는 위축된 가운데 강남권과 한강벨트를 중심으로 집값은 오히려 상승세를 이어가고 있다.
일반적으로 거래 감소는 가격 조정으로 이어지기 마련이지만, 이번에는 대출 규제 강화로 매수세만 먼저 위축되면서 매도자 우위의 시장 구조가 지속되고 있다는 분석이다. 자금 여력이 있는 실수요자와 상급지 선호 수요만이 제한적으로 거래에 나서고 있으며, 급매물이 거의 사라진 상황이다. 이에 따라 당분간 가격 조정은 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다.
◆ 거래량 급감 속 신고가 지속…"급하게 팔 이유 없어"
22일 업계에 따르면 서울 주택시장의 거래 위축과 가격 강세가 동시에 나타나는 흐름이 이어지면서 강남권과 한강벨트를 중심으로 한 매물 잠김 현상이 내년 초까지 지속될 것으로 관측된다.
정부가 10·15 주택시장 안정화 방안을 발표한 이후 두달 가까이 지나면서 서울 아파트 거래가 급격하게 줄었다. 서울 전 지역을 규제지역으로 묶으면서 대책 효과가 나타나고 있는 모양새다.
대책 발표 이후 두달간 이뤄진 서울 아파트 거래는 총 7111건이다. 발표 직후 한달간(10월16일~11월15일)은 4413건, 이후 한달 동안(11월16일~12월15일)은 2698건으로 줄었다. 대책 발표가 이뤄지긴 한달 전인 지난 9월16일부터 10월15일까지 서울 아파트 거래량이 1만1376건이었던 점을 감안하면 두달 새 76.3% 감소한 것으로 나타났다.
대출 규제와 자금조달 부담이 커지면서 매수 문의는 들어오지만 실거래까지 이어지는 비중이 크게 줄었고 중저가 단지가 밀집된 외곽 지역을 중심으로 거래 절벽 현상이 뚜렷해졌다. 실제로 일부 자치구에서는 한 달 거래량이 수십 건에 그치며 사실상 '개점휴업' 상태라는 평가도 나온다.
하지만 거래량 감소가 가격 하락으로 이어지진 않고 있다. 오히려 강남3구와 한강변 주요 지역을 중심으로는 신고가 거래가 산발적으로 이어지고 있다. 매수자 수는 줄었지만, 가격을 맞출 수 있는 수요는 여전히 남아 있어서다.
실제로 송파구 잠실동 '아시아선수촌' 전용 151㎡은 지난 8일 56억6000만원으로 신고가를 찍었다. 광진구 광장동 '광장현대3단지' 전용 84㎡ 역시 지난 12일 22억원으로 신고가를 기록했다.
다주택자 양도세 중과에 대한 추가 완화 기대도 약해지면서 매도자 입장에서는 지금 팔아야 할 이유보다 굳이 가격을 낮출 이유가 없다는 인식이 강해지고 있다는 점도 작용한 것으로 풀이된다.
이 같은 매물 잠김 현상은 시장에 나와 있는 물량 자체를 줄이며 가격 방어력을 강화하는 요인으로 작용하고 있다. 거래량은 줄었지만 남아 있는 거래는 대부분 상급지·우량 단지 중심으로 이뤄지다 보니 통계상 가격 상승 흐름이 유지되는 구조라는 분석이다.
◆ 내년 초 분기점 올까…보유세·정책 변수에 '완만한 변화' 전망
시장에서는 최근의 흐름을 단기적인 과열이나 급격한 조정 국면으로 보기보다는 주택을 매입하는 주체가 바뀌는 전환 과정이라는 분석이 나온다. 대출에 의존해 가격 상승을 쫓던 매수세는 대부분 시장에서 이탈했지만, 자금 여력이 충분한 실수요자와 상급지로 이동하려는 갈아타기 수요는 여전하기 때문이다.
이 같은 구조 속에서 시장에서는 매물 잠김 현상이 언제까지 이어질지를 두고 다양한 전망이 나온다. 당장 연말까지는 기준금리 동결 기조와 수도권 공급 부족 인식이 유지되는 만큼 급격한 가격 조정 가능성은 크지 않다는 시각이 우세하다. 특히 대출 규제로 투자 수요가 걸러진 이후에도 '똘똘한 한 채'에 대한 선호는 여전히 강해 강남권과 한강벨트 등 핵심 지역의 수요는 꾸준할 것으로 예상된다.
다만 내년 초를 전후해 시장 분위기가 서서히 변할 수 있다는 관측도 제기된다. 보유세 부담이 현실화되는 6월 이전을 앞두고 일부 다주택자나 현금 흐름이 부담스러운 집주인을 중심으로 제한적인 매물 출회가 나타날 수 있기 때문이다. 특히 그간 가격 조정이 거의 없었던 지역이나 고가 주택을 중심으로 일시적으로 매물이 나올 가능성도 거론된다.
정책 변수 역시 향후 시장 흐름을 가를 핵심 요인으로 꼽힌다. 정부가 연내 발표를 예고했다가 내년으로 연기한 후속 부동산 대책의 방향에 따라 매도·매수 심리가 달라질 수 있다는 것이다. 추가 대출 규제나 세제 조정이 현실화될 경우 관망세가 더욱 짙어질 수 있는 반면, 공급 대책이나 규제 완화 메시지가 나올 경우 매물 잠김이 일부 해소될 여지도 있다.
업계 관계자는 "매물 잠김이 풀리기 위해서는 가격 기대를 꺾을 만한 금리 변화나 정책 신호가 필요하다"며 "그 전까지는 강남권과 한강벨트를 중심으로 한 가격 강세가 상당 기간 이어질 것"이라고 말했다.
min72@newspim.com
