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두더지 잡기식 '핀셋규제' 집값 못잡고 풍선효과만 키운다…규제 무용론 비등

기사입력 : 2020년12월18일 06:04

최종수정 : 2020년12월18일 06:05

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부산·울산·파주·천안 등 조정대상지역 추가 지정
일산·조치원 풍선효과 예상

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 수도권 파주시를 비롯해 전국의 부산·울산·천안 등 36곳을 조정대상지역에 추가 지정했다. 지난달 19일 조정대상지역 추가 이후 한달도 안돼 규제지역을 추가한 것이다.

그만큼 정부가 집값 상승세를 잡지 못하고 있음을 보여준 것이다. 시장의 풍부한 유동성이 규제지역을 피해 가격 상승을 이끄는 풍선효과에 대응하지 못한 탓이다.

이 때문에 정부의 규제 자체가 주변 집값 상승을 부채질 하는 악화를 구축하고 있다며 무용론 주장이 비등해지는 실정이다.

◆시장 흐름만 따라가다 집값 잡지 못한 핀셋규제

18일 부동산업계에 따르면 정부는 전날 조정대상지역을 추가 지정하는 핀셋규제를 내놓았다. 집값이 크게 오르던 부산, 울산, 파주, 천안 등이 조정대상지역에 추가됐다. 조정대상지역 추가 지정으로 집값을 잡기에는 역부족이란 지적이다.

그동안 조정대상지역은 집값 상승을 억제하는데는 성공하지 못했다. 선제적인 대응이 아닌 시장 흐름에 따라 움직이는 '뒷북 대책'인 탓이다. 조정대상지역으로 지정하려면 최근 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과해야 한다. 최소 3개월 이상 시장 상황을 본 후 규제하는 것인데 오를대로 오른 시장을 뒤늦게 규제하는 셈이다.

시장 유동성이 풍부한 상황에서 시장 수요는 한 곳을 규제로 막으면 비규제지역으로 이동해 그 지역의 집값을 올리는 풍선효과를 일으켜 규제를 피해가고 있다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.10.08 leehs@newspim.com

정부는 지난 6.17 대책으로 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 정했으나 김포, 파주는 접경지역이라는 이유로 규제지역에서 제외했다. 그러자 풍선효과로 김포와 파주 지역의 집값이 크게 뛰기 시작했고, 지난달 19일 정부는 김포를 조정대상지역에 추가했다. 그러자 파주로 수요가 몰리면서 또 다른 풍선효과를 낳았다.

시장의 흐름만 쫓아가다보니 몇년 사이에 조정대상지역 지정과 해제를 반복하는 일이 빚어지기도 한다. 부산은 2016년과 2017년 두차례에 걸쳐 7개 구·군이 조정대상지역으로 지정됐다. 이후 시장 침체가 이어지자 지난해 11월 해운대·동래·수영구를 마지막으로 모든 지역이 조정대상지역에서 해제됐었다. 그러자 다시 부산 지역 집값은 크게 뛰기 시작했다. 19년 11월부터 1년간 해운대구는 22.94%, 수영구 17.34%의 상승률을 기록했다. 다시 정부는 지난달 19일 해운대·수영구 등 5개 구를 조정대상지역에 재지정했다.

집값 상승의 근본원인인 시장 유동성을 규제하거나 원활한 주택공급이 필요하다는 지적이다.

이러한 상황이 지속된다면 조정대상지역 추가 지정에도 다른 곳에서 풍선효과가 발생하고, 규제지역을 추가하는 '두더지 잡기'식 규제가 이어지고 집값 안정을 이루기는 어려울 것으로 보인다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "규제는 시장을 선도하면서 단순하고 분명한 목표가 있는게 바람직하다"면서 "집값에 따라가는 핀셋규제는 효과적인 규제라고 볼 수 없다"고 말했다.

◆풍선효과는 계속된다…"수도권 중저가 지역·조치원으로 수요 이동할 것"

부동산업계는 조정대상지역 추가 지정 이후 일산 등 수도권 중저가 지역이나 조치원 등으로 수요가 옮겨갈 것으로 예상하고 있다. 일산, 조치원등은 인근에 조정대상지역이 있어 반사이익을 얻을 수 있고, 개발 호재등이 있는 곳이다.

일산은 조정대상지역으로 규제를 받고 있음에도 최근 집값 상승폭이 커지고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 일산서구는 김포가 조정대상지역에 지정된 후인 11월 4주차에 0.34% 상승률로 상승폭을 키운 뒤 12월 2주차에는 0.99% 상승률을 기록했다.

서울과 접근성이 좋고, 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 개통 호재로 수요자들의 관심을 받고 있다. 집값이 급등했던 인근 파주, 김포가 조정대상지역이 되면서 상대적으로 집값이 저렴한 일산을 향하는 수요가 이어질 수 있다.

규제를 받고 있는 상황에도 수요가 몰려들어 가격 상승폭이 커져도 정부가 내놓을 카드는 많지 않은 상황이다. 투기과열지구 규제를 더하는 것 정도가 규제 수단으로 꼽힌다.

조치원은 세종시에 속해 있으나 비규제지역이다. 국회와 정부기관 이전 논의가 이어지면서 세종시와 인근 지역의 집값 상승이 이어져왔다. 조정대상지역에 추가된 천안과 공주가 세종시 인근 지역이어서 집값이 올랐던 만큼 수요가 조치원 일대로 몰릴 것으로 예상된다.

이런 상황에서 조치원 역시 집값 상승이 진행돼 왔다. 조치원읍에 'e편한세상 세종' 전용면적 103.23㎡는 지난 7월 2억8000만원(19층)에 거래가 됐으나 지난 14일에는 3억9000만원(12층)에 5개월 사이에 1억 넘게 올랐다.

서울과 수도권 대부분 지역이 조정대상지역이 되면서 일산 외에도 다른 중저가 단지로 수요가 이동할 가능성도 있다. 규제지역 확대에 집값 상승이 이어지는 상황에서 실수요자들은 내 집 마련의 조급함을 느끼게 돼 중저가 단지 구매에 나서게 될 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "전세 매물이 부족한 상황에서 실수요자들이 수도권 내에서 중저가 단지들을 찾을 것으로 보인다"면서 "이들 지역들로 몰리는 수요가 가격상승을 이끌 수 있다"고 봤다.

krawjp@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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