[뉴스핌=김지유 기자] 정부가 발표한 가계부채 종합대책에 대해 전문가들은 지난 8.2 부동산대책의 주택시장 안정효과를 연장하는 개념으로 풀이된다고 평가했다. 예상 가능한 범위 안에서 대책이 나왔기 때문에 주택시장에 대한 영향은 크지 않을 것으로 전망된다.

다만 적은 종잣돈을 갖고도 많은 대출을 받아 집을 사는 '레버리지' 투자수요는 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 이렇게 되면 강남권 재건축 투자수요가 줄어들 것으로 예상된다. 여기에다 오는 11월 다주택자에 대한 임대업자 등록을 유도하는 방안 등을 담은 주거복지로드맵이 발표되고 금리까지 오르면 다주택자들에 대한 주택처분 압박은 더 높아질 것으로 예상된다.

이에 따라 내년 신DTI와 DSR이 본격적으로 시행되면 주택시장이 활력을 찾기에는 불가능할 것으로 예측된다.

24일 정부가 발표한 '가계부채 종합대책'에 나온 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 도입은 우선 다주택자의 주택구입 차단을 '타깃'으로 하고 있다.

반면 주택시장에서 단기적인 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 일단 금융대책이 도입되는 시기는 내년 이후이며 이미 정부가 예고한 수준의 대책이 나왔기 때문이다. 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "이번 대책에 DSR의 구체적 비율이 나오지 않았기 때문에 내년에 어느 정도 수준으로 결정되는지를 봐야 한다"며 "이번 대책은 지난 8.2대책을 금융적인 부분에서 지원하는 수준 정도로 보여지고, 지금 당장은 주택시장에 추가적인 하락요인이 발생하지는 않았다고 판단된다"고 말했다.

서울시내의 아파트 모습 <사진=김학선 기자>

다만 신DTI 도입으로 다주택자의 주택 추가 구매는 어려워질 것으로 보인다. 투자수요인 다주택 보유자들은 상당수가 적은 종잣돈을 갖고 많은 대출을 받아 집을 사는 이른바 '레버리지(지렛대) 효과'를 노린다. 단기 매도에 성공하면 수익률 면에서는 오히려 자기 자금을 많이 들여사는 것보다 높기 때문이다.

하지만 이번에 도입키로 한 신DTI는 다주택자가 추가 주택을 구입할 때 자금줄을 차단하는 기능을 한다. 현행 DTI 제도에서는 추가로 주택담보대출을 받을 땐 신규 대출 원리금과 기존 대출 이자만 DTI에 포함한다. 하지만 신DTI는 기존 대출에서도 원리금을 포함하는 만큼 많은 돈을 빌리기가 어려워진다. 여기에다 두번째 주택 대출에 대해서는 DTI비율 산정시 만기를 한정해 빌릴 수 있는 돈을 더 줄인다는 방침이다. 

이에 따라 이번 신DTI제도는 레버리지 효과를 노린 투자 수요를 상당부분 차단하는 효과가 나올 것으로 예상된다. 이렇게 되면 특히 강남 재건축 투자수요가 위축될 것으로 전망된다. 

부동산 임대업자로 등록한 사람도 대출을 많이 받아 주택을 사모으기 어렵게 된다. 내년 3월부터 은행권을 시작으로 부동산임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인이 도입돼서다. 즉 문재인 정부의 기본 방침은 "다주택 보유를 허용하지 않겠다"로 요약된다. 

여기에 금리가 인상되면 다주택자들에 대한 주택처분 압박은 더 높아질 것으로 예상된다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 "다주택자들은 대출을 추가로 받기 쉽지 않고 대출 금리 인상폭이 커지면 이자부담으로 주택을 팔려는 수요가 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

이에 따라 부동산시장은 오는 11월 발표되는 주거복지로드맵에 관심을 모으고 있다.

허윤경 연구위원은 "오는 11월 발표되는 주거복지로드맵에 담기는 다주택자에 대한 내용을 지켜보는 것이 더 중요해졌다"며 "여기에 금리인상과 함께 내년 입주물량 증가, 계속되는 부동산규제 대책 정책 기조에 따라 주택시장에 대한 하방압력 요인은 계속 존재한다"고 설명했다.

주택시장에 대한 금융규제가 강화되며 실수요자들이 주택을 선별해서 매입하는 '양극화' 현상이 더 심해질 것이라는 전망도 나온다. 투자가 어려워지는 만큼 투자가치가 낮은 주택을 굳이 살 이유가 없어져서다. 신DTI는 수도권 전역에 도입될 예정이다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "지금부터 내년까지 입주물량도 급증해 실수요자들이 입지나 주거선호도를 따져서 주택을 매입할 것"이라며 "서울 강남권과 같은 곳도 내년부터 주택가격이 조정될 가능성은 있지만 금융규제 강도가 높아진 8.2대책 이후에도 실수요가 몰렸던 점을 보면 인기가 낮은 시장을 수요자들이 더 외면할 것"이라고 내다봤다.

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)