주택공급부족·전셋값 급등·고분양가 등 집값 불안 요인
위기 때마다 정부 정책 역할 커져…총선 전까지 이어질 변수
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 추석연휴 기간 동안 많은 언론사들은 부동산 시장 전망 기사를 쏟아낸다. 가족들이 모여 이야기꽃을 피우는 단골 소재 중 하나이기 때문이다. 올해는 부동산 시장에 미칠 변수들이 그 어느 때보다 많다. 그만큼 불확실성이 커지고 있다는 얘기다. 정부가 추석연휴 코 앞인 지난 달 26일 주택공급대책을 발표한 이유도 이 같은 배경에서다.
당장 집값이 오를지, 내릴지 전문가마다 논리적 근거를 제시하고 있지만 판단하기 쉽지 않다. 부동산 시장에 영향을 미치는 변수가 다양해졌기 때문이다. 이를 크게 3가지 변수로 나눠본다면 ▲거시경제 불확실성▲주택수급▲총선에 따른 정책적 변수 등으로 꼽을 수 있다.
집값의 가장 큰 악재는 위기로 치닫는 거시경제의 불확실성이다. 외부 변수가 국내 불안을 가중시키는 형국이다. 추석연휴 전후로 미국 국채금리가 급등하고 있는 게 대표적이다. 미국 10년물 장기 국채 금리의 급등세는 채권가격 폭락을 의미한다. 이는 국채를 사들인 미국을 비롯한 글로벌 은행들의 채권 평가손이 급증하고 있는 것이다. 올 들어 실리콘밸리은행(SVB) 등 미국 은행의 연쇄파산를 비롯한 도이치방크의 파산 위기도 이러한 이유다.
특히 미 국채를 담보로 한 월가 은행들은 신용창출을 위해 또다시 금리를 올리게 되는 악순환에 빠지게 된다. 안 그래도 미국 연준위(FOMC)가 미국 인플레이션을 잡겠다고 고금리를 고수하고 있는데다, 오는 11월 회의에서 현재 5.25~5.50%인 기준금리를 한 차례 더 올릴 가능성마저 높아지고 있다. 이 때문에 국내 거시경제는 '킹 달러'의 고환율과 고금리에 시름을 앓고 있다. 여기에 한 때 배럴 당 100달러에 육박하는 고유가 마저 겹치는 등 '역대급 삼고(三高)시대'를 맞고 있다.
이는 국내 금융시장 불안과 원자재난을 가중시키면서 부동산 시장의 불안으로 이어질 수 밖에 없다. 유동성 위기를 겪고 있는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장으로 인해 건설사는 물론 증권사와 제2금융권의 부실 우려가 높아지고 있다. 특히 자잿값 급등으로 수익성악화를 우려한 건설사들은 분양 나서기를 꺼려하고 있다.
집값 반등은 다했고 하락을 점치는 대부분 전문가의 논리와 근거는 이 같은 거시 경제의 변동성 요인에 초점을 맞추고 있다. 심지어 제2의 외환위기로 집값이 폭락할 것이라며 지금 집을 사면 망할 것처럼 극단적으로 주장하는 이들도 있다.
이 같은 거시 경제의 흐름이 장기적으로 악화될 경우 집값이라고 용 빼는 재주는 없을 것이다. 하지만 집값 향방을 판단하는 변수는 수급적 요인도 크다. 건설사의 부실과 지지부진한 분양은 경기침체에 따른 파장도 있지만 주택공급부족을 가져올 수 있는 동전의 양면과 같은 변수다. 주택 인허가와 착공실적이 '반토막' 나 2~3년 뒤 공급부족을 초래할 것이란 경고등이 이를 뒷받침하는 근거다.
주택 공급 불안은 전셋값에도 영향을 미친다. 수도권에선 전세 매물난에 시달리는 등 전국 전셋값은 11주째 상승세를 이어가고 있다. 여기에 자잿값과 인건비 상승과 겹쳐 분양가도 급상승하고 있다. 수도권 지역에선 분양 때마다 분양가가 억대로 뛰어 "오늘이 가장 분양가가 싸다"는 말이 나올 정도다. 신축 선호도 때문에 청약 과열현상이 여전해 주변 집값을 자극할 수 있는 요인이 될 수 있다.
정부가 공공분양 물량확대와 PF만기 연장 및 유동성 확대 등 주택공급활성화 대책을 추석 직전 부랴부랴 발표한 이유다. 정부의 9·26 대책을 두고 평가가 엇갈리긴 하지만 단기적으로는 기업의 연쇄부도 위기를 틀어막고 장기적으로 수급불안 요인을 낮췄다는 데는 긍정적이다. 앞서 '레고랜드발' 위기에서 벗어나 시장의 분위기를 반전시킨 것도 특례보금자리론 등 금융대책과 부동산 규제 완화 등 정부 정책의 영향이 컸음을 경험한 바 있다.
이 같은 정책의 변수는 내년 총선까지 이어질 가능성이 높다. 집값을 띄울 의도는 아니겠지만 선거에는 부동산 관련 이슈가 항상 등장한다. 지난 대선에서의 정권교체도 부동산 이슈에 기인했음을 부인하지 못한다. 총선 역시 지역별 부동산 개발 공약이 난무할 가능성이 높다. 물론 지켜지지 못할 공약이 대부분이겠지만 이 역시 집값과 땅값을 자극할 개연성이 높다. 서울 일개 구청장 보궐 선거임에도 부동산 관련 공약이 쏟아진 것만 봐도 총선을 앞둔 정책도 지켜볼 변수다.
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