전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

급매물 소진에 고개 드는 '무자본 갭투자'...수도권 일부, 전세가율 90% 넘어

기사입력 : 2023년04월25일 15:40

최종수정 : 2023년04월25일 15:40

올해 갭투자 화성·평택·분당·연수구 순으로 많아
자기자본 3·4천만원으로 사실상 무자본 갭투자
집값·전셋값 하락시 보증사고 증가 불가피

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 급매물이 소진되고 주택 매수심리가 개선되면서 무자본에 가까운 자기 돈으로 집을 사는 갭투자(전세 끼고 주택 매수)가 다시 고개를 들고 있다.

집값이 실거래가 기준으로 최고가 대비 20~30% 하락해 가격 메리트가 생긴 데다 반등시 적지 않은 시세차익이 발생할 것으로 판단해서다. 대출 규제가 완화된 것도 투자수요가 늘어난 이유로 분석된다. 최근 빌라와 오피스텔을 비롯해 갭투자를 활용한 대대적인 전세사기가 적발돼 논란이 되고 있는 가운데 또다시 갭투자가 확산될 우려가 나오고 있어 이에 대한 주의가 요망된다.  

25일 부동산 빅데이터업체 아실과 부동산업계에 따르면 최근 석 달 새 전국에서 갭투자가 가장 많은 지역은 경기도 화성시(100건)로 나타났다.

경기도 평택시가 66건, 성남시 분당구 65건, 인천 연수구 64건, 시흥시 63건, 세종시 61건 등이 뒤를 이었다.

이들 주택은 모두 집주인이 아파트를 사들인 후 새로 임대차 계약을 맺은 사례들이다. 작년 하반기 주택거래가 사실상 개점휴업 상태에 들어가면서 매매뿐 아니라 갭투자가 거의 이뤄지지 않았다가 최근 투자수요가 늘고 있다는 게 중개업소의 설명이다.

지난 2월 화성시 '병점역에듀포레'(778가구)의 전용 84㎡는 3억원에 매매됐다. 그 직 전세거래가 2억7000만원에 이뤄졌다. 집주인은 3000만원만 내고 아파트 한 채를 산 셈이다.

지난달 화성 병점동 주공1단지(1044가구)의 전용 49㎡는 2억원에 거래됐으나 전셋값은 1억6000만원에 달했다. 병점동 느치미마을주공2단지(649가구)의 전용 59㎡는 매매가 2억3000만원에 전셋값은 1억8000만원이다. 이들 주택도 자기자본 4000만, 5000만원을 들여 투자에 나선 것이다.

지난 2월 평택시 세교동 부영(1590가구)의 전용 59㎡는 매맷값 1억6500만원, 전셋값 1억5000만원으로 갭차이가 1500만원에 불과했다. 같은 달 거래된 인천 연수구 송도동 송도더샵센트럴시티(2610가구)의 전용 59㎡도 매맷값과 전셋값이 각각 4억5000만원, 4억3000만원으로 격차가 2000만원에 그쳤다.

이들 단지는 대부분 깡통전세 위험에 노출된 상태다. 매맷값 대비 전셋값 비율이 90%가 넘어 통상적으로 위험 수위로 판단하는 70%를 훨씬 웃도는 수준이다. 물론 집값 하락 여부와 상관없이 전셋값이 떨어지지 않으면 갭투자를 한 집주인은 계속 전세보증금 반환을 해줄 수 있다. 하지만 전셋값은 집값을 넘어가지 않는 특성이 있다. 즉 집값이 떨어지면 전셋값도 떨어질 수밖에 없는 만큼 결국 전세 보증금 미반환 사태가 발생할 가능성이 높아지고 있는 것으로 풀이된다. 

화성시 평택역 인근 A공인중개소 대표는 "급매물이 소진되고 집값 반등 기미가 보이자 적은 비용으로 갭투자할 수 있는 매물을 찾는 투자자가 많이 늘었다"며 "집값이 뛰면 투자액 대비 상당한 시세차익을 거둘 수 있지만 반대의 경우 세입자에 전세금을 내주기도 만만치 않을 것"이라고 말했다.

최근 인천 미추홀, 경기도 동탄 등에서 전세사기가 기승을 부리고 전셋값 하락이 지속되면서 세입자에 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 대폭 늘었다.

주택도시보증공사 자료에 따르면 올해 1분기 전세보증사고 건수는 총 7974건으로 지난해 4분기 2393건의 3배가 넘었다. 분기 기준으로 역대 최다 기록이다. 다가구주택이 3928건으로 절반 정도를 차지했고 아파트와 다세대주택 순으로 많았다.

이런 보증 사고는 더 늘어날 것으로 보인다. 집값 하락으로 전세금을 돌려주기 힘든 집주인이 늘고 있어서다. 집값과 전셋값이 최고조에 달했던 1~2년전 거래건의 경우 전세사기 피해에 노출된 상태다. 집값 반등이 이뤄지면 집을 매각해 전세금을 돌려줄 수 있다지만, 현재로선 회복 시기나 거래시장 정상화 시기를 가늠하기 어렵다는 점도 전세시장 불안이 가중될 수밖에 없다.

리얼 & 인베스트먼트 민수진 부장은 "주택시장 호황 때 전세거래가 이뤄졌던 거래건의 만기가 속속 도래하면서 전세보증 사고, 전세사기 등이 늘어날 여지가 있다"며 "경기둔화 우려, 금융불안, 고금리 기조 유지 등으로 집값 회복시기를 예단하기 어려운 만큼 갭투자보다는 보수적인 접근이 필요한 시점"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
정부조직 개편 방식 '안갯속' [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 조직 개편 발표가 오는 8월 13일로 정해진 것으로 확인됐다. 국정기획위원회는 이달 말 대국민보고를 할 계획이었지만 미뤄지면서 정부조직 개편의 구체적인 방식은 안갯속이다. 26일 뉴스핌 취재를 종합하면, 국정위는 정부 조직 개편안 등을 이재명 대통령에게 보고하며 막바지 정리 작업 중에 있다. 개편이 유력한 기획재정부와 검찰 조직 등에 대한 추가 검토가 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =이한주 국정기획위원회 위원장.2025.07.22 gdlee@newspim.com 국정위는 당초 이달 중 대국민보고 등 주요 일정을 마칠 계획이었다. 국정위의 법적 활동 기한은 60일로 오는 8월 14일까지 활동할 수 있다. 1회 한해 최장 20일까지 연장할 수 있지만 국정위는 조기에 활동을 마무리 하겠다고 했다. 국정위의 속도전에 제동이 걸린 데는 정부의 첫 조직 개편인 만큼 조금 더 신중해야 한다는 목소리가 크게 작용한 것으로 알려졌다. 환경부와 산업자원통상부의 기후와 에너지 파트를 분리해 기후에너지부를 신설하는 과정에서 각 부처의 반발도 나오는 점 등이 대표적이다. 또 이 대통령이 이달 말에서 내달 초 방미 일정이 잡힐 수 있다는 점도 정부조직 개편이 늦어진 배경인 것으로 전해졌다. 1차 정부조직 개편안에는 기재부의 예산 분리 기능과 검찰청 폐지가 담길 것이 유력하다. 조승래 국정위 대변인은 앞서 "기재부 예산 기능을 분리하는 것과 (검찰청의) 수사와 기소 분리는 공약 방향이 명확하다"고 말했다. 기재부 조직 개편은 ▲예산 편성 기능을 분리해 과거의 기획예산처를 되살리고 나머지 기능은 재정경제부로 개편하는 안 ▲예산처가 아니라 재무부를 신설하는 안 ▲기재부 내에서 기능을 조정하는 안 등이 거론돼 왔다. 이 방안들을 놓고 국정위는 검토하고 있다. 현재는 기획재정부를 기획예산처와 재정경제부로 나누는 안이 유력한 것으로 알려졌지만, 국정위는 초안 등과 관련해서는 말을 아끼고 있는 상황이다. 검찰청 폐지 골자의 검찰 조직 개편안도 이번 조직 개편에 포함될 가능성이 높다. 이미 여당에서는 검찰의 수사권과 기소권을 분리하는 내용의 '검찰개혁 4법'을 발의했다. 김용민 더불어민주당 의원 등이 발의한 법안에는 검찰 권력의 핵심인 기소권은 법무부 산하에 공소청을 신설해 여기로 이관하는 내용이 담겼다. 수사권은 행정안전부 산하에 중대범죄수사청을 신설해 이곳으로 넘기기로 했다. 다만 수사권을 행안부 산하에 둘지 법무부 산하에 둘지를 두고는 여권 내에서도 이견이 있어 더 논의 중인 것으로 알려졌다. 금융위원회와 금융감독원 개편 방안을 놓고도 논의가 이어지고 있는 것으로 전해졌다. 당초 금융위 해체 차원의 '금융위 정책과 감독 기능 분리' 조직 개편안이 유력했다. 그러나 최근 여당에서 기획재정부 내 국제금융 업무를 금융위로 이관하는 내용의 법안을 발의하며 '금융위 존치론'이 급부상하고 있다. 금융위 해체론에 제동이 걸렸다는 목소리가 나오면서 이 역시도 오리무중인 상황이다. ycy1486@newspim.com 2025-07-26 07:00
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동