[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 지역의 마지막 '금싸라기'로 불리는 용산정비창 땅을 국제업무지구로 개발하는 사업이 11년 만에 본격적으로 재개되면서 사업이 순항할지 주목된다.

정부가 미래 국가경쟁력의 핵심, 국민 자긍심의 상징으로 조성하겠다는 계획을 세운 만큼 사업비가 총 51조원에 달하는 초대형 프로젝트임에도 사업 진행은 큰 무리가 없을 것으로 기대된다. 다만 경기둔화와 부동산경기 위축으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에 민간 투자가 줄어들고 있다는 점은 사업 속도에 변수로 자리할 전망이다.

◆ 사업비 51조원으로 단군이래 최대 프로젝트...민간사업자 투자 주목

28일 국토교통부·서울특별시·코레일·SH공사가 용산국제업무지구 공동협약식 열고 관계기관 간 긴밀한 협력체계를 구축하기로 한 가운데 사업비 조달에 관심이 쏠리고 있다.

이 사업은 2007년 첫 계획 당시 사업비가 31조원 정도로 책정됐다. 새판을 짠 이번 사업에는 51조원으로 뛰어 애초 예정가보다 65% 급증했다. 3년 새 40~50% 오른 원자재값 상승세를 감안할 때 시간이 갈수록 사업비는 더 늘어날 것으로 전망된다. 특히 용산국제업무지구 일대는 100층 이상 등 초고층 건물이 다수 조성된다. 고층 건물은 지진, 풍압에 강한 특수구조물로 설치해야 하고 고가의 건설 장비가 추가로 투입돼 공사비가 더 많이 든다.

물론 앞서 한 차례 무산된 것처럼 용산국제업무지구 사업이 또다시 좌초될 가능성은 낮다. 민간사업자 주도 방식의 문제점을 극복하기 위해 코레일과 SH공사가 공동 사업시행자로 나섰기 때문이다. 이들 사업자의 지분은 7대 3이다. 이전 사업에서는 코레일이 정비창 부지를 매각하는 방식이었지만 이번엔 토지주로서 사업에 참여한다. 

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 용산정비창 일대 전경 2024.11.28 min72@newspim.com

민간에 토지를 선 매각하는 방식에서 벗어나 사업시행자가 기반 공사를 진행한 뒤 토지를 공급하는 '선조성 후분양' 방식이다. 공공기업의 투자로 진행되는 만큼 사업이 첫 삽을 뜨지 못한 채 무산됐던 전철을 밟긴 어려운 구조다.

사업시행자는 기반조성 사업비로 우선 14조3000억원을 투입한다. 토지보상비 8조9000억원과 공사비 및 기타비용 5조4000억원으로 구성된다. 이 자금은 코레일 토지매각금액 7조2000억원, SH공사 공사채 3조1000억원, 분양대금 재투자로 4조원을 마련할 계획이다. 나머지 비용은 개발 필지를 팔아 민간사업자의 투자를 유인해 마련한다.

PF 부실 위기가 고조된 상황에서 민간 기업의 참여가 적극적일지는 미지수다. 국내 시행사의 자금력을 감안할 때 대형 건설사들이 직접 나서 땅을 매입한 뒤 개발하는 방식이 유력하다. 이를 위해서는 '조 단위' PF 자금이 필요하다. 건설사들이 리스크 축소를 위해 부동산 PF사업을 덜어내는 상황에서 대규모 신규사업에 참여하기가 부담스러울 수밖에 없다. PF사업으로 위기에 빠진 건설사가 적지 않다. 최근 자체 및 PF사업을 확대하다 부동산 경기침체에 직격탄을 맞은 태영건설이 워크아웃에 빠지기도 했다.

◆ 국제업무지구 내 '화이트존' 지정...고밀 복합개발로 사업성 개선

민간투자 확대를 위해 용산국제업무지구 내 '고밀도 복합개발'을 허용한다. 국제적인 도시 조성을 위해 상징적인 건축물이 필요한 것도 있지만 사업성을 높여 투자 확대를 유인하기 위한 조치다.

이 지역은 '화이트존'(용도·밀도 자유)인 도시혁신구역으로 지정돼 창의·혁신적 개발을 지원하고, 기업이 원하는 맞춤형 도시계획을 추진해 나갈 방침이다. 사업지 평균 용적률이 800% 수준이며 최대 1700%까지 적용한다. 용적률이 높아지면 공간 활용성이 개선돼 사업성이 높아진다.

랜드마크 건물이 들어설 국제업무존의 용도지역은 3종 주거지에서 중심상업지역으로 높일 예정이다. 서울시가 기존 3개 도심(광화문·여의도·강남) 외에 중심상업지역을 부여하는 건 이번이 처음이다. 이 곳에는 랜드마크 건물과 고급 오피스, 마이스(MICE: 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 시설, 호텔, 광역환승센터도 들어선다.

내년 하반기까지 실시계획을 인가․ 및 고시하고, 2025년 말 기반시설 착공에 들어간다. 2030년 1호 기업을 입주시키고, 그해 개별 획지 분양을 진행할 계획이다.

대형 건설사 관계자는 "용산국제업무지구가 서울을 대표하는 개발 사업인 만큼 시공사 참여뿐 아니라 개별 필지의 PF 사업 참여에도 관심이 있다"며 "다만 부동산 경기둔화, PF 악화 등으로 신규 투자에 적극적일 수 없는 상황이어서 사업조건, 유동성 현황 등을 고려해 결정될 것"이라고 말했다.

리얼 앤 인베스트먼트 김주호 실장은 "민간사업자 투자액 규모가 40조원에 육박하기 때문에 국내기업의 투자만으로는 한계가 있을 것"이라며 "글로벌 기업의 투자 유치가 사업 성공여부 및 속도에 큰 영향을 미칠 것"이라고 설명했다.

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