"빌딩 매입 밸류에이션·유동성·임차인의 현금보유량 등 확인"
[뉴스핌=우수연 기자] 저금리 시대 대안투자로 부동산이 주목받는 가운데 올해 첫 부동산 공모펀드 출시가 임박했다.
15일 이지스자산운용에 따르면, 해당 운용사는 오는 20일부터 서울시 강남구 테헤란로에 위치한 '바른빌딩'에 투자하는 부동산 공모펀드 청약을 진행한다.
목표수익률은 5% 후반이며, 개인투자자 대상으로 모집하는 청약 규모는 330억원 정도다. 최소가입금액은 100만원, 우리은행과 한국투자증권 지점에서 판매할 예정이다. 3개월마다 배당수익을 분배하며 만기는 5년이다.
해당 빌딩은 법무법인 '바른'의 사옥으로 총 빌딩 매입가는 830억원(부대비용 포함)이다. 빌딩의 원래 주인이었던 법무법인 바른이 10년간 장기임대를 하는 조건이 붙어있어 임차인이 안정적이다.
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| 바른빌딩 전경<사진=법무법인 바른 홈페이지> |
부동산 전문가들은 부동산 공모펀드에 투자하기 전에 다음과 같은 사항을 먼저 체크해볼 것을 조언했다. 우선, 공모펀드에서 기초자산인 부동산을 매입한 밸류에이션(가격)이다. 이는 매입 가격을 제대로 측정해야 만기 시 기초자산을 매도할 때 최종 수익률이 확정되기 때문이다. 부동산펀드 운용 기간동안 아무리 꼬박꼬박 배당금을 받았더라도 매도 금액이 매입 가격보다 낮아지면 손실을 입을 우려가 있다. 특히 매입가에는 세금이나 중개수수료 등 부대비용(매입가의 약 10% 내외)까지 포함시켜 감안해야한다는 조언도 나왔다.
한 증권사의 상품전략실 임원은 "부동산을 매입할 때는 각종 부대비용이 많이 들기 때문에 (펀드 만기 시) 빠져나올 때 매도가격이 매입가격의 10% 이상 오르지 않으면 손해"라며 "10% 정도 올라야 원금이 보장되는 수준인데 이 같은 가격 상승에 대한 확신이 있을 때 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.
바른빌딩의 실제 매입가격은 780억원으로 부대비용까지 포함하면 총 830억원이다. 매입가격 기준 평당가(3.3㎡)는 2270만원, 부대비용까지 포함한 평당가는 약 2400만원 수준이다.
일부 전문가들은 바른빌딩이 테헤란로 대로변에 인접하지 않고 이면도로에 있는 위치적인 특성을 감안할 때 다소 가격이 높다는 지적도 제기한다. 하지만 테헤란로에 위치한 오피스가 평당 2400만원 수준이라면 비정상적으로 높은 수준은 아니라는 것이 업계 중론이다.
부동산 정보업체에 따르면 작년 테헤란로 권역(강남역~삼성역)에서 거래된 총 8건의오피스 매매 가격의 평균은 평당 2250만원 수준이다. 앞선 부동산 정보업체 연구원은 "평당가 2400만원(평단가) 수준이 다소 높다고 생각할 순 있겠지만 준공시점(2009년)이나 오피스 규모를 감안하면 아주 높은 가격은 아닌 것 같다"고 말했다.
이어 "강남역 부근에는 1990년에 지어진 건물들이 많은데 비해 바른빌딩은 상대적으로 새 건물이라 볼 수 있다"며 "규모도 중형급이라 거래 대상이 기관과 개인 모두 가능하기 때문에 (대형 오피스에 비해) 거래 용이성 측면에서도 가격을 높게 쳐줄 수 있다"고 덧붙였다.
한 운용사의 대체투자 팀장도 "평당 2400만원 수준이면 최근 서울 시내 오피스 거래가격에 비해선 비싼 편도 아니고 그렇다고 싸다고 할 수도 없는 수준"이라며 "보통 괜찮다 싶은 물건은 거의 2000만원 중반대에 거래된다"고 했다.
다음으로 감안할 부분이 유동성. 해당 건물 지역에서 얼마나 거래가 빈번하게 이뤄지고 있는지 정보를 수집해야 한다. 작년 테헤란로 권역(강남역~삼성역) 부근에서 오피스 매매거래는 8건 가량 이뤄진 것으로 집계된다.
IB업계 전문가는 "부동산도 주식 못지 않게 '유동성' 개념이 중요한데, 해당 건물의 위치가 빈번한 거래가 이뤄질 수 있는 권역에 있는지 반드시 확인해야 한다"며 "아무리 높은 배당수익을 주는 건물이라 해도 나오지(매도를) 못하면 최종 수익률엔 큰 의미가 없다"고 말했다.
세번째로는 임차인의 재무적 적정성을 따져봐야 한다. 장기 임차계약을 했다고 하더라도 중간에 임차인이 임대수익을 낼 수 없는 재무상황이라면 투자자들에게 손실을 전가할 수 있기 때문이다.
앞선 대체투자 팀장은 "해당 건물의 장기임차인인 법무법인의 재무제표를 확인해 현금 보유량 부분을 체크해야 한다"며 "일단 건물 매각으로 인한 800억원 가량의 유동성은 확보했으니 당분간은 유동성에 큰 문제가 없을 것으로 보이지만, 해당 매각 자금은 어디에 사용할 지 그외에 현금 보유량은 어느정도 인지도 확인해야 한다"고 조언했다.
[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)
