[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울시내 주요 재건축 단지들이 높이 경쟁에 나서고 있다. 서울시가 올해 발표한 '2040 서울도시기본계획'에서 이른바 '35층 룰'을 의무조항에서 삭제하면서 재건축 단지들이 그동안 올리지 못했던 높이까지 층수를 올리려는 움직임을 보이는 것이다.

타워팰리스 이후 초고층 아파트는 일종의 랜드마크 효과를 받는데다 조망권 확보 등으로 집값 상승 요인이 다분하기 때문이다. 다만 층수가 높아질수록 공사기간과 비용이 늘어나고 특히 주상복합처럼 주거환경이 열악해질 우려가 있어 조합원들간 갈등이 재건축 단지 곳곳에서 일어날 것으로 전망된다.

22일 부동산업계에 따르면 '35층 룰' 폐지 이후 서울시 곳곳의 재건축 단지들이 초고층 아파트 신축을 준비하고 있어 조합 내부이 진통도 함께 불거지고 있다.

여의도 일대 아파트 모습. [사진=이동훈기자]

◆35층 룰 폐지…재건축 아파트 초고층 '랜드마크'로 변신

서울시가 올해초 2040 서울도시기본계획을 발표하며 '35층 룰'을 의무조항에서 삭제하면서 서울 재건축 대상 단지들이 기존 35층에서 49층 이상으로 층수를 늘리는 방안을 추진하고 있다. 

현행 법률에서 아파트의 층수를 제한하는 규정은 없다. 다만 박원순 전 서울시장이 서울시 도시계획조례에서 35층 층수제한을 임의로 설정해 묶었던 것이다. 이에 따라 주거지역에서 지을 수 있는 층수는 최대 49층으로 인식되고 있다.

박원순 시장 재임시절 재정비업계에서는 '35층 룰'에 대한 반발이 거셌다. 법에 없는 조항을 서울시가 임의로 설정한 것이며 왜 35층인지에 대해서도 기준이 없어서다. 이에 따라 오세훈 시장은 선거 공약부터 35층 룰 폐지를 앞세웠으며 취임 후 서울도시기본계획 변경 때 이를 폐지했다.

이에 따라 각 재건축 단지들은 초고층 건립 경쟁에 본격 나선 상황이다. 용산구 이촌동 한강맨션이 68층 재건축을 추진하고 있고 여의도에서는 시범아파트(65층), 진주아파트(58층), 한양아파트(54층) 등이 초고층으로 층수를 올리기 위한 계획안을 마련하고 있다.

이처럼 초고층 건립에 각 재건축 단지들이 매진하는 이유는 초고층의 특성상 지역 랜드마크가 되고 이는 집값 상승과 연계된다는 판단에서다. 초고층아파트의 경우 일종의 랜드마크 효과를 받으며 지역을 대표하는 이미지를 구축할 수 있다. 또 높은 층수로 인해 조망권 확보가 가능해 집값 상승의 요인으로 작용할 가능성도 높다. 특히 층수를 높일 수록 한정된 부지에 더 많은 분양이 가능해 사업성도 높아질 것으로 예상된다.

여경희 부동산R114 연구원은 "재건축 아파트를 49층까지 올릴 경우 한정된 부지에 조금더 분양분을 풀어 사업분이 많아지게 된다"면서 "고층이라 랜드마크 기능도 할 수 있다고 본다"고 말했다.

실제로 용산구 동부이촌동에 위치한 '래미안 첼리투스'는 최고 56층으로 지역의 랜드마크로 우뚝섰다. 삼익주택이 1974년 건설한 렉스아파트를 2015년에 재건축한 아파트로 460가구 모두 50평으로 동일평형이다.

래미안첼리투스는 지난 2021년 4월 전용 124㎡는 36억2500만원에 손바뀜됐다. 이후 2022년 1월 50억 9998억원으로 최고가를 갱신했다. 올해 4월 37억9998억원으로 13억원 낮은 가격에 거래되긴 했지만 그럼에도 평당 9000만원대에 매맷값이 형성돼 있다. 이는 첼리투스 다음으로 비싼 삼성리버스위트에 비해서도 30% 이상 높은 가격이다. 첼리투스 165㎡ 매매 시세는 37억~49억원선이며 삼성리버스위트 166㎡는 26억~29억원선에 형성돼있다. 

동부이촌동 현지 중개업소 관계자는 "첼리투스가 유독 층수가 높은데다 가장 최신 아파트란 점에서 랜드마크 효과를 받으며 주변 단지에 비해 압도적 시세 차이를 보인다"며 "한강맨션 등 후발 재건축 단지가 층수에 욕심을 내는 이유가 바로 이 때문인 것"이라고 말했다 

◆ 층수 높을수록 비용·공사기간 늘어…조합원갈 갈등도

랜드마크 성 초고층 아파트에 대한 인기는 동부이촌동 뿐만 아니라 강남권에서도 확산되고 있다. 현재 대부분의 초중기 재건축단지는 물론 사업계획 승인을 마친 단지들도 49층 건립을 추진할 정도다.

권일 부동산인포 팀장은 "초고층으로 짓게되면 동수가 줄어들면서 건폐율이 좋아지는 만큼 주상복합 단지도 일부 완화되는 부분이 있다"면서 "성수동 트리마제 같은 경우도 앞동 전망 나쁘지 않고, 또 설계시 서로 침해되는 부분도 보완해 설계가 될 거라고 본다"고 말했다. 

다만 50층 이상 넘어갈 경우 초고층 건물로 분류돼 사업성이 다소 떨어질 수 있다. 건축법은 높이 200m 또는 50층 이상부터 초고층 건물로 분류한다. 초고층 건물은 대피를 용이하게 하기 위해 30층마다 한 층을 모두 비우는 피난안전층을 만들어야 한다. 결국 분양할 수 있는 면적이 줄어드는 만큼 사업성이 떨어지는 셈이다. 49층 아파트의 경우에는 '준초고층'으로 분류돼 해당 규제를 적용받지 않는다.

시범아파트 사업지 주변 위치도 [자료=서울시]

단점도 존재한다. 층수를 높일경우 그만큼 비용과 공사기간이 늘어나는 것이다. 당초 35층 룰을 적용받아 설계안을 세웠던 단지의 경우에는 조합간 갈등도 생기고 있다.

반포구 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 35층 층수 제한이 폐지되자 기존 설계안(35층안)을 49층안으로 바꾸려 했다. 하지만 찬성과 달리 반대 의견이 많았다. 설계변경을 하게될 경우 착공‧입주 시기가 늦춰지고 공사비가 증가할 수 있어 부담이 크기 때문이다.

결국 총회에서 안건을 상정했지만 결국 찬성 634표, 반대 1297표로 부결되며 35층안을 그대로 진행하기로 했다. 반포주공1·2·4주구의 경우 49층안으로 변경할 경우 공사기간이 기존 대비 약 7개월 늘어나고 공사 비용은 2000억원 가량 추가될 것으로 알려졌다.

일각에선 주상복합아파트처럼 주거환경이 열악해질 것이란 우려도 나온다. 서울 강남구 도곡동 타워팰리스(69층)를 비롯해 부산 해운대구 엘시티(101층), 해운대 아이파크(72층) 등은 모두 주상복합아파트다. 하지만 일반 아파트와 달리 외부 공간이 좁고 밀도가 높다는 단점이 있다. 특히 2000년대 초중반 타워팰리스 이후 집중적으로 들어선 초고층 주상복합의 경우 빠른 노후도 인해 20년이 다돼가는 지금은 인기를 상당히 잃은 상태다.  

이와 함께 서울시의 공공성이 가미되는 '신속통합기획'을 받지 않고 49층 재건축을 할 수 있을지도 확실하지 않은 상태다. 공공기여를 높이는 대신 일정부분 사업 인센티브를 주는 신속통합기획을 받지 않고 일반 사업으로 49층까지 재건축을 하게 되면 결국 서울시도 특정 단지 특혜 논란을 받을 수 없는 만큼 일반 재건축 단지들의 초고층 건립은 어려울 것으로 보인다. 

한 시장 전문가는 "공공기여를 하지 않는 단지에 층수, 용적률과 같은 건축 조건을 완화해주는 것은 명백한 특혜"라며 "이를 허용하는 것은 서울시로서도 상당한 리스크(위험성)를 안게 될 것"이라고 말했다. 다만 서울시는 공식적으로 "신속통합기획과 층수 완화는 직접적인 연관이 없다"는 입장이다.  

이에 따라 재건축 단지의 신속통합기획 참여도 관심꺼리다. 여의도 경우 상당수 단지들이 신속통합기획에 참여했다. 서울시는 이들 신통기획 단지에 상업지역 수준의 층수 완화를 추진하고 있다. 반면 신통기획 참여하지 않는 단지는 상황이 다르다. 재건축 대어로 불리는 강남구 대치동 은마아파트 역시 내년중 49층안으로 변경 절차를 추진할 전망이다. 다만 신속통합기획 참여는 고려치 않는 것으로 알려졌다. 업계에선 신통기획 없이는 한 개동만 49층으로 올리는 방법은 가능하지만 전체 단지를 일괄적으로 49층으로 짓기는 어려울 것이란 전망이 나온다.

업계 관계자는 "민간에서 계획안을 마련해 올리면 서울시 도시계획심의위원회에서 승인 여건을 판단하는 부분"이라며 "결국 서울시 건축 심의를 넘지 못할 가능성이 높은 상황"이라고 말했다. 

min72@newspim.com