[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 이달 분양을 앞두고 있는 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리(신반포3차·경남재군척조합) 1순위 청약에 현금부자와 청약 가점 고득점자들만을 위한 '그들만의 잔치'가 될 가능성이 높아 보인다. 업계는 현금 10억 원 이상을 동원할 수 있는 중·장년층이 아니면 당첨은 '그림의 떡'이란 이야기가 돌고 있다.

특히 상대적으로 현금동원 능력과 낮은 청약가점에서 불리한 신혼부부와 젊은층 등은  청약신청 시도조차 사실상 불가능에 가깝다는 지적이다. 하지만 현금을 최소 10억 이상을 동원할수 있는 신혼부부와 생애 최초 주택 구입자는 소위 '금수저'에 국한되는 만큼 특별 공급 물량을 늘려야할 당위성도 잃고 있다.

10일 부동산 업계에 따르면 지난 4일 '래미안 원베일리'의 3.3㎡당 평균 분양가를 5653만원(옵션 별도)으로 최종 결정하고 일반 분양을 승인했다. 3.3㎡당 최고 분양가는 5938만원이다. 오는 7일 분양 공고를 시작으로 17일 1순위 청약 신청을 받은 뒤 25일 당첨자를 발표할 계획이다.

래미안 원베일리 분양가는 민간택지 분양가상한제를 적용해도 3.3㎡당 약 5669만원으로 사상 최고 수준이다. 그럼에도 3.3㎡당 시세가 1억원이 넘는 인근 아크로리버파크와 래미안퍼스티지와 비교하면 거의 반값이어서 당첨될 경우 10억원 이상의 시세차익을 챙길 수 있는 '로또 아파트'로 평가받는다.

이 단지는 지하 4층~지상 최고 35층 23개 동에 전용면적 46~234㎡ 총 2990가구 규모다. 이 중 전용면적 46~74㎡ 224가구를 일반에 분양한다.

[서울=뉴스핌] 래미안 원베일리' 항공 VR 조감도. [사진 = 래미안 홈페이지]유명환 기자 = 2021.06.09 ymh7536@newspim.com

◆ "신혼부부·젊은층 기회 늘리는 특공 기준 손볼 필요"

현지 부동산 중개업소들은 현금 10억 원 이상을 동원할 수 있는 중·장년층이 아니면 당첨은 '그림의 떡'이란 이야기가 돌고 있다. 모든 가구가 분양가 9억원을 넘어 중도금 대출이 나오지 않는다.

가령 전용 59㎡에 당첨됐다면 최소 11억원 이상의 현금을 갖고 있어야 계약금과 중도금을 치를 수 있기 때문이다.

전용 74㎡는 분양가가 15억원을 넘어 입주 시 잔금 대출도 불가능하다. 당첨 후 3년간 의무적으로 거주해야 해 전세를 놓고 분양 잔금을 치르는 길도 막혀 있다. 10년간 분양권 전매도 제한된다.

청약 문턱을 넘기는 쉽지 않아 보인다. 우선 70점 이상의 높은 청약가점이 필요하다. 일반분양 모두 전용면적 85㎡를 넘지 않아 가점제로만 당첨자를 가린다.

업계는 이 아파트를 분양받으려면 가점이 70점은 넘어야 할 것으로 분석하는데, 이 경우 청약통장 가입 기간, 무주택 기간을 최대한으로 채우고 부양가족은 4인 이상이어야 한다. 30대나 40대로서는 당첨이 거의 힘든 수준이다.

전문가는 신혼부부와 생애 최초 주택 구입자 등에게 공급하는 특별 공급 물량을 늘려야한다고 주장했다. 특히 정부는 2018년 서울 등 투기과열지구에서 분양가 9억원을 넘는 아파트에 대해 특별 공급을 막으면서 '계층 이동 사다리'가 사라졌다는 보고 있다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "적어도 서울 등 일부 지역에선 차등적으로 특공 기준을 손볼 필요가 있다"며 "지금은 특공 대상자들이 고가 주택에서 살 수 있는 '계층 이동 사다리'가 없다"고 지적했다.

이어 "집값이 오른 게 문제라면 집값 안정을 위한 방향으로 나아가야지 주객전도식으로 특공 기준의 문턱을 올려서는 안 된다"며 "차라리 중위소득을 기준으로 놓고 특공 대상을 산정하는 식으로 개선하는 것을 고민할 필요가 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.06.09 ymh7536@newspim.com

◆ 당첨될 경우 10억 '로또'…"최저 청약 가점 70점대"

현지 부동산 업계는 일반분양에 현금 부자와 청약 고가점자들이 대거 몰릴 것으로 보고 있다. 이는 당첨될 경우 시세 차익만 2~3배가량 거둘을 수 있다는 기대감이 반영됐기 때문이다.

실제 원베일리와 비슷한 입지에 있는 인근 '아크로리버파크' 전용 172㎡(20층)은 지난달 16일 46억 5000만원에 거래됐고 '래미안퍼스티지' 전용면적 84㎡는 지난달 32억원(19층)에 거래된 걸 감안하면 이와 비슷한 수준의 가격대를 형성할 것이란 설명이다.

하지만 분양가를 맞출 수 있는 인원은 제한적이다. 모든 가구가 분양가 9억원을 넘어 중도금 대출이 나오지 않기 때문이다. 가령 전용 59㎡에 당첨됐다면 최소 11억원 이상의 현금을 갖고 있어야 계약금과 중도금을 치를 수 있다.

전용 74㎡는 분양가가 15억원을 넘어 입주 시 잔금 대출도 불가능하다. 당첨 후 3년간 의무적으로 거주해야 해 전세를 놓고 분양 잔금을 치르는 길도 막혀 있다. 10년간 분양권 전매도 제한된다.

전문가들은 가점이 높은 중·장년층이 청약에 나설 것으로 보고 있다. 여경희 부동산 114 선임 연구원은 "이번 청약에서 4인 가구가 얻을 수 있는 최고치인 69점 이상, 가장 큰 전용 74㎡는 72점 이상은 돼야할 것"이라며 "최저 예상가점은 70점, 넓은 평수는 80점대도 나오지 않겠나"고 설명했다.

ymh7536@newspim.com