전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[김정태의 부동산주간뷰] 집값 급락에 '역전세난'까지, 진짜 위기인 이유

기사입력 : 2022년12월04일 07:00

최종수정 : 2022년12월04일 07:00

급격한 금리인상 여파 집값·전셋값 급락, 가계-기업-금융 동반 부실 악순환 고리로

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 세입자를 구하지 못해 발을 동동 구르는 집주인들이 급증하고 있다. 불과 5,6개월 전만 해도 많은 이들이 전세매물이 씨가 마르는 '전세대란'을 걱정하며 정부의 대응을 촉구했었다. 전세대란은 안 그래도 고공행진을 지속하던 집값을 다시 한번 밀어 올리는 부작용을 가져왔다. 전셋값도 너무 오른 상황이다 보니 월세화가 가속화됐고 이 때문에 전세매물이 더욱 줄어드는 악순환을 야기시켰다.

그런데 상황이 급반전됐다. 본격적인 금리 인상 직전의 시장 분위기는 집값이든, 전셋값이든 올라도 너무 오른 가격에 거래량이 눈에 띄게 줄어든 상태였다. 매도자와 매수자간 간극이 커지면서 눈치장세가 펼쳐졌다. 여기에 시장 금리가 가파르게 오르자 시장은 급냉각됐다. 가뜩이나 엄격한 대출규제를 뚫고서라도 빚내서 집을 사고자 하는 이들은 자취를 감추면서 악순환이 시작했다. 매물은 더욱 쌓이며 조정을 거치던 집값 하락세가 가팔라졌다.

집값 급락이 전셋값 급락에도 영향을 미쳤지만 직접적 요인은 역시 금리 문제였다. 고금리 여파로 너도나도 받은 전세대출 수요가 급감하면서 신규 전세 계약도 뚝 끊기게 됐다. 임대차 보호법 적용으로 신규 전세를 계약하고자 하는 세입자들이 더 이상 찾아보기 어려워졌다. 전세금 인상이 제한적인 계약연장 보다 2~3배 높았던 탓이다.

월세 전환 추세도 다른 양상으로 지속되고 있다. 까다로운 대출 규제에 고금리를 부담하기 보다는 반전세, 월세를 택하는 수요가 더 많아졌다. 그러다보니 이번엔 전세 세입자의 씨가 마르면서 전셋값 급락의 악순환으로 빠져들었다.

진짜 위기가 다가 왔다. 집값 급락도 문제지만 전셋값도 수 억원씩 떨어지는 동반 급락으로 시장이 붕괴될 수 있다는 공포감마저 느껴진다. 전셋값 급락으로 인한 부작용은 집값 급락보다 한층 더 복잡한 양상으로 꼬인다.

전세는 집주인과 세입자간 개인들만 연결돼 있는 게 아니다. 금융기관, 건설사 등과도 엮여진다. 특히 2020년과 2021년에 신규 전세 계약 2년 만료 시한이 돌아오고 있는 이 시기가 전셋값이 급등한 시기다. 비싼 가격으로 계약한 세입자들은 같은 지역에서 훨씬 저렴한 전세 매물을 구할 수 있기 때문에 계약을 연장할 이유가 없다. 실제 전세금 반환 요청이 급증하는 사례가 급증하고 있다. 하지만 집주인들 입장에선 '거래 빙하기'에 새로운 세입자를 구하기도 어렵고 차액을 돌려주기 위해선 대출을 받아야 하는데 이 또한 쉽지 않다. '역(逆)전세대란'이 전국 곳곳에서 일어나고 있는 것이다. 이 때문에 집주인과 세입자간의 분쟁이 '임의경매' 급증이란 최악의 결과로 나타나고 있다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난 10월 전국에서 임의경매 개시결정등기가 신청된 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물 수는 2648건으로 전달(1924건)대비 37.6% 증가했다. 이는 지난 2020년 7월(2857건) 이후 2년3개월 만에 가장 많은 수치다.

특히 낙폭 금액대가 다른 지역에 비해 큰 서울 지역에서 임의경매가 급증하고 있다. 지난달 서울의 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 500건으로 전국 17개 시도 가운데 가장 많은 것으로 조사됐다. 서울의 경우 지난 9월까지만 해도 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청이 200건대를 유지했으나 지난달 2배 이상 급증했다.

임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차로 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 받지 못하면 채권자는 법원에 매각 신청을 하게 된다. 담보로 설정된 목적물이 매각될 경우 경락 금액 중 받지 못한 채권금액만큼을 변제받게 된다.

판결문 등 집행권원을 가지고 신청하는 강제경매와 달리 임의경매는 근저당을 설정해 진행하는 형태다. 고금리의 대출 이자를 감당하지 못한 집주인의 부동산 물건에 대해 금융기관이 법원에 넘기는 사례도 급증하고 있지만 최근에는 세입자와의 분쟁으로 넘겨지는 사례도 함께 급증하는 추세인 것으로 파악되고 있다.

불똥은 건설사로 튀고 있다. 건설사 역시 집값 급등기에 분양 물량을 집중했는데, 입주시기가 함께 도래하고 있는 것이다. 집을 팔아 신규 입주해야하는 집주인이나 전세금을 돌려 받아 신규 입주해야 세입자들이 거래가 안되니 미입주 즉 빈집이 급증하고 있는 것이다. 잔금을 받지 못한 건설사들도 자금난에 패닉상태에 빠져 있다. 건설사들 역시 금융기관에 돈을 갚지 못하니 유동성 위기에 빠지고 있는 것이다. 결국 악순환의 고리가 가계, 기업, 금융기관 모두 연쇄적으로 작용하면서 '경착륙' 우려가 커지고 있다는 얘기다.

정부도 이 때문에 순차적으로 부동산 규제와 대출 규제 등을 풀고 있지만 그 효과는 미미하다. 추경호 부총리는 임대사업등록과 재건축안전진단 규제도 이달 중 대폭 완화하겠다는 입장을 표명했지만 그 정도로는 지금의 위기를 막기는 어려울 것이란 게 전문가들의 대체적인 평가다. 당장 금리인하를 할 수 없는 정부로선 규제완화 속도를 더 높이고 위기상황에 대응할 수 있는 특단의 규제 철폐 대책까지 마련해야 하는 판단을 내려하는 상황일지 모른다.   

dbman7@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
李대통령 재판 중단 '헌법 조항 충돌'? [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령의 재판 중단을 놓고 논란이 일고 있다. 서울고등법원이 이 대통령의 공직선거법 파기환송심 재판을 연기하면서 현직 대통령의 불소추 특권을 규정한 '헌법 제84조'를 근거로 든 데 대해 야당이 '판결로 대통령이 자격을 상실하면 60일 이내에 후임자를 선거한다'는 헌법 제68조로 재반박하고 나선 것이다. [서울=뉴스핌] 국회사진기자단 = 이재명 대통령이 4일 오전 국회 사랑재에서 우원식 국회의장 등 여야 대표들과 함께 오찬을 하기 전 환담하고 있다. 2025.06.04 photo@newspim.com 헌법의 애매한 조항에 대한 해석의 차이를 넘어 헌법 조항의 충돌 문제로 번진 것이다. 논란의 불을 붙인 것은 서울고법의 결정이다. 법원은 "재판부에서 기일 변경 및 추후 지정(추정)을 하기로 했다"며 "헌법 제84조에 따른 조치"라고 밝혔다. 추정은 사실상 임기 내 재판을 하지 않겠다는 의미로 받아들여졌다. 이에 따라 위증 교사와 대장동, 법인카드 유용, 대북송금 사건 등 대통령이 받고 있는 다른 네 개의 재판도 연기 가능성이 높다. 이에 야당이 반발했다. 한동훈 전 국민의힘 대표는 9일 '헌법 제68조'를 들어 서울고법의 결정을 반박했다. 헌법 제68조 2항은 "대통령이 궐위된 때 또는 대통령 당선자가 사망하거나 판결 기타의 사유로 그 자격을 상실한 때에는 60일 이내에 후임자를 선거한다"고 규정한다.   검사 출신인 한 전 대표는 자신의 페이스북에 헌법 68조를 예시하며 "헌법상 이재명 대통령 재판은 중단되지 않는다"며 "헌법적으로도 그렇고, 다수 국민 상식 면에서도 그렇다"고 '헌법 제68조'를 거론하며 조목조목 반박했다. 한 전 대표는 "대한민국 헌법 제68조는 '대통령도 판결로 자격을 상실할 수 있다'고 명시하고 있다"며 "민주당과 서울고법 형사7부 주장대로 대통령이 돼서 진행 중인 재판이 중단되는 것이라면 헌법 68조의 '판결로 대통령 자격을 상실한 때'라는 문구를 설명하기 어렵다"고 했다. 재판이 중단된다면 재판이 열리지 않는 만큼 대통령이 판결로 자격을 상실할 일은 없다. 그렇다면 굳이 헌법에 이 조항을 넣을 이유가 없다. 결국 재판이 열린다는 전제로 헌법에 이 조항을 넣은 걸로 해석할 수밖에 없다는 논지다. 관건은 헌법 제84조의 해석이다. '소추(訴追)'의 의미를 검사의 공소 제기(기소) 외에 기존의 재판까지 적용해야 하는지를 두고 법조계에서 논란이 이어지고 있다. 여당은 모든 재판이 중단되는 것으로 해석하고, 야당은 진행 중인 재판은 해당하지 않는다고 맞선다.  이런 주장까지 포함하면 헌법 84조와 68조가 충돌하는 것으로 해석될 여지가 있다. 물론 판결은 법원의 판결 외에 헌법재판소의 판결도 포함할 수 있다. 대통령의 중대 행위에 대한 탄핵이 이뤄질 경우 헌재의 결정 여하에 따라 자격을 상실할 수 있다. 헌재의 판결을 의미한다면 충돌로 볼 수 없다. 민주당은 논란을 원천 차단하기 위해 재판 중단법(형사소송법 개정안) 처리를 추진하고 있다. 이 대통령 측근인 정성호 민주당 의원은 "판사에 따라 다른 입장이 나올 수 있는 만큼 형사소송법을 처리해 더 이상의 논란을 없애는 게 바람직하다"고 말했다.   민주당은 이 법안을 12일 처리할 예정이었으나 일단 13일 선출되는 차기 원내대표에게 넘기기로 했다. 서울고법이 재판을 중단하고 나머지 재판도 중단 가능성이 높은 상황에서 굳이 방탄 논란을 자초할 이유가 없다는 판단으로 보인다. leejc@newspim.com 2025-06-10 13:43
사진
기재부 1차관 이형일·2차관 임기근 [서울=뉴스핌] 이영태 선임기자 = 이재명 대통령은 10일 기획재정부 1차관에 이형일 통계청장, 2차관에 임기근 조달청장을 임명했다. 이 대통령은 또 외교부 1차관에 박윤주 주아세안대표부 공사, 2차관에 김진아 한국외대 교수를 각각 발탁했다. 강유정 대통령실 대변인 [사진=뉴스핌DB] 산업통상자원부 1차관에는 문신학 산자부 대변인이 임명됐고, 도널드 트럼프 미국 행정부와 관세 협상을 주도할 산업통상자원부 통상교섭본부장에는 문재인 정부 시절 한 차례 통상교섭본부장을 지낸 여한구 미국 피터슨 국제경제연구소 선임연구원이 발탁됐다. 강유정 대통령실 대변인은 이날 오후 브리핑에서 "이재명 정부는 경제 회복과 불황 극복에 인적 자원을 집중하기 위해 차관 인사를 단행했다"며 "이번 인사는 경제 산업 분야의 전문가를 임명해서 경제 위기를 조속히 해결하는 데 중점을 뒀다"고 밝혔다. 강 대변인은 기재부 1차관에 임명된 이형일 통계청장에 대해 "주요 정책 라인 경험이 풍부한 거시경제 전문가로 1998년 IMF 외환위기 직후 금융정책국을 경험하는 등 위기에 강한 인물"이라며 "미국 IBRD(국제부흥개발은행) 선임 이코노미스트로 국제적인 감각을 갖췄고, 기재부 직원들이 꼽은 담고 싶은 상사에 세 차례나 선정될 정도로 내부 신망이 두텁다"고 소개했다. 이어 "복합적인 위기에 처한 한국 경제의 현실을 진단하고 해법을 찾을 적임자"라고 강조했다. 이형일 기재부 1차관(왼쪽), 임기근 기재부 2차관 기재부 2차관으로 임명된 임기근 조달청장에 대해선 "임 차관은 기획재정부의 핵심 보직을 두루 자타공인 예산 전문가"라며 "정책 조정과 성장 전략 분야의 전문성을 겸비했고, 국회 예결위 파견 경험을 바탕으로 국회와의 협력도 능숙하게 해낼 것"이라고 기대했다. 아울러 "적극 재정으로 위기 극복의 마중물이 되고 성장 전략의 토대를 닦을 예산 정책 전문가로서 앞으로의 활약이 기대된다"고 말했다. 외교부 1차관으로 임명된 박윤주 주아세안대표부 공사에 대해선 "외교부 북미국 심의관 등 오랜 워싱턴 경역을 바탕으로 북미 지역 현안 해결에 탁월한 전문성을 보였다"며 "박 차관은 미국 트럼프 2기 최우선 과제인 관세 협상 등에서 국익 중심의 실용 외교를 지켜낼 적임자로 손꼽힌다"고 인사 배경을 설명했다. 외교부 2차관에 임명된 김진아 한국외대 교수에 대해선 "김 차관은 한미 연합사 정책 자문위원을 역임하는 등 다양하고 입체적 경험이 돋보이는 분"이라며 "한국인으로서는 세 번째로 유엔 사무총장 직속 군축 자문위원을 지낸 유망한 학자 출신"이라고 소개했다. 이어 "다음 주에 열리는 G7(주요7개국) 정상회의를 포함해 다자 외교에서 대한민국의 국익을 지켜낼 인물로 큰 기대가 된다"고 부연했다. 강 대변인은 "산업통상자원부 1차관에는 문신학 산자부 대변인이 발탁됐다"며 "(문 차관은) 석유와 가스, 원자력을 두루 거친 에너지통으로 산자부 장관 직속의 에너지 전환 국민소통 TF 단장을 맡아서 에너지 전환 정책에 큰 기여를 했다는 평가를 받고 있다"고 설명했다. 그러면서 "RE100 규제 등 에너지가 산업에 미치는 영향이 큰 상황에서 국내 에너지 산업을 총괄하며 미래 전환을 이끌어낼 적임자"라고 강조했다. 통상교섭본부장에 임명된 여한구 미국 피터슨 국제경제연구소 선임연구원에 대해선 "여 본부장은 미 트럼프 1기 행정부 당시 통상정책국장으로 통상 정책을 총괄했고, 국제통상과 경제 협력 전반을 조망하는 정책 수립과 협상 능력이 탁월하다는 평을 받고 있다"고 언급했다. 아울러 "미중 갈등과 관세 협상 등 세계적으로 거세진 통상 무역 갈등 속에서 경제 외교의 중심을 잡을 핵심 인재로 기대를 모으고 있다"고 덧붙였다. 강 대변인은 "이재명 정부는 다음 주로 다가온 G7 국제 외교 무대에서 대한민국의 국익을 지킬 외교 전문가들로 신속하고 새롭게 진용을 꾸렸다"며 "내란으로 인해 망가진 행정부를 신속하게 원상 복구해서 글로벌 보호무역주의를 타개하는 효능감 있는 정부를 만들어 나갈 것을 약속한다"고 다짐했다. medialyt@newspim.com 2025-06-10 17:38
안다쇼핑
Top으로 이동