전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

토지거래허가구역서 집 사면 임차인 못 내보낸다…임대차 3법·토지거래허가제 '충돌'

기사입력 : 2020년07월10일 06:03

최종수정 : 2020년07월10일 06:03

임대차 3법 국회통과 '유력'…임차인, 최소 1번 계약연장 가능할 듯
임차인 계약연장 요구시…토지거래허가구역 매수인 '재산권 피해'
매수인, 소송·이행강제금 '이중고'…"연장 안한다는 각서 잘 챙겨야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '임대차 3법' 개정안이 21대 국회를 통과하면 토지거래허가구역에서 집을 사는 사람들이 기존 전·월세 임차인 때문에 피해를 받을 수 있게 된다. '임대차 3법' 개정안은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제로 최근 모두 발의됐다.

10일 국회와 국토교통부에 따르면 최근까지 21대 국회에 발의된 주택임대차보호법 개정안은 총 13건이다. 이 중 5건이 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입을 담고 있다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 여의도 국회의사당. 2019.12.19 leehs@newspim.com

◆ 임대차 3법 국회통과 '유력'…임차인, 최소 1번 계약연장 가능할 듯

계약갱신청구권제는 현재 주택임대차보호법이 보장하는 최소 임대기간 2년이 끝나도 임차인이 청구권을 쓸 경우, 집주인이 거절할 수 있는 사유가 없으면 임대차계약을 연장할 수 있는 법안이다. 임대차계약 연장의 선택권이 임차인에게 넘어가는 셈이다.

박홍근·백혜련·윤후덕 더불어민주당 의원은 임대차계약을 1회 연장(2+2년)하는 법안을 발의했다. 김진애 더불어민주당 의원은 2회 연장(2+2+2년)하는 법안을, 박주민 더불어민주당 의원은 계약갱신청구권 횟수를 무제한으로 허용하는 법안을 냈다.

다만 세입자가 원한다고 계약이 무한정 연장되는 것은 아니다. 집주인이 그 주택에 살아야 할 객관적 이유가 있거나 임차인이 월세를 3개월 연체한 경우 계약 갱신을 거절할 수 있다. 이밖에 심상정 정의당 의원은 임대차 보장기간을 2년에서 3년으로 늘리고 이를 2회 연장할 수 있게 하는 법안을 냈다.

부동산업계에서는 더불어민주당이 국회에서 다수 의석을 차지한 만큼 임대차 3법이 통과될 가능성이 높다고 보고 있다. 현재 국회에서 더불어민주당 의석 수는 지역구(162개)와 비례대표(14개)를 합해 총 176개로, 국회에서 58.67%를 차지하고 있다. 이에 따라 임대차계약을 최소 1회 연장하는 법안이 현실화될 수 있다는 분석이다.

◆ 임차인 계약연장 요구시…토지거래허가구역 매수인 '재산권 피해'

문제는 임대차 3법 중 계약갱신청구권제가 통과되면 토지거래허가구역 규정과 충돌할 가능성이 있다는 점이다. 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동 일대 총 14.4㎢은 지난달 23일부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 구역에서 대지지분 18㎡ 초과인 주거지역, 20㎡ 초과인 상업지역을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다.

토지거래허가제도는 투기수요를 차단하기 위해 실수요자에게만 거래 허가를 내주는 제도다. 예컨대 토지거래허가구역 내 주택을 사려는 사람은 본인이 실거주해야 하며, 상가를 살 사람은 본인이 직접 영업하는 게 원칙이다. 국토교통부는 토지거래허가제가 실시된 지난달 23일 해당 제도에 대한 이해를 돕기 위해 질의응답(Q&A)을 발표했다.

이에 따르면 토지거래허가구역에서 집을 사려는 매수인은 해당 집 임차인의 임차기간이 2~3개월 정도 남아있을 경우, 그 임차인이 "2~3개월 후 집을 비워준다"는 각서(퇴거확약서) 등 객관적 증빙자료를 써주면 매매계약을 체결할 수 있다.

통상적으로 부동산 매매계약을 하면 매수인이 바로 잔금을 내는 것이 아니라 2~3개월 정도 후 잔금을 치른다. 그 동안 임대차계약이 끝나서 임차인이 집을 비워주면 매수인이 잔금을 치르고 해당 집에 실거주할 수 있게 된다.

하지만 매수자의 경우 임대차 3법이 통과되면 문제가 복잡해진다. 계약갱신청구권제가 실시돼 임차인이 집주인에게 임대차계약기간 연장을 요구할 수 있기 때문. 이에 따라 임차인은 약속한 2~3개월이 지난 후에도 집을 점유할 권리를 갖게 된다.

또한 주택임대차보호법에 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 내용이 들어갈 경우, 해당 법 제10조(강행규정)에 따라 임차인에게 불리한 당사자들 사이의 약정은 효력이 없어진다. 이에 따라 매수인이 임차인에게 받았던 퇴거확약서는 무효가 된다. 임차인의 권리보장을 위해 매수인이 집을 살 권리를 잃게 되는 것.

◆ 매수인, 소송·이행강제금 '이중고'…"연장 안한다는 각서 잘 챙겨야"

법률 전문가들은 매수인이 계약금 또는 매매대금을 돌려받기 위해 소송을 벌여야 할 수도 있다고 진단했다. 매도인이 계약해제로 인해 매수인에게 매매대금을 돌려주면 소송할 필요가 없지만, 돌려주지 않으면 결국 소송까지 가야 하기 때문.

민법 제544조에 따르면 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않으면(예컨대 매도인이 집을 팔지 않으면) 상대방은 일정기간 내 이행을 통지할 수 있고, 상대방이 그 기간에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다. 매수인이 계약 해제권을 행사하면 매도인은 매매대금을 돌려줘야 하고, 매수인에게 손해가 있으면 손해배상금(위약금 약정을 한 경우 위약금)도 지급해야 한다.

이러한 민사적 쟁점과 별개로, 매수인이 토지거래허가제도를 위반한 데 따른 이행강제금 부과 문제도 발생한다. 애초에 매수인이 토지거래허가를 받은 것은 해당 집에 '입주'한다는 전제가 깔려있었기 때문에 가능했다.

하지만 임차인이 주택임대차보호법을 근거로 집을 비우지 않으면 매수인은 취득한 토지를 토지거래허가 목적대로 이용하지 않은 셈이 된다. 이에 따라 정부는 매수인에게 이행강제금 부과(부동산거래신고등에 관한 법률 제18조), 토지거래허가 취소, 처분명령(동법 제21조 제2호) 등의 조치를 취할 것으로 보인다.

이행강제금은 이용의무기간(주거용은 3년, 사업용은 4년)이 끝날 때까지 1년에 1번씩 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 내에서 부과된다.

이에 따라 전문가들은 토지거래허가구역에서 집을 사려는 매수인은 임대차 3법이 통과될 경우 임차인으로부터 퇴거확약서, 동의서 등을 잘 챙겨야 한다고 조언했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "토지거래허가구역에서 집을 살 사람은 해당 집에 임차인이 있을 경우, 임차인이 2~3개월 후 집을 비워준다는 퇴거확약서 외에 '계약갱신청구권을 행사하지 않겠다'는 내용의 동의서도 받아야 안전하게 계약할 수 있다"며 "다만 임차인으로부터 그런 내용의 동의서를 받는 게 쉽지 않을 수도 있다"고 말했다.

임대차 3법과 토지거래허가제의 충돌 관련해 국토부 입장을 듣기 위해 수차례 연락을 시도했으나 닿지 않았다.
 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
강릉 옥계항 코카인 추정 마약 대량 적발 [세종=뉴스핌] 백승은 기자 = 관세청과 해양경찰청이 강릉 옥계항에 입항하는 외국 무역선 선박을 수색애 코카인으로 의심되는 마약을 대량 적발해 조사 중이라고 2일 밝혔다. 전날 두 기관은 미국 연방수사국(FBI)과 국토안보수사국(HSI)으로부터 A선밖에 마약이 숨겨져 있다는 정보를 입수했다. A 선박은 벌크선으로 3만2000톤이며, 승선원 외국인은 20명이다. 관세청과 해양경찰청이 강릉 옥계항에 입항하는 외국 무역선 선박을 수색해 코카인으로 의심되는 마약을 대량 적발했다. [사진=관세청] 2025.04.02 100wins@newspim.com 두 기관은 합동 검색작전을 수립하고, 선박의 규모가 길이 185미터(m)인 점과 검색 범위 등을 고려해 서울세관·동해해경청 마약 수사요원 90명 및 세관 마약탐지견 2팀 등 합동 검색팀을 구성했다. 검색팀은 2일 오전 6시 30분 옥계항에 긴급 출동해 A 선박이 입항한 직후 선박에 올라타 집중 수색을 실시했다. 수색 중 검색팀은 선박 기관실 뒤편에서 밀실을 발견했고, 집중 수색 결과 개당 약 20킬로그램(kg) 전후 마약으로 의심되는 물질이 담긴 박스 수십 개를 발견했다. 검색팀이 간이시약으로 검사한 결과 코카인 의심 물질로 확인됐다. 정확한 중량은 하선 이후 정밀 계측기를 통해 측정하고 마약 종류는 국가과학수사연구원에 의뢰해 확인할 예정이다. 앞으로 관세청과 해경청은 합동수사팀을 운영해 해당 선박의 선장 및 선원 등 20여명을 대상으로 밀수 공모 여부와 적발된 마약의 출처 등을 수사할 계획이다. 국제 마약 밀매 조직과의 연관성도 고려해 미국 FBI와 HSI 등 관계 기관과의 공조를 통해 수사를 확대할 방침이다. 100wins@newspim.com 2025-04-02 17:57
사진
재주는 트럼프가, 돈은 브라질이 [서울=뉴스핌] 최원진 기자= 도널드 트럼프 미국 행정부의 관세 공세로 글로벌 무역전쟁이 격화하는 가운데, 브라질이 주요 승자로 부상하고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 1일(현지시간) 보도했다. 보도에 따르면, 중국은 트럼프 대통령이 부과한 대중(對中) 관세에 맞서 미국산 농산물에 보복 관세를 매기며 대체 수입처로 브라질을 주목하고 있다. 수출입 컨테이너 [사진=블룸버그] 중국 가공업체들은 트럼프 대통령이 지난 1월 취임하기 전부터 브라질산 대두를 비축하기 시작했고, 올해 1분기 필요한 물량의 거의 전량을 브라질에서 조달했다. 이는 지난해 같은 기간 54% 수준이었던 브라질산 비중과 비교하면 큰 폭의 증가다. 가격도 상승세다. 상파울루대학 산하 연구기관 세페아(CEPEA)에 따르면, 브라질 항구에서 선적되는 대두의 프리미엄은 중국이 미국산 대두에 10% 관세를 발표한 직후 일주일 동안 약 70% 급등했다. 3월 선적 기준으로는 부셸당 85센트를 기록해 3년 만에 최고치를 찍었다. 닭고기와 달걀 수출도 두 자릿수 증가율을 보인다. 브라질의 가금류·돼지고기·달걀 수출업체를 대표하는 브라질동물단백질협회(ABPA)의 히카르두 산틴 협회장은 올해 들어 브라질의 닭고기 수출은 지난해 같은 기간보다 9%, 달걀 수출은 20% 증가했다고 밝혔다. 브라질은 미국과 달리 조류 인플루엔자를 겪고 있지 않아, 안정적인 공급처로 주목받고 있다. 여기에 중국이 미국산 닭고기에 15%의 보복관세를 부과하면서 브라질산이 대안으로 떠오르고 있다는 설명이다. 사실 브라질과 중국의 교역 관계는 최근 수년 빠르게 확대됐다. 중국은 2009년에 미국을 제치고 브라질의 최대 무역 파트너로 부상했다. 쇠고기, 철광석, 석유 등 자원이 풍부한 브라질은 중국의 막대한 수요에 맞춰 수출을 확대해 왔고, 중국은 브라질의 인프라 건설에 대규모 자본을 투입하고 있다. 현재 중국은 브라질 전체 전력 공급의 약 10%를 차지하고 있으며, 항만과 도로, 철도 등 주요 기반 시설 건설에도 깊숙이 관여하고 있다. 브라질은 미국 시장에서도 수출 확대 가능성을 보고 있다. 중국은 미국의 주요 신발 수출국인데, 미국이 중국산 제품에 고율 관세를 부과할 경우 아시아를 제외하고 최대 신발 생산국인 브라질이 그 자리를 일부 대체할 수 있다는 전망이 나온다다. 하롤두 페헤이라 브라질 신발산업협회(Abicalçados) 회장은 "브라질산 제품에 별다른 관세가 없다면, 미국 수출 확대의 기회가 될 수 있다"라고 밝혔다. 글로벌 무역전쟁 국면에서 오히려 특수를 누릴 것이라는 기대는 브라질 증시에도 훈풍으로 작용했다. 올 들어 브라질 증시는 9% 넘게 오르며 뉴욕 증시를 아웃퍼폼하고 있다. 올 들어 브라질 증시는 9% 넘게 상승, 연중 5% 가까이 하락한 뉴욕증시의 S&P500 지수와 대조를 이룬다 [사진=koyfin] wonjc6@newspim.com   2025-04-02 15:30
안다쇼핑
Top으로 이동