[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 2년을 맞아 우려됐던 '8월 전세대란'이 기우에 지나지 않을 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.

하지만 높아진 금리로 인해 당장의 전셋값 상승이 억제될 뿐이며 이와 관련한 부작용에 대한 우려가 적지 않다. 대표적인 게 '전세의 월세화'와 서울의 비싼 전셋값을 견디지 못해 경기도와 인천으로 떠나는 '전세난민'이다.

정부는 '8월 전세대란' 가능성이 낮다는 입장을 보이고 있다. 하지만 주거비 상승과 직주근접성 등 주거환경 악화에 대한 시장의 우려도 새겨들어야 한다는 의견이 많다.

◆서울 아파트 전셋값 하락, 물량은 증가...'찻잔 속 태풍'된 전세대란

7일 부동산시장에 따르면 최근 서울지역 아파트 전셋값은 하락하고 전세 매물은 늘고 있다.

한국부동산원 집계 결과 서울 아파트 전셋값은 6월 넷째주 기준으로 3주 연속으로 0.01% 떨어졌다. 지난해 12월 6억3404만원이었던 서울 아파트 평균 전세가격이 올해 5월에는 6억3338만원으로 소폭 하락했다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 5일 기준 2만8756건으로 10일 전(2만7965건)에 비해 2.8% 증가했다. 한 달 전(2만6582건)과 비교하면 8.1% 늘어났다.

2년 계약갱신청구권을 사용한 임대차 물건의 만기가 돌아오는 8월을 앞두고 전세 매물이 줄어들며 전셋값이 가파르게 치솟을 것이라는 당초 전망과는 차이가 있다.

서울 아파트 전세수급지수도 하락세를 보이고 있다. 6월 둘째주 94.7로 한 주 전(95.0)에 비해 떨어진 뒤 가장 최근(6월 27일 기준)에는 94.3을 기록했다. 전세수급지수가 100을 밑돌면 전세를 구하려는 수요보다 전세를 내놓는 공급이 더 많다는 의미다.

최근의 이 같은 지표가 8월 전세대란 가능성이 낮다는 것을 뒷받침하는 근거로 쓰이고 있다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난달 29일 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 "금리가 오르고 있고 새 정부의 부동산 정책이 계속 발표되고 있기 때문에 전셋값이 한꺼번에 폭발적으로 오르진 않을 것"이라고 전망했다. 부동산 전문가들도 계약갱신청구권이 임대차 2법 도입 이후 분산 사용된 점 등을 이유로 전세대란 가능성을 낮게 보고 있다.

◆대출 규제·금리 인상 여파로 월세 비중 증가...경기·인천서 전월세살이

하지만 전세대란 우려가 적은 것과 달리 전세 세입자의 고충은 커지고 있다. 전세의 월세화가 심화되며 싼 전셋집을 찾아 서울을 떠나는 '전세난민'이 늘고 있는 것이다. 2020년 7월 말 임대차 2법이 시행되면서 전셋값이 급등하자 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세시장으로 뛰어든 이후 전세의 월세화가 점차 가속화하는 모습이다. 지난해 하반기부터 대출 규제가 강화되고 금리 인상 기조가 이어지자 전세대출 이자보다 월세가 싸다고 느낀 수요자들이 울며겨자먹기식으로 준전세 내지 월세 계약을 맺는 사례가 늘고 있는 것이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~6월 서울 아파트 전월세 거래량은 10만1853건이다. 이 가운데 준전세 등을 포함한 전체 월세 거래는 4만 394건으로 39.7%에 이른다. 6월 한 달만 보면 월세 거래 비중이 40.1%를 나타낸다. 서울 임대차 거래 10건 가운데 4건이 월세인 것이다.

통계를 주택 전체와 전국으로 확대해보면 월세 비중은 더 늘어난다. 국토부에 따르면 5월 전월세 거래량은 40만4036건이다. 이 가운데 월세가 59.5%(24만 321건)를 차지해 전세 거래량(16만3715·40.5%)을 웃돈다. 앞서 지난 4월 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음으로 월세 거래량이 50%를 넘고 전세 거래량을 추월한 가운데 이 같은 흐름이 지속된 것이다.

이런 상황에서 8월 전에 집주인이 전세 보증금을 한꺼번에 올리는 사례가 늘어날 경우 전세의 월세화가 더욱 빠른 속도로 진행될 우려가 있다.

이와 함께 경기와 인천 지역에서 서울의 전월세 수요를 흡수할 가능성도 지적된다. 서울의 높은 전월셋값을 감당하기 힘든 세입자들이 서울 중심에서 벗어나 외곽이나 경기·인천 지역으로 밀려나는 '도미노 이주' 현상이 가속화할 수 있다는 지적이다. 이른바 '전세난민' 공포감의 확산이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "'8월 전세대란'은 매물 부족보다는 가격 상승으로 인해 나타나는 현상을 의미하는 것으로 봐야 한다"면서 "서울 지역 전셋값이 많이 올라 있고 월세 부담도 커져 탈(脫)서울이 이어질 것"이라고 전망했다.

dream78@newspim.com