[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 높은 전셋값과 고금리로 인해 늘어만 가던 월세 주택 비중이 올해 반전될 가능성이 나오고 있다.

지난해 전세 수요가 월세 수요로 돌아서면서 월세 비중이 전세비중을 넘어섰지만 올해 시세보다 저렴한 정부의 공공주택 공급이 본격화되는 만큼 전세수요의 매매 이전이 점쳐지기 때문이다.

올해부터 정부가 임기내 50만가구 공급을 예고한 공공분양주택을 비롯해 값 싼 주택 공급이 본격화될 것으로 예상돼서다. 이에 따라 전세 수요가 월세가 아닌 공공주택 매매에 나설 가능성이 진단된다. 다만 '토지임대부'방식인 고덕강일지구나 인기 입지가 아닌 지역은 청약률이 저조할 것이란 지적도 제기된다.

8일 부동산 전문가들에 따르면 지난해 월세로 돌아선 전세수요가 올해부턴 내집마련 수요로 바뀔 수 있다는 진단이 나온다.  

◆2022년 월세 비중 50% 넘어서…금리 인상·전세사기 여파

지난해 전국의 월세 거래량은 139만9201건으로 전년 동기(97만7072건) 대비 43.2% 증가했다. 월평균 11만6600건이 거래된 것이다. 이는 해당 통계를 집계하기 시작한 2010년 이후 최대치다.

금리 인상에 따른 이자 부담과 전세사기 우려 등으로 실수요자들이 전세에서 월세로 주거형태를 전환한데 따른 결과다.

비중 역시 전세를 넘어섰다. 지난해 전체 전월세 거래량은 269만8610건이다. 이 가운데 월세 비중은 51.8%에 달한다. 재작년인 2021년 월세 비중이 43.8%였던 점을 감안하면 8.1%포인트 늘어난 것이다.

월세 비중이 급증한 것은 지난해 금리 인상으로 인해 이자 부담이 늘어난 여파로 풀이된다. 주택담보대출에 이어 시중은행의 전세자금대출도 최고 이자율이 연 7%를 넘어 8%에 육박하고 있다. 이에 전세에 거주하던 세입자들이 상대적으로 대출 이자보다 저렴한 월세로 눈을 돌린 것이다.

특히 자난해 하반기부터는 지난 4~5년간 전세사기 등 전세보증금 문제가 심각해진데 따른 수요 이동도 있었던 것으로 보인다. 억 단위의 보증금을 돌려받지 못할것이란 우려가 커지면서 적은 보증금에 임대료를 내는 월세로 상대적으로 안전하다는 인식이 확산된 탓이다. 보증금이 적으면 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 대부분의 금액을 돌려받을 수 있다. 

이같은 여건에 따라 지난해 월세 계약은 사상 최대치를 기록했다. 올해 역시 시장 환경을 볼 때 전세는 저물고 월세 계약이 꾸준히 늘어날 것이란 전망이 우세하다. 추가 금리 인상과 전세사기에 대한 피해 사례가 속출하고 있어서다. 한국은행은 연초 추가적인 금리 인상 단행을 예고했다. 실제로 다음주 중 금융통화위원회가 새해 첫 통화정책방향 결정회의를 앞두고 있는 가운데 0.25%p 인상될 것이란 전망이 우세하다.

아울러 '빌라왕' '건축왕' 등 최근 대규모 전세사기가 수면 위로 떠오르면서 유사한 전세사기 피해 사례가 속출하고 있는 점도 월세 증가 요인으로 꼽힌다. 이에 일각에선 고금리 여파로 월세 선호 현상이 심화되면서 전세 시장 규모가 크게 줄어들 것이란 우려도 제기된다.

부동산 관계자는 "높은 대출 이자 부담으로 월세를 선호하는 경향이 높아진데다 최근 전세사기로 인한 피해 사례가 쏟아지면서 전세 거주에 거부감을 보이는 수요자들도 나오고 있다"면서 "금리 인상이 당장 멈추더라도 금리가 내려올때까지 상당 시간 소요될 것으로 예상되면서 전세를 선택하는 사람은 지속적으로 줄어들 것"이라고 말했다.

◆시세 대비 저렴한 공공주택 공급 본격화…"전세수요, 월세대신 매매로 움직일 수도"

다만 전세수요가 월세 대신 매매로 이동할 수 있다는 진단도 나온다. 정부가 공공분양주택 7000가구를 연내 사전청약으로 조기 공급키로 하면서 임대차 수요가 이동할 것이란 전망이다. 실수요자들이 시세보다 30% 저렴하게 나오는 공공주택으로 내 집 마련에 나설 가능성이 높기 때문이다.

현재 서울 강동 고덕강일3단지와 고양창릉, 남양주 양정역세권 및 진접2 등에서 2300여가구가량에 대해 사전청약에 대한 모집공고가 발표된 상태다. 특히 고덕강일단지와 고양창릉은 입지가 우수해 대기 수요가 많이 몰릴것으로 예상된다.

고덕강일의 경우 분양가는 본청약 시점(2026년 하반기) 추정가격으로 약 3억5500만원이다. 추정 토지 임대료는 월 40만원이다.사전예약 공고가격은 '추정가격'으로 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본청약 시점에 관련 규정에 따라 최종확정 공고할 예정이다.

실제로 고덕강일3단지 주변에 위치한 강일리버파크 1단지 전용59㎡는 2020년 11월 5억1000만원에 거래됐다. 강동리버스트4단지의 경우 전용 59㎡의 지난해 11월 보증금3억원에 월 임대료 40만원으로 월세계약이 체결됐다. 강동리버스트8단지 전용 59㎡은 지난해 5월 보증금4억원에 월 임대료 50만원으로 계약이 체결됐다.

고양창릉 신도시 주변에 위치한 '도래울파크뷰' 전용 59㎡는 지난해 12월 5억3500만원에 거래됐다. '원흥호반베르디움더퍼스트' 전용 59㎡는 지난해 11월 5억9000만원에 손바뀜됐다.

전용 59㎡의 대략적인 매매가를 5억5000만원선으로 잡을 경우 고양창릉에 공급되는 공공분양주택의 가격은 3억8500만원으로 추정된다.

다만 고덕강일지구의 경우 토지임대부 방식으로 공급되는 만큼 기대만큼 수요자들이 몰리진 않을 것으로 보인다. 토지는 공공이 소유한채 건축물만 수분양자가 분양받는 방식으로 입주 비용은 저렴할지 몰라도 미래 자산 가치는 낮다는 평가가 나온다. 특히 아직 법령 개정 이전이라 환매 조건이 까다로운 만큼 재산권 행사를 하지 못할 수 있는 두려움에 선뜻 투자자들이 나서지 않을 가능성이 크다. 정부가 발표한 제도 개선이 이뤄지더라도 10년을 '거주'해야만 개인간 거래가 가능하다. 사실상 재산권 행사가 불가능한 것이다.  

비인기 입지도 약점으로 지적된다. 남양주 진접과 양정역세권 역시 고양창릉에 상대적으로 입지가 좋지 않아 기대에 미치지 못할 것이란 전망이 나온다.

업계 관계자는 "서민들의 내 집 마련을 지원하기 위해 저렴한 공공주택을 공급하는 점은 긍정적인 측면"이라면서 "하지만 가장 대기수요의 관심이 쏠리는 고덕강일지구의 경우 토지임대부 방식으로 공급하는 것은 어떻게 보면 수요자들을 기만하는 것이라고 볼수 있다"고 지적했다.

그러면서 "월세 수요를 어느정도 흡수하는 역할은 할 수 있겠지만 집값 하락세가 잦아들 때까지 월세 선호현상은 유지될 것이란게 중론"이라고 덧붙였다. 

또다른 전문가는 "지난 이명박 시절처럼 저렴한 공공분양주택이 나온다면 전세수요가 월세 대신 매매로 이동할 가능성이 매우 높다고 본다"면서도 "가격도 가격이지만 서울 도심 거주를 원하는 수요가 경기도 외곽의 집을 분양 받을 가능성은 매우 낮기 때문에 결국 분양가와 입지가 관건이 될 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com