[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택 공급부족 우려를 해소하기 위해 공공분양 발주를 앞당기려 하고 있지만 대형 건설사들이 적극적으로 참여할지는 불투명하다.

인천 검단 공공분양 아파트의 주차장 붕괴사고가 전체 재시공으로 이어지다 보니 건설사의 사업 부담이 커졌다. 물론 부실시공에는 무거운 책임을 물어야 하지만 사고에 대한 발주처, 설계·감리회사 간 귀책사유가 조사되기 전에도 시공사가 전적인 책임을 져야하는 분위기다. 건설 원자잿값 상승으로 공공분양 도급공사에서 적정 수준의 수익성을 확보하기 어려운 것도 한 이유다.

◆ 사고 무한책임에 수익성 부족...대형사, 입찰참여 불투명

7일 건설업계에 따르면 정부가 최근 공공분양 발주를 늘리겠다는 계획을 세웠지만 대형 건설사의 참여율이 저조할 것으로 전망된다.

대형 건설사 한 주택사업부 임원은 "입지와 발주금액이 중요하겠지만 최근 시공사의 무한책임 분위기에서는 공공분양에 적극적으로 참여하기 쉽지 않다"며 '사고가 발생하면 책임 여부를 떠나 시공사가 모두 떠안는 상황인데 내달 열리는 건설산업 혁신방안에서 발주처와 설계사, 감리회사 등의 권한과 책임 부분이 보다 명확해지길 바란다"고 말했다.

국토교통부가 지난 7일 오전 건설산업 정상화 TF 킥오프 회의를 서울 강남구 건설회관에서 열었다. 국토부 원희룡 장관이 모두 발언을 하고 있다. [사진=이호형 기자]

인천 검단아파트가 주차장 붕괴사고로 재시공이 결정되면서 건설사의 부담이 커졌다. 시공사인 GS건설은 공사비, 입주지연 보상 등 재시공 비용으로 약 5500억원을 떠안게 됐다. 공사비와 인건비가 계속 늘고 있다는 점에서 손실 규모가 더 커질 가능성이 있다. 대표 시공사로서 주차장 붕괴의 책임이 GS건설에 크게 있는 것은 사실이다. 다만 컨소시엄으로 참여한 데다 직접적인 사고 원인에 설계, 감리, 자재 등이 얼마나 영향을 미쳤는지 규정되지 않은 채 '순살 시공사'란 오명을 얻게 됐다.

대형 건설사들이 고급화에 역량을 집중하는 것도 공공분양에 관심이 크지 않은 이유다. 무주택 서민을 위해 조성하는 공공분양은 민간 아파트보다 분양가격이 저렴하다. 이를 위해서는 자재, 설계, 특화시설 등에서 원가를 낮춰야 한다. 그럼에도 공공분양 입주민은 민간 아파트에 준하는 주거 환경을 원하는 게 일반적이다. 시공사가 발주금액에 따라 적정한 공사비를 책정했음에도 고객 눈높이를 맞추지 못할 경우 자사 브랜드 이미지가 나빠지는 경우가 있다.

원가율 상승도 신규 주택사업에 부담을 주는 부분이다. 10대 건설사의 올해 상반기 평균 매출원가율이 7년 만에 최고치인 93%로 치솟았다. 코로나19 이전에 80% 수준이었다는 것과 비교하면 수익성이 크게 악화한 셈이다. 브랜드 홍보효과가 크지 않고 사업부분별 수익성도 가장 적다 보니 공공분양 사업에 대형 건설사가 적극적으로 참여할지 불투명한 것이다.

또 따른 건설사 한 임원은 "공공분양은 민간사업보다는 안정적인 매출을 올릴 수 있다는 장점이 있지만 수익성이 크지 않다는 단점이 있다"며 "시공사 무한책임, 중대재해법 강화 등으로 주택사업에서 느끼는 대형 건설사의 부담이 매우 높은 상황"이라고 강조했다.

◆ 인허가 물량 급감..2~3년 후 공급난 불가피

정부가 공공주택 발주를 앞당기는 이유는 공급난이 우려되고 있어서다. 공사기간을 고려할 때 인허가 물량이 줄어들면 2~3년 뒤 공급부족 현상이 나타난다. 통상적으로 주택시장에서 공급보다 수요가 많으면 집값 상승을 부추기는 경향이 있다.

국토교통부 자료를 보면 올해 1~7월 주택건설 인허가 실적(20만7278가구)은 전년동기보다 29.9%가 감소했다. 이는 주택시장 규제 강화 정책을 폈던 문재인 정부 때와 비교해도 6만 가구 정도 적다. 착공에 들어간 물량은 10만여 가구에 불과하다. 금리인상 부담, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려, 지방 주택경기 악화 등이 주요 원인으로 해석된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "인허가 물량 감소뿐 아니라 PF시장 위축에 착공 물량도 줄어드는 상황"이라며 "착공물량이 예년 수준을 밑돌 경우 2~3년 후 주택시장 불안으로 이어질 수 있어 주택공급 확대 방안이 구체적으로 모색될 필요가 있다"고 말했다.

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