[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 이달 중 추가 부동산 대책 발표를 예고한 가운데, 서울 외곽을 중심으로 제기되는 토지거래허가구역(토허구역) 일부 해제 가능성에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 거래 절벽이 장기화되면서 실수요자의 내 집 마련과 갈아타기 수요까지 위축됐다는 지적이 이어지자 규제 완화 요구가 다시 부상한 것이다.

다만 최근 서울 집값 상승세가 둔화되는 국면에서 성급한 토허구역 조정이 특정 지역으로의 수요 쏠림과 가격 자극으로 이어질 수 있다는 우려도 적지 않다. 이에 따라 정부가 이번 대책에서 토허구역 해제 카드를 실제로 포함할 가능성은 크지 않다는 신중론에 무게가 실리고 있다.

[사진=챗GPT]

◆ 10·15 대책 효과?…서울 아파트 가격 상승폭 2주째 둔화

11일 업계에 따르면 토허구역으로 묶인 서울 외곽지역을 대상으로 규제 완화 필요성이 지속적으로 제기되고 있지만 일부 지역만 해제할 경우 풍선효과 우려가 큰 만큼 정부가 쉽게 결단을 내리기는 어려울 것이란 관측이 나온다.

정부는 10·15 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역과 경기도 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 지정 기간은 내년 12월31일까지다. 지난 9월 7일 대책 발표에도 부동산 가격 급등이 우려되는 상황이 지속되자 투기적 거래를 막기 위한 결단을 내린 것이다. 

그러자 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등 서울 외곽지역을 중심으로 토허구역을 해제해야 한다는 반발이 쏟아져 나왔다. 강남3구와 한강벨트 등 상급지와 달리 서울 외곽지역의 경우 아직 전고점을 회복하지 못한 데다 집값 상승률도 미비했기 때문이다. 

특히 최근 김용범 대통령비서실 정책실장이 인터뷰를 통해 "토허제를 길게 끌고 가지 않을 것"이라고 언급하면서 연내 일부 토허구역의 해제 가능성에 대한 기대감이 커진 상황이다. 

하지만 정책 판단의 무게추는 최근 시장 분위기 변화에 더 실리고 있다. 토허구역 지정 이후 두 달 가까운 시간이 지나면서 서울 아파트 가격 상승 폭이 둔화되는 등 정책 효과가 점차 가시화되고 있는 만큼, 정부 입장에서는 당분간 현행 규제 틀을 유지하며 추가적인 가격 변동성을 최소화하는 것이 상대적으로 부담이 적은 선택이라는 분석이다.

특히 서울에서 일부 지역만 토허구역에서 풀릴 경우 규제가 유지되는 인접 지역과의 가격 격차가 확대되거나 단기 투자 수요가 유입되며 시장 불안이 재점화될 가능성이 있다. 실제로 올해초 강남3구의 경우 해제 직후 거래량과 호가가 빠르게 뛰며 과열 조짐이 나타났던 전례가 있는 만큼, 정부도 토허구역 조정에 대해 당분간 신중한 기조를 유지할 것이란 관측에 힘이 실린다. 

◆ 정부, 관망 기조…내년 6월 지방선거 앞두고 해제 가능성도 

업계에서도 당장 토허구역 해제나 명확한 완화 조치보다는 관망 기조를 유지하면서 시장 반응을 점검할 가능성이 높다는 전망이 우세하다. 

특히 이번 후속 대책이 공급 확대 기조에 방점을 둘 가능성이 큰 만큼 정부가 규제 완화보다 주택 공급 신호 관리에 집중할 것이란 전망도 나온다. 시장을 자극할 수 있는 카드보다는 정책 일관성을 유지하며 안정적인 흐름을 이어가는 전략을 선택할 수 있다는 의미다.

업계 관계자는 "외곽지역을 중심으로 토허구역 완화 요구가 계속 나오고 있지만 일부 지역만 풀 경우 오히려 단기 투기 수요를 자극할 수 있다는 부담이 정부에 적지 않다"며 "최근 가격 흐름이 잦아들고 있는 상황에서 굳이 시장을 흔들 수 있는 선택을 할 가능성은 높지 않다"고 말했다.

일각에선 내년 6월 예정된 지방선거를 앞두고 정치적 판단이 개입될 여지도 배제할 수 없다는 시각도 나온다. 거래 위축에 대한 지역 민원이 누적되고 있는 만큼 정부가 일정 시점 이후 제한적·상징적 수준에서 토허구역 조정에 나설 가능성도 거론된다. 다만 이 경우에도 전면 해제보다는 기준 충족 여부를 내세운 선택적·단계적 완화 방식이 될 것이란 관측이 우세하다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "서울 전 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 것은 사실상 거래 때마다 허가를 받으라는 의미로 국민 불편이 상당한 데 반해 시장 안정 효과는 제한적"이라며 "내년 지방선거 일정까지 고려하면 정부가 토허구역 해제를 검토할 가능성도 배제할 수 없지만 10·15 대책 이후 최소 6개월 이상은 집값 흐름을 지켜보며 판단할 가능성이 크다"고 말했다. 

min72@newspim.com