[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 서울 집값 안정을 위해 '9·13 부동산 대책'을 발표했다. 최근 집값 상승을 부추기는 데 일조했다는 비판을 받아온 임대주택 등록에 대한 세제 혜택을 축소한다는 게 주요 내용이다.

또한 조정대상지역 내 일시적 2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 보유기준도 강화된다. 양도세에 대해 궁금할 만한 내용들을 문답 형식으로 풀어봤다.

◆ 분양권이나 입주권 소유자도 1주택자로 간주한다고 정부에서 발표했다. 만약 무주택자인데 지역주택아파트 조합원이 된 경우라면 1주택자가 되는 건가? 입주권이 생기는 기준은 사업계획승인 전인가 후인가?

"주택법 상에서는 분양권과 입주권을 다르게 보지 않는다. 정부가 재건축 건물을 주택으로 간주하는 시점은 사업계획승인이 된 후다. 이 부분은 일반 분양하고 차이가 없다. 입주권이 생기는 기준 역시 사업계획승인을 받은 후다. 지역주택조합 조합원도 해당 사업이 승인을 받으면 입주권 소유자 즉 1주택자로 분류 된다"

◆ 정부가 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준을 3년에서 2년으로 줄인다고 했다. 매도 대상인 기존 주택이 비(非) 조정지역에 있고 새로 살 주택이 조정지역에 있을 경우 양도세 비과세 기준은 어떻게 되나?

"일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준이 3년에서 2년으로 줄어든 것은 조정대상지역에 기존 주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 살 때 적용된다. 매도 대상인 기존 주택이 비(非) 조정지역에 있고 새로 살 주택이 조정지역에 있을 경우에는 새로운 2년 기준이 아니라 종전 기준인 3년이 적용된다"

◆ 대책 발표 후 신규취득해 임대등록한 주택은 양도세 및 종부세 과세 면제 혜택을 받을 수 없다고 했다. 기존 보유주택을 임대하고 있는 사람이 대책 후 임대사업자로 등록하면 세금 면제 대상이 되나? 만약 안 된다면 현재 등록신청만 해놓고 사업자 등록증을 못 받은 경우는 어떻게 되나?

"기존주택 보유자는 양도세 및 종부세 중과 대상이 아니다. 대책발표 후 조정대상지역에 새로 취득한 주택부터 양도세 중과가 적용된다. 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록을 해도 양도세가 중과된다"

◆ 분양권 및 입주권 소유자와 주택 매수자는 주택 소유로 간주한다고 했다. 이 경우는 규제지역에만 해당되는가 아니면 전국적으로 해당되는가? 

"전국적으로 똑같이 적용된다. 분양되는 주택 규모가 60㎡ 미만이고 지방에 8000만원 미만으로 공급되는 주택이면 소형 저가주택으로 인정받을 수 있다"

◆ 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세가 중과된다고 했다. 만약 서울 재개발 매물을 투자목적으로 구입해서 2주택자가 됐고 계약금의 일부만 선금으로 지불한 가계약 상태에서 9월 14일을 맞았다. 지금 가계약 상태라면 임대주택 등록 후 세금 면제 혜택을 받을 수 있나?

"대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 이전 규정이 적용돼서 임대주택 등록 후 세금 면제혜택을 받을 수 있다. 하지만 가계약만 한 상태라면 계약체결이 되지 않았다는 뜻이기 때문에 임대주택으로 등록해도 세금 면제혜택을 받을 수 없다"

◆ 조정지역 내 아파트 보유자인데 경기도 외곽의 농가주택을 한 채 더 매입한 2주택자다. 이 경우 조정지역 아파트를 팔 때 양도세 비과세 조건인 2년 실거주 및 중복 보유기간 2년 내 매도 원칙을 지켜야 하는가?

"아파트를 취득한 시점이 작년 8월 2일 이전이면 조정지역에서 팔더라도 양도세 비과세 조건인 실거주 요건을 충족할 필요없이 보유 요건만 충족하면 된다. 반대로 아파트를 산 시점이 작년 8월 3일 이후라면 2년 실거주 요건과 중복 보유기간을 모두 충족해야 한다"

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