당첨자가 개발이익 독식하는 구조는 수정해야 한다는 지적도
채권입찰제, 재산기준 강화, 가점 기준 다양화 등 검토해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 경기도 과천지식정보타운(이하 지정타)의 아파트가 당첨만으로 7억~8억원대 시세차익이 예상되자 '로또청약' 논란이 다시 불거지고 있다.
과천 지정타는 공공택지 부지에 조성돼 분양가상한제가 적용된다. 주변 시세보다 저렴한 분양가가 책정되는 이유다.
하지만 당장 수억원대 시세차익이 생기는 상황에서 개발 이익을 청약자가 독식하는 구조는 문제라는 지적이다. 부동산 과열이 지속되는 것도 이와 무관치 않다. 시세차익 일부를 회수하거나, 청약 조건을 강화해야 한다는 목소리도 있다.
◆ 과천 지정타 역대급 경쟁률 예고...투기 조장하는 청약제도
3일 부동산업계에 따르면 오는 3일 청약 1순위를 접수하는 경기도 과천시 지정타의 청약 경쟁률이 평균 100대 1이 넘을 것으로 보인다.
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이번에 분양하는 단지는 S4블록(과천 푸르지오 어울림 라비엔오), S5블록(과천 푸르지오 데시앙), S1블록(과천 푸르지오 오르투스) 등 3곳이다. 대우건설 컨소시엄(대우건설ㆍ금호산업ㆍ태영건설)이 시행 및 시공하는 사업이다.
S4블록은 전용 84~120㎡ 679가구, S5블록은 전용 84~107㎡ 584가구, S1블록은 74~84㎡ 435가구다. 세 단지를 모두 합하면 1698가구다. 같은 날 청약을 하지만, 당첨자 발표일이 달라 중복 청약 신청이 가능하다. 전용 84㎡는 100% 가점제를 적용하며, 85㎡ 초과 물량은 가점제 50%, 추첨제 50%로 모집한다.
특히 주목을 받는 이유는 시세보다 저렴한 분양가 때문이다. 3차 분양가심의까지 가는 진통 끝에 3.3㎡당 2300만~2400만원에 확정됐다. 분양가가 너무 낮다는 건설사측과 더 낮추라는 과천시 간 팽팽한 줄다리기가 6개월 이상 이어졌다. 후분양까지 고려하던 건설사측은 결국 애초 요구했던 3.3㎡당 2600만원선을 관철하지 못하고 과천시 제안 수용하는 선에서 일단락됐다.
이렇다 보니 주변시세보다 분양가가 애초 예상보다 더 낮아졌다. 이들 단지의 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 8억원 수준이다. 주변 시세보다 최소 7억원 정도 저렴한 가격이다. 과천주공4단지의 전용 82㎡의 실거래가는 15억원 안팎이다. 내년 입주 예정인 과천자이의 전용 84㎡ 분양권 시세는 18억원 수준이다.
과천 내 가장 아파트값이 비싼 정부과천청사역과 과천역 일대 아파트 단순 비교하긴 힘들지만 비슷한 입지에 비해 분양가가 상당히 저렴한 것은 사실이다.
대우건설 분양관계자는 "앞서 분양한 과천제이드자이(공공분양)의 청약경쟁률이 평균 193대 1을 기록한 만큼 이 단지들도 높은 인기를 끌 것으로 보인다"며 "일반분양 물량이 많지만 예상보다 분양가가 낮아졌고, 중복청약 가능, 민간분양 등이 장점으로 꼽힌다"고 말했다.
◆ 채권입찰제 등으로 "시세차익 회수해야" 지적도
이처럼 청약시장에 로또 청약이 양산되자 청약 제도를 손봐야 한다는 지적이 있다.
당첨과 동시에 수억원대 시세차익이 보는 상황에서 이익분 대부분을 당첨자가 독식하고 있어서다. 정부가 아파트를 일종의 공공재로 분류하는 방향성과도 맞지 않는다.
특히 강남권 분양 아파트의 경우 현금 부자가 더 유리한 구조다. 지난 7월 말부터 민간택지 분양가상한제가 시행되면 강남지역 분양가는 3.3㎡당 4500만~4800만원에 결정된다. 전용 84㎡ 기준 15억~16억원 수준. 분양가가 9억원 이상이면 중도금 대출을 지원받을 수 없다. 자금 여력이 부족한 수요자는 도전하기도 어려운 게 현실이다.
물론 주택경기가 장기간 호황이 이어져 시세차익이 더 커진 측면이 있다. 그럼에도 제도적으로 청약을 통한 이익을 일부 회수해야 한다는 목소리가 있다.
주택채권입찰제는 청약으로 얻은 시세차익을 일부 회수하는 방법 중 하나다. 채권입찰제는 공공택지에서 전용 85㎡ 초과 아파트를 대상으로 주변 시세와 분양가격이 30% 이상 차이 날 경우 분양받는 사람이 분양대금 외에 국민주택채권을 매입하도록 하는 것이다.
채권매입액을 많이 써낸 사람에게 당첨권을 준다. 이 제도는 현재 시행되지 않고 있다. 시장에서는 채권입찰제 시행과 함께 민간택지를 포함한 전용 84㎡ 이하에도 도입할 필요성이 제기된다.
청약 가점도 세분화해야 한다는 지적이다. 주택의 유형별로 나이, 해당지역 거주기간 등을 가점 기준에 추가하는 것이다. 현재 청약 가점은 84점이 만점이다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)으로 구분한다. 이것을 해당 지역의 거주기간에 따라 가점을 더 주거나, 연령과 혼인기간 등에도 추가 점수를 반영할 수 있다.
보유 재산에 따라 청약 자격 요건을 좀 더 까다롭게 해야 한다는 지적도 있다. 민간분양에도 일정 금액 이상의 재산을 보유했으면 청약 자격을 제한하는 것이다. 상대적으로 서민들에게 청약 기회를 늘려줘야 한다는 것이다.
함영진 직방 빅데이터 랩장 "현재 청약 시스템은 최고 당첨자에 과도한 시세차익이 돌아가는 상황"이라며 "재산에 따라 청약을 제한하거나 실거주 의무 요건을 더욱 강화할 필요가 있다"고 말했다.
결국에는 이러한 제도 개선에도 불구하고 주택공급 확대만이 근본적인 해결책이 될 것이란 의견이 중론이다. 수요자들이 원하는 지역에 양질의 주택을 공급해야 로또 청약이 사그라들 것이란 얘기다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "아파트 공급이 한정적인 상황에서 청약 제도를 개선해도 불공정, 불평등을 해결하기엔 한계가 있을 것"이라며 "궁극적으로 양질의 주택이 확대 공급될 수 있도록 정부 차원의 지원이 필요하다"고 설명했다.
leedh@newspim.com
