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분양가상한제 완화 시사에도 기대감은 '미미'…"폐지 수준 손질해야 효과"

기사입력 : 2021년09월13일 16:15

최종수정 : 2021년09월13일 16:15

가산비 등 일부 제도개선으론 분양가 정상화 어려워
택지비 현실화 및 고분양가 규제도 손봐야 민간시장 활성화
안전진단 및 초과이익환수제 등도 개정 요구 목소리

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "집값 상승 '노이로제'에 걸린 정부가 규제 완화에 적극적으로 나설지 의문이다. 가산비 산정 방식 등 불합리한 제도뿐 아니라 가격통제 규제를 대대적으로 손봐야 주택공급이 정상화될 것으로 본다."(서울 강동구 A재건축 조합원)

정부가 주택공급 정상화를 위해 분양상한제와 고분양가심사제도 개선 방안을 검토하기 했지만 시장 기대감이 높지 않다. 단기적인 집값 상승 부담으로 분양가 규제 완화에 전향적이 태도를 보이긴 힘들 것이란 관측 때문이다. 재건축 안전진단과 재건축초과이익환수제(재건축초과이익 환수에 관한 법률·재초환법) 등의 규제 완화가 동반돼야 민간 주택공급이 활기를 띨 것으로 보인다.

◆ 불분명한 가산비 책정 기준 제도화...집값 우려에 전향적 완화책 제한적

14일 정부와 부동산업계 따르면 국토교통부가 주택공급 확대를 위한 규제 완화 검토에 들어갔지만 대대적인 제도 개선이 이뤄지지 않으면 시장의 파급효과가 미미할 것이란 분위기가 감돈다.

노형욱 국토부 장관이 공공기관(LH, HUG 등 ), 건설사와 주택공급 간담회를 가졌다.<사진=국토부>

최근 노형욱 국토부 장관은 분양가상한제 등 고분양가 관리제도의 개선 필요성을 언급했다. 지난 9일 건설사와 공공기관이 참석한 제2차 공급기관 간담회에서 노 장관은 "고분양가 제도운영과 분양가상한제 시군구 심사과정에서 민간의 주택공급에 장애가 되는 점이 없는지 관계기관 및 전문가와 검토해 필요하면 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.

이번 논의에는 분양가 산정의 불합리한 제도를 개선하는 선에 그칠 것이란 관측이 우세하다. 시행사 및 조합이 희망하는 분양가 현실화와는 시각차가 클 수 있다는 것이다.

가산비 산정 방식의 개선이 가장 유력하게 거론된다. 분양가상한제는 주택 분양가격을 '택지비+건축비+적정 이윤' 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비로 구성된다.

가산비는 고급 마감재와 지능형·친환경 설비 등의 항목으로 들어가는 부분이다. 그동안 인위적인 분양가 통제를 위해 친환경 자재로 공사비가 많이 들어가도 가산비를 제대로 인정받지 못했다. 산정 기준도 불명확했다.

이달 감사원이 공개한 '공동주택 분양가 관련 감사청구' 보고서에서도 '깜깜이' 가산비 제도를 지적했다. 지난 2019년 1월부터 올해 4월까지 입주자를 모집한 192개 민간분양 사업의 가산비 공시 실태를 확인한 결과 143개(74.5%)는 공시를 아예 하지 않았다. 구체적인 항목별 금액이나 산정 근거를 제시하지 않았다는 얘기다. 시행사와 분양가 산정기관 간 마찰이 빈번하게 발생한 이유다. 이를 개선하기 위해 감사원이 국토부에 분양가심의 과정에서 가산비 산출 근거를 공시하도록 하는 시행령을 개정을 요구했다.

국토부가 우선 이 부분을 보완할 것으로 보인다. 가산비 산출 근거를 명확히 해 지자체별로 분양가 심사기준이 불명확한 부분을 개선하는 방식이다. 자의적인 분양가 산정도 최대한 배제한다는 것이다.

국토부 관계자는 "분양가 상한제와 고분양가 관리제도 규제 완화에 대해서는 구체적인 논의된 부분이 아직 없다"며 "가산비 책정 기준 등 시장에서 다소 불합리하다고 제기한 부분이 차후 검토될 가능성이 있다"고 말했다.

노 장관도 일단 분양가 산정과 관련해 불합리한 제도를 수정하는 방향에 초점을 맞출 것으로 보인다. 시군구의 분양가 심사과정에 주택공급의 발목을 잡는 부분을 개선하겠다는 것이다.

분양가 규제 완화는 정부 입장에 상당히 부담을 갖는 부분이다. 분양가 상승은 즉각적인 집값 상승에 영향을 준다. 새 아파트가 조성 이후 주변 낡은 단지들도 동반 상승하는 일종의 '키 맞추기' 현상이 나타난다. 정부의 집값 안정화와 분양가 인상은 배치되는 측면이 강하다.

◆ 안전진단·초과이익환수제 등 대대적 규제완화 동반돼야 공급효과 기대

건설사와 조합이 요구하는 가산비 항목이 폭넓게 인정되면 분양가가 현재보다 높아질 여지가 있다. 건축물의 친환경 자재가 일반화되고 있다는 점에서 가산비 인상 요소가 늘어나는 셈이다.

하지만 가산비 산정을 포함한 제도 개선만으로 도심 주택공급이 정상화될 가능성이 낮다. 분양가가 가장 큰 비중을 차지하는 택지비는 인정 범위가 주변 시세의 50~60% 수준에 그친다. 분양가상한제 시행 이후 땅값에서 향후 기대되는 개발이익은 반영되지 않고 있다. 기본형 건축비는 고시 기준의 95~105%에서 적용토록 했는데 최하단인 95% 이하에서 적용되는 게 일반적이다. 더 낮게 산정된 사업장도 상당수다.

고분양가 관리제도도 개선이 시급하다는 지적이 많다. 지난 2월 개선안에서 분양가를 기존보다 현실화하는 근거를 마련했지만 분양가가 인근 500m 이내에 있는 준공 20년 미만 매매가와 비교해 90%(투기과열지구 85%)를 넘을 수 없도록 했다. 사업지 반경 1km 내에서 최근 분양한 사업장과 준공 10년 이내 준공사업장 두 곳을 비교해 높은 금액을 분양가로 정할 수 있도록 완화했음에도 이 조항으로 인해 구축 비중이 높은 구도심이나 지방 아파트의 분양가가 낮게 책정되는 형평성 문제가 있었다.

제2롯데월드에서 바라본 잠실주공5단지 모습<사진=이동훈기자>

안전진단과 재건축초과이익환수제 등도 신규 주택공급이 지연되는 이유로 꼽힌다. 서울 목동과 노원구를 중심으로 안전진단 완화를 요구하고 있지만 국토부는 이렇다 할 답을 내놓지 않고 있다. 시장 불안을 야기할 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다고 인식하고 있다. 건축연한 30년이 지나면 재건축 사업이 추진될 수 있었으나 지난 2018년 안전진단 강화 이후에는 붕괴 위험 등 건물 구조에 중대한 결함이 있어야 사업 진행이 가능하도록 관련 규정이 강화됐다.

재초환법 시행에 반발하는 목소리도 확산되고 있다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 실제 강남 재건축 단지의 부과금이 수억원에 달한다. 서초 반포1단지 3주구는 가구당 4억200만원, 서초 방배삼익은 2억7500만원이 부과될 예정이다.

전국 54개 재건축조합으로 구성된 '전국재건축정비조합연대'은 최근 출범식 갖고 재초환법의 폐지나 시행 유예를 주장하고 있다. 이 제도가 재건축 사업 활성화를 가로막고 있다는 시각이다.

송승현 도시와경제 대표는 "건축비와 가산비 등 일부 제도 개선으로 정부가 원하는 민간시장 주택공급 확대가 이뤄질지 미지수"라며 "분양가상한제와 사업성 저해 요인을 과감하게 풀어야 장기적으로 공급난이 해소될 것으로 보인다"고 말했다.

 

leedh@newspim.com

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다음달 10일 2차 소비쿠폰 기준 나온다 [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 행정안전부가 2차 민생회복 소비쿠폰 지급기준을 이르면 내달 초 발표할 예정이다. 상위 10% 구분 기준은 부동산 및 금융소득 등을 살펴 이달 중 기준 수립 준비에 나선다. 한순기 행안부 지방재정경제실장은 8일 정부세종청사 행정안전부에서 열린 민생회복 소비쿠폰 간담회에서 "9월 10일 정도에 2차 (소비쿠폰) 기준을 발표할 것"이라고 밝혔다.  한 실장에 따르면 2차 지급 기준 준비는 이달 중 시작된다. 그는 "보건복지부와 건강보험공단을 만나 기준을 짜야 한다"며 "2021년 사례를 보면 1인가구는 특례를 가산했고, 맞벌이가구는 뺐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 한국신용데이터(KCD)가 4일 민생회복 소비쿠폰 카드 매출 분석 결과를 공개했다. 민생회복 소비쿠폰 지급이 시작된 지난 21일부터 27일까지 자영업자 매출 증감률은 전주 대비 평균 2.2% 증가한 것으로 나타났다. 이날 오후 서울 시내의 한 매장에 민생회복 소비쿠폰 사용가능 안내문이 붙어있다. 2025.08.04 ryuchan0925@newspim.com 한 실장은 "고액 자산가인데 건보료만 적게 내는 경우도 있다"며 "(행안부의) 부동산 데이터나 국세청 금융소득 데이터를 활용해 직장 가입자 중 고액 자산가를 선별할 것"이라고 덧붙였다. 지난달 21일부터 이달 7일까지 소비쿠폰 지급 현황에 따르면 전체 신청자는 4818만명으로, 전체 지급대상자의 95.2%가 신청을 마쳤다. 지급액은 8조7232억원으로 집계됐다.  사용 현황은 신용·체크카드 지급액 5조8608억원 가운데 절반가량인 3조404억원(51.9%)이 소비됐다. 이날 처음 공개된 지역별 신용·체크카드 소비율을 보면 서울보다 지역이 높은 편이었다. 제주가 57.2%로 가장 높았고 이어 인천 54.7%, 울산 54.6%, 광주 54.5%, 충북 54.1%, 대전 54.0%, 부산 53.7% 등이었다. 한 실장은 "비수도권에 3만원·5만원 더 준 부분도 있지만, 지역 영세소상공인 매출로 이어져 의미 있는 숫자"라며 "10%포인트(p) 차이는 아니지만 2~3%p라도 높은 것은 그만큼 비수도권이 어려웠다는 방증이자 (소비쿠폰이) 사용되고 있다는 신호"라고 말했다. 행안부는 2차 소비쿠폰 지급을 위한 예산에는 문제가 없다는 입장이다. 한 실장은 "사업 전체 13조9000억원 가운데 1조8000억원만 지방(예산)이고 나머지 12조1000억원가량이 국비다"라며 "(국비에서) 8조1000억원을 먼저 내렸고, 기획재정부 협조를 구해 이달 중순 정도에 4조1000억원을 조속하게 받기로 했다"고 말했다. [자료=행정안전부] 2025.08.08 sheep@newspim.com 한 실장은 "(소비쿠폰 2차 지급에 앞서) 지방채 발행이 필요 충분 조건은 아니고 충분조건 정도 될 것"이라며 "(지방재정법 통과는) 9월 본회의까지 하도록 목표를 잡고 있다"고 덧붙였다. 이번 추가경정예산안(추경)에는 민생쿠폰 관련 연구용역 예산 2억원도 담겼다. 소비쿠폰 등 현금성 지원에 대한 효과를 철저하게 분석한다는 취지다. 한 실장은 "민생쿠폰 추경에 연구용역비 2억원이 담겼다"며 "과거 2020~2021년 효과가 있냐 없냐 등 많은 비판이 있었다. 연구 용역을 제대로 하려는 것"이라고 설명했다. 조세정책연구원이나 KDI 등과 연구한다는 것이 행안부 현재 계획이다. 행안부는 하나로마트에서 사용할 수 있는 지역을 확대한다는 계획도 이날 밝혔다. 그간 도서산간지역 소비쿠폰 사용처가 제한적이라는 비판이 꾸준히 제기된데 따른 것이다.  한 실장은 "면 단위에서 동네에 마트 등이 전혀 없는 경우가 있어 하나로마트 121곳에서 현재 사용 가능하다"면서도 "현장을 가 보니 마트가 있어도 너무 영세해 고기나 채소 등 신선식품을 사기 어려운 경우가 있었다. 현재 시장·군수 대상으로 수요조사를 하고 있고, 빠른 시일 내로 하나로마트 사용처를 추가 지정할 것"이라고 말했다. 한 실장은 또 "추가 소비 진작 대책을 관계부처와 많이 만들고 있다"며 "행안부는 수도권 기업, 공기업, 관공서 등과 비수도권 간 자매결연을 맺는 소비진작 대책을 만들고 있다"고 밝혔다. sheep@newspim.com 2025-08-08 16:11
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