[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "집값은 정부가 다 올려놓고 재건축을 했다고해서 팔지도 않은 집이 올랐으니 몇억원이나 되는 부담금을 현금으로 내라니 도저히 이해할 수가 없네요. 나중에 양도세 낼때 부담금 낸 것 만큼 빼주는 것도 아닌데 이중 과세 아닌가요?" 서울지역 어느 재건축 단지 조합원의 얘기다.

재건축 사업에 있어 또 하나의 거대 장벽인 재건축초과이익환수제(재초환)에 대해 대대적 손질이 예고되고 있다. 재초환 부과 기준을 상향해 실질적인 부담금을 줄이고 특히 현행 현금 납부 대신 임대주택이나 각종 도시계획 시설 등을 기부 채납하는 '현물 납부' 방식이 될 것으로 예상된다.

다만 재건축초과이익환수제도 법령 개정이 반드시 필요하다. 이에 따라 재초환을 탄생시키고 본격 시행한 문재인 정부의 여당인 더불어민주당이 개정에 대해 합의해줄 가능성은 거의 없어 제도 개정은 장담하기 어려운 상황이다.

8일 대통령직 인수위원회와 국토교통부 등에 따르면 재건축 초과이익환수제에 대해 현행 현금납부방식에서 현물납부방식으로 개정하는 것이 검토되고 있다.

인수위에서 부동산TF팀장을 맡은 심교언 건국대 부동산학과 교수는 학자시절부터 재초환에 대해 강도높게 비판하면서 대폭적인 개편을 주장했다. 그는 "문 정부는 개발이익의 사유화를 막는다는 명분을 내세우고 있지만 민간이 공급을 늘리는데 재건축은 효율적인 수단"이라며 "민간이 자기 지역에 더 어울리는 다양한 공공기여를 하도록 하는 방안을 적극 활용해야 한다"고 말했다.

재건축초과이익환수제는 재건축을 추진해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익금액의 최대 절반을 현금 부담금으로 부과하는 제도를 말한다. 조합추진위원회 구성 시점에서 준공시점까지 오른 집값에서 정상주택 가격상승분, 공사비, 조합운영비 등을 제외한 초과이익에 10~50%의 누진율을 적용해 부과한다. '재초환'이라는 약칭으로 많이 불린다.

◆ 재초환, 부담금 낮추는 방안...현물 기부채납으로 납부 방식 변경 유력

윤석열 대통령 당선인은 후보시절부터 재초환에 대한 대폭적 수정을 공약했다. 윤 당선인이 내건 250만가구 주택공급을 위해서는 재건축사업의 활성화가 반드시 필요하고 이를 위해서는 재초환의 완화가 절실하다는 게 윤 당선인 측의 판단이다.

잠실주공5단지 [사진=이형석 사진기자]

인수위는 이같은 입장을 담아 재초환에 대한 개정 방침을 분명히 했다. 인수위는 우선 부담금 액수를 낮추는 방식을 고려하고 있다. 이에 따라 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정한다는 방침이다. 또 구간별로 10%~50%인 누진율을 낮추는 방안도 거론되고 있다. 또 1주택 장기보유자에 대해선 부담금을 감면하고 종합부동산세처럼 고령자 등에 대해 부담금 납부를 이연하는 방안 등도 검토되는 것으로 알려졌다.

다만 이같은 사안은 모두 법률 개정 사항이다. 때문에 국회의 3분의 2를 차지한 더불어민주당이 반대하는 상황에선 제도 변경이 어려울 것으로 예측된다. 종부세 완화, 양도세 유예, 민간 재건축 지원 등과 같은 부동산 규제 완화를 공약했던 이재명 더불어민주당 대선후보는 재초환에서 대해서는 완화 방침을 언급한 적이 없다. 이에 따라 재초환 제도 수정은 민주당의 반발이 클 것으로 보이고 있다.

시장에서는 민주당과 합의할 수 있는 수준의 제도 변경이 이뤄질 것으로 전망되고 있다. 이렇게 되면 현행 현금으로의 부담금 납부 방식을 현물납부 방식으로 바꾸는 것이 유력한 것으로 예측된다. 사업초기부터 용적률 등을 확정할 때 기부채납을 늘려 초과이익 환수금을 현금이 아닌 임대주택이나 공원, 학교와 공동시설로 받는 것이다. 이렇게 되면 단기간에 큰 돈을 내야하는 지금보다 재건축이 쉬워질 것으로 전망된다. 미실현 이익에 대한 부담금을 현금으로 내야하는 불합리성을 피하기 위해서는 이 방안이 유력한 것으로 예측되고 있다.

재초환 폐지나 부담금 감액과 달리 현물납부 방식은 반대 명분이 높지 않다. 민주당도 논의한 바 있어서다. 이재명 더불어민주당 대선후보가 도지사로 재직했던 경기도는 지난해 정부의 공공재건축 도입에 맞춰 재건축 조합이 전체 주택의 10% 이상을 임대주택(기본주택)으로 공급할 경우 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 대상에서 제외하는 방안을 모색한 바 있다.

같은 해 정부가 발표한 공공재개발 방침에서 재건축 초과이익환수제 완화 내용이 담기지 않아 시장의 반응도 차가웠다. 이에 이재명 전지사의 경기도는 이같은 재초환 완화 방안을 내놓은 것이다. 한 업계 관계자는 "기부채납을 강화해 현금 납부 부담금을 대체한다면 재초환 완화 효과도 얻을 수 있고 민주당과 합의하기도 쉬운 부분일 것"이라고 말했다.

◆ '집 반채 값' 공포의 재초환...수원·대전도 부담금 3억원

재건축사업 활성화에 있어 재초환은 커다란 장벽으로 꼽힌다. 전국적으로 500개(22만8000여 가구) 넘는 조합이 재건축 초과이익 부담금을 내야한다. 이중 서울 지역의 재건축 부담금 부과 대상조합은 총 163개 조합으로 8만1800가구에 이른다. 지금까지 63개 조합에 대해 예정 부담금이 통보됐다. 

지금까지 예정액이 부과된 재건축 단지 사례를 보면 서울 강남권은 물론 강북지역 심지어 수원시와 대전시에서도 수억원 수준의 부담금이 부과될 예정이다. 특히 대부분의 예정 부담금은 문재인 정부시절 집값이 급등한 2018년 이전에 예정된 것이라 부담금이 더 늘어날 수 있다는 지적이 나온다. 2019년부터 서울과 경기도 신도시 등은 대부분 2배 가량 집값이 뛰어올라서다.

실제 반포현대아파트를 재건축한 현 '반포센트레빌아스테리움' 조합의 경우 시업시행인가 시기인 지난 2018년 가구당 부담금 예정액을 1억3569만원을 통보받았다. 하지만 이후 2~3년새 대부분의 서울 집값이 두배로 뛰어오른 만큼 현행 제도에서는 가구당 3억원까지 부담금이 늘어날 것으로 예측되고 있다.

재초환 1호단지인 반포현대 조합은 서초구청에 재초환 부과 절차 연기에 관한 진정서를 제출했다. 당초 서초구는 늦어도 다음달까지 부담금 액수를 확정할 방침이었다. 하지만 조합의 연기 요청을 승인키로 해 1호 재건축 단지는 은평 서행그랑블로 재건축한 은평 연희빌라가 물려받게 됐다.

비강남권도 수억원대의 부담금을 물어야할 판국에 놓였다. 성수도 장미아파트의 경우 집 반채 값인 5억원의 예정 부담금을 통보 받았고 수원시 영통2 재건축단지도 2억9500만원의 부담금이 예정됐다. 심지어 대전 용문동 재건축도 최근 27억7600만원의 예정 부담금이 나왔다.

이들 단지 경우처럼 집값 급등기인 2019년 이전 사업을 시작해 올해나 내년 준공승인을 받을 재초환 대상 단지 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 단기에 급등한 집값이 고스란히 부담금에 반영될 것이라서다. 이 때문에 이들 단지를 중심으로 재건축 초과이익환수제 폐지에 대한 요구도 거세지고 있다.

한 강남권 재건축단지 조합원은 "아이러니하게도 다주택자 집중규제, 징벌적 과세, 재초환 부활과 같은 문재인 정부의 부동산 대책이 본격화된 2018년부터 집값이 크게 올랐다"며 "정부는 집값이나 전셋값이 오르든 말든 세수입이 늘어난 것에 만족하고 있는지 의심스러운 상황"이라고 꼬집었다.

실제 반포현대아파트를 재건축한 현 '반포센트레빌아스테리움' 조합의 경우 시업시행인가 시기인 지난 2018년 가구당 부담금 예정액을 1억3569만원을 통보받았다. 하지만 이후 2~3년새 대부분의 서울 집값이 두배로 뛰어오른 만큼 현행 제도에서는 가구당 3억원까지 부담금이 늘어날 것으로 예측되고 있다.

재초환 1호단지인 반포현대 조합은 서초구청에 재초환 부과 절차 연기에 관한 진정서를 제출했다. 당초 서초구는 늦어도 다음달까지 부담금 액수를 확정할 방침이었다. 하지만 조합의 연기 요청을 승인키로 해 1호 재건축 단지는 은평 서행그랑블로 재건축한 은평 연희빌라가 물려받게 됐다.

비강남권도 수억원대의 부담금을 물어야할 판국에 놓였다. 성수도 장미아파트의 경우 집 반채 값인 5억원의 예정 부담금을 통보 받았고 수원시 영통2 재건축단지도 2억9500만원의 부담금이 예정됐다. 심지어 대전 용문동 재건축도 최근 27억7600만원의 예정 부담금이 나왔다.

이들 단지 경우처럼 집값 급등기인 2019년 이전 사업을 시작해 올해나 내년 준공승인을 받을 재초환 대상 단지 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 단기에 급등한 집값이 고스란히 부담금에 반영될 것이라서다. 이 때문에 이들 단지를 중심으로 재건축 초과이익환수제 폐지에 대한 요구도 거세지고 있다.

한 강남권 재건축단지 조합원은 "아이러니하게도 다주택자 집중규제, 징벌적 과세, 재초환 부활과 같은 문재인 정부의 부동산 대책이 본격화된 2018년부터 집값이 크게 올랐다"며 "정부는 집값이나 전셋값이 오르든 말든 세수입이 늘어난 것에 만족하고 있는 것이 아닌지 의심스러운 상황"이라고 꼬집었다.

donglee@newspim.com