[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 정부는 16일 관계부처 합동으로 '주택시장 안정 방안'을 발표했다. 다음은 일문일답.

-서울보증보험(SGI)의 전세대출보증 규제를 강화하도록 협조요청하는 이유는.
▲기존 9억원 주택을 가지고 있는 경우라도 갭투자 의도를 지니고 전세대출 자금을 조달할 수 있었다. 이러한 경우를 방지하고자 지난 10·1 대책에서 시가 9억원 초과 주택을 가진 자가 전세대출을 신청할 경우 공적보증 지원을 차단했다. 그러나 여전히 민간 보증기관(SGI)는 갭투자 의도를 지닌 이들에게 전세대출 보증을 공급할 수 있어 이번 조치를 담았다.

-전세대출 후 신규주택 매입 제한 조치의 적용범위와 시행시기는. 전세대출 이후 실수요 목적으로 주택을 구매하는 경우 등까지 제한하는 것 아닌지.
▲규제 시행일 이후 취급되는 신규 전세대출부터 적용한다. 시행은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사의 보증규정은 은행권, 보증기관과의 협의를 거쳐 내년 1월중 시행할 계획이다. 시가 9억원 이하 주택 보유 1주택자에 대해서는 종전과 다름없이 보증이 제공된다. 세부적인 실수요 인정기준 등은 HUG와 주금공의 내규 등 개정 과정에서 구체화해 나가겠다.

-주택시장 안정화 방안 중 세제 관련 제도 보완의 취지는.
▲종합부동산세 개편은 주택 보유에 대한 세부담의 형평성을 제고하고 투기적 목적의 주택 보유를 억제하기 위한 취지다. 종합부동산세 세율을 높여 전반적인 보유세부담을 강화하되 과표 50억원을 초과하는 다주택자에 대한 세부담을 대폭 강화한다. 다만 1세대 1주택 고령자 및 장기보유자에 대해 적용되는 세액 공제를 최대 80%까지 확대해 실수요 중심의 주택 보유를 지원하겠다. 양도소득세 개편은 1세대1주택 비과세 요건을 엄격하게 해 조정대상지역 내 신규 투기수요 유입을 억제하려는 취지다. 한편 조정대상지역 내에서 장기보유한 주택에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해 다주택자가 주택을 매도하고 실수요자에 주택이 공급되도록 유도하겠다.

-일시적 2주택 양도소득세 비과세 중 강화된 요건(전입요건 추가 및 양도기간 단축)이 적용되는 대상은.
▲이번달 17일부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 강화된 요건이 적용된다. 정책발표일 이전에 주택을 취득한 경우 현행 규정에 따라 전입 요건이 적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세가 적용된다.

-1주택자가 이번달 17일 이후 신규 주택을 취득하고 바로 신규 주택에 전입하였다. 그런데 기존 주택을 신규 주택 취득 후 1년이 지나 매도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되나.
▲이번달 17일 이후 일시적 2주택 양도소득세 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 한다. 신규 주택에 전입했지만 기존 주택을 1년 이후에 판 경우 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

-일시적 2주택 양도소득세 비과세에 추가된 신규 주택 취득 후 1년 내 전입 요건은 예외 없이 적용되나.
▲신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 예외가 적용된다. 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입기간을 연장할 수 있다. 다만 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약 기간은 인정되지 않는다.

-정책발표일 이전 구입한 주택(분양권 또는 조합원입주권 매입 포함)을 이번달 17일 이후 임대주택 등록을 하는 경우 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용을 위해 거주요건이 적용되는지.
▲ 임대사업자의 1세대1주택 비과세요건에 추가되는 거주요건은 이번달 17일 이후 신규로 사업자등록·임대사업자등록을 하는 주택부터 적용된다. 따라서 이 경우에도 거주요건이 적용된다.

-조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 분양권도 주택수에 포함하는 배경은.
▲분양권은 주택 완공 전 상태에서 계약을 체결하고 완공 후 주택을 취득하는 것으로서 조합원입주권과 실질이 유사하다. 현재 대출, 청약 제한 관련 주택수에는 분양권과 조합원입주권을 모두 포함하나 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에는 조합원입주권만 포함한다. 조세형평성 제고 및 합리화 차원에서 다주택자 양도소득세 중과 시에도 분양권을 주택수에 포함하기로 했다.

-조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 경우 장기보유특별공제는 적용되나.
▲다주택자가 10년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 이번달 17일부터 내년 6월 30일까지 매각하는 경우 양도소득세 중과가 배제되면서 장기보유특별공제도 적용된다.

-민간택지 분양가 상한제 적용지역을 확대하는 배경은.
▲지난 1차 지정 당시 풍선효과, 고분양가 책정 움직임 등 시장불안에 대해 상한제 적용 지역 추가 지정을 예고한 바 있다. 이번 추가 지정은 미지정 지역으로 풍선효과를 막아 시장 불안을 해소하고, 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 조치다.

-부동산 관련 불법 행위 단속에 국토부 상설조사팀은 어떤 역할을 수행하나.
▲상설조사팀에는 특사경으로 구성된 국토부 전담 조사인력을 배치해 부동산 관련 불법행위를 집중 단속할 예정이다. 내년 2월부터는 국토부 직권으로 실거래 신고 내역을 직접 조사할 수 있으므로 상설팀은 전국의 실거래 신고 내역을 실시간 모니터링해 이상거래가 확인되는 경우 즉시 조사에 착수할 계획이다.

-공급질서 교란자 및 불법 전매자에 대한 청약제한 강화는 언제부터 적용되나.
▲공급질서 교란자에 대한 청약제한 강화(10년)는 주택공급에 관한 규칙(부령)' 개정사항으로 통상 개정 소요기간(3개월)을 감안할 때 내년2 3월 이후부터 적용될 것으로 예상된다. 불법 전매자에 대한 청약제한은 '주택법' 및 '주택공급에 관한 규칙' 개정이 필요한 사항으로 신속히 개정하여 추진할 계획이다.

-임대사업자에 대한 합동점검 시 점검할 항목과 지역은. 또 미성년자 임대사업자 등록을 제한하면 이미 등록한 미성년 임대사업자도 말소되는 것인지.
▲임대의무기간 준수, 임대료 증액 제한 및 임대차계약 신고 의무를 중점적으로 점검하고 점검 지역은 전국을 대상으로 추진할 계획이다. 미성년 임대사업자 등록 제한은 법 개정 이후 신규 등록한 임대사업자부터 적용하는 것으로 소급 적용은 안한다.

-일시적인 임대보증금 반환 지연까지 임대사업자 등록 말소규정에 포함하나.
▲임대사업자 등록에 대한 지자체장의 직권 말소 요건에 '임대보증금 미반환 등으로 임차인 피해가 명백한 경우'를 반영하려는 것이다. 임대사업자가 임차인과 협의해 일시적으로 보증금 반환이 지연되는 경우까지 등록말소 사유에 포함하는 것은 아니다. 구체적인 판단 기준 등은 하위법령에서 규정할 계획이다.

-주택 공급을 위해 가로주택정비사업 및 준공업지역 사업을 활성화하는 이유는.
▲지속적이고 안정적인 공급을 위한 추가 공급 방안을 마련하기 위해서다. 가로주택정비사업은 1만㎡ 수준(기존주택 약 100~120가구)로 작고, 준공업지역은 공장․주거 혼재 지역을 대상으로 한다. 이주 수요가 작고, 시장 자극 우려가 적어 사업이 활성화되면 안정적인 주택공급이 가능할 것이다. 또 공기업이 참여하는 등 공공성 높은 사업에만 인센티브를 부여해 사업확대에 따른 부작용을 방지하기 위한 장치도 마련했다.

kimjiyu@newspim.com