[서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 박원순 전 서울시장 재임 시절인 2018년에 개정돼 소상공인 보호 차원에서 이어져 온 서울시설공단 지하도상가의 입찰공모지침서를 둘러싸고 잡음이 일고 있다.

서울 지하도상가의 노후화를 막기 위해서는 서울시설공단의 예정가격 대비 120%에 국한된 투찰상한제를 개선하고 임차인 계약기간 무제한보장 등 상위법을 위배한 독소조항을 근본적으로 손봐야한다는 지적이 나온다. 이런 입찰 구조를 두고 지나치게 소극적인 서울시 행정 문제도 도마에 올랐다.

◆ 말로만 '계약기간 5년 제한' 사실상 영구 임대…"상가 발전 막는 독소 조항"

5일 관계 기관과 업계에 따르면 현재 서울 지하도상가 운영 기관은 서울시설공단과 서울교통공사로 나뉘어있고 운영 방식에 있어 차이가 크다.

서울시설공단은 시민이 보행하는 을지로·종로·명동·강남·영등포·터미널권 지하철 역사 25개 지하도상가의 2788개 점포를 관리한다. 서울교통공사는 지하철 역 구내에 조성된 1954개 지하철상가를 관리하며 이는 역 구내 유휴공간의 임차수요 발생 시 수시 조정에 따라 유동적이다. 

고속터미널 지하도상가는 서울시설공단의 관리감독하에 (주)고투몰에서 운영하고 있다. 고투몰 지하상가 전경. [사진=이경화 기자]

서울시설공단 공모지침서에는 수탁자의 상가 활성화 의무가 있다지만, 이를 가로막는 독소 조항이 문제라는 지적이 나온다. 소상공업계는 자유로운 투자기회가 배제된 것을 지하도상가 노후화의 근본 원인으로 꼽았다.

우선 서울시설공단 공모지침을 보면, 투찰가격을 예정가격 대비 120%이하로 제한했다. 낙찰자 결정은 추첨을 통한다. 법률상 근거 없이 투찰상한을 못 박으면서 동일가격의 투찰자들이 무한대로 나와 담합(짬짜미)을 유도하는 등 상위법 위반 소지가 있다는 지적이 나온다.

대규모 위수탁상가를 운영하는 서울교통공사를 비롯한 부산과 대전교통공사, 의정부·대구시설관리공단 등 타 기관의 지하도상가 입찰에서는 투찰상한 제한이 없고 최고가를 써낸 사람이 낙찰을 받는 구조다.(아래 표 참고)

임차인의 계약기간을 무제한 보장하는 점도 문제다. 공모지침 상 낙찰자가 기존 임차인과의 계약을 의무화해 평생 임차인 지위 보장·족벌세습의 길을 터줘 다른 임차인의 참여기회를 막고 있다. 

여기에 법률적 근거 없이 관리이윤의 상한선을 5% 내외로 제한하고 있어 투자해 매장 환경을 개산하려는 기업들의 참여를 원천 봉쇄한다는 지적이 뒤따른다.

2018년 상가임대차보호법은 임차인에게 투자금 회수 기회를 부여하기 위해 임차권을 10년까지 보장하도록 개정됐다는 점에서 서울시설공단의 '계약기간 5년 제한' 지침이 이와 상충한다는 지적도 나온다. 사실상 환경개선을 위한 대규모 투자 신규 사업이 불가능하다는 분석이다.

심지어 상가운영 능력 검증 절차도 없다. 만 19세 이상의 모든 개인 또는 법인에 대해 입찰에 참가하게 함으로써 대규모상가(고투몰, 전용면적 4200평 이상·대부액 연간 약 150억원) 운영에 상당한 혼선을 초래할 뿐 아니라 지하상가 환경 개선 의지 또는 능력을 기대할 수 없다는 지적이다.

반면 서울교통공사는 현재 일정면적 기준 이상 상업 시설을 운영 중인 자(법인)로 입찰자격을 제한하고 있다.

◆ 서울시 "폐쇄적 지하상가 입찰, 당장 변화 쉽지 않다"

서울 지하도상가 중에서도 강남고속버스터미널 지하상가 '고투몰' 입찰 관련 문제는 현재 최대 현안이다. 해당 지하도상가에서 영업하는 상인들이 규합해 만든 고투몰은 오는 11월 계약 만료를 앞두고 있어 다음 달 초에 서울시설공단의 새 관리자 선정을 위한 입찰이 진행된다.

고속터미널역 지하도상가 출입구. [사진=이경화 기자]

고속터미널 지하상가는 면적 3만1566㎡에 약 620개 점포가 있는데 영업하는 임차인이 다 다르다. 이를 전체 운영하는 자가 수탁자다. 서울시설공단의 상가단위 위수탁 계약의 경우 점포 내 공실은 수탁자의 책임으로 임차인을 모집한다.

공모지침서에 수탁자는 반드시 기존임차인과 계약을 체결토록 규정하고 있다. 낙찰자의 낙찰금액·관리이윤(5%내외)을 더한 금액에서 임대차 계약 후 임대료를 월정액으로 정해 전대거래(임차인이 임대인(전대인)이 돼 상가를 제3자(전차인)에게 빌려주는 계약) 사례도 빈번하지만 그 확인은 불가한 상태다.

서울시 도로시설과 관계자는 고투몰 입찰과 관련해 "고속터미널역은 유동인구가 많아 (장사)갱신 민원이 있고 들어오고 싶은 사람도 많다보니 상반된 입장으로 문제가 많다"며 "올해 들어 폐쇄적 환경 개선에 대해 여러 고민과 논의를 하고 있는 상황"이라고 말했다.

그는 다만 "고투몰이 11월 계약 만료되면서 9~10월에는 입찰이 나가야해 촉박하다. 조례 개정, 지침서 수정 등 여러 검토 상황이 필요해 지금 당장 변화시키는 건 어렵다"고 밝혔다.

이어 서울교통공사와 다르게 운영되는 이유에 대해서는 "교통공사는 공사 자체 재산이기 때문에 내부 방침을 통해 낙찰자가 직접 시설 투자를 하도록 하는 등 비교가 곤란하다"고 해명했다.

그는 서울 지하상가의 활성화가 더딘 배경으로는 온라인 영향이 크다고 봤다. 그는 "대세는 온라인이다. 지하상가에서 판매하는 품목과 계약기간(공유재산 5년) 개선, 상가 활성화 방안 등을 깊게 고민해 볼 예정"이라며 "입찰과 관련된 상반된 입장을 모두 윈윈할 수 있도록 하는 방안 마련이 필요한 시기"라고 말했다.

서울시설공단 상가운영처 관계자도 "지하도상가 운영은 소상공인 보호 차원에서 정책적으로 하고 있다"면서도 "장기적으로는 변화가 필요해 보인다. 형평성 문제도 같이 고려해 봐야한다"고 밝혔다. 

서울시 한 고위관계자는 '상위법에 위배된 (서울 지하도상가)계약조건을 변경할 것이냐'는 질문에 "내부의 복잡한 사정이 있어 개정은 힘들 것"이라고 답변했다. 

kh99@newspim.com