투자자들 공급 위험 간과해…과열 경고
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[뉴스핌= 이홍규 기자] 홍콩의 부동산 주식들이 아시아 금융 위기 이래 최고의 인기를 구가하고 있다. 부동산 가격이 바닥을 쳤다는 인식과 미국의 금리 인상 전망 후퇴에 따른 저금리 환경이 한동안 이어질 것이라는 전망 때문이다.
9일 블룸버그통신에 따르면 최근 항셍 부동산지수는 지난 1월 연중 저점대비 37%나 올랐다. 홍콩 대표 주가지수인 항셍지수 대비로는 지난달 29일 19년 만에 최고치를 경신했다. 이 같은 상승세는 아시아 금융 위기가 발발하기 직전인 1997년 10월 이후 없었던 것이다.
부동산 주식들은 지난 6개월 간 홍콩 증시의 견인차 역할을 톡톡히 했다. 지난 2월 12일, 홍콩 증시가 9개월 간의 베어마켓을 종료한 이후 부동산 주식들은 항셍지수 상승률 상위 10개 종목의 절반을 차지했다. 뉴월드개발, 워프홀딩스, 청콩부동산홀딩스는 모두 40%이상 폭등했다.
◆ 부동산 주식 저평가·저금리 환경 지속 호재
부동산 주식들이 '핫(hot)'한 여름을 보내고 있는 것은 주식들이 20년 전과 비교해 여전히 저평가됐다는 인식과 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 투표 이후 미국의 금리 인상 시기가 지연됐다는 전망 때문이다. 홍콩의 차입 금리는 홍콩 달러가 미국 달러화와 페그제를 유지하고 있기 때문에 미국의 금리 환경 변화에 민감한 반응을 보인다.
블룸버그인텔리전스에 따르면 홍콩 부동산 주식들의 주가순자산배율(PBR)은 0.8배를 기록하고 있다. 이는 20년 전에 기록한 2배에 비해 절반도 안되는 것이다. 모건스탠리캐피탈인터내셔널(MSCI) 전세계 부동산지수의 PBR은 1.7배를 기록 중이다.
레베코의 아르나우트 반 레인 최고투자책임자(CIO)는 "국제적인 맥락에서, 홍콩 부동산 개발업체들의 주가는 매우 저렴하다"며 "이번 랠리는 정당화할 수 있으며 지속할 수 있다"고 평가했다.
홍콩의 주택 가격은 지난해 9월 고점 대비 13% 가량 떨어진 상태다. 하지만 투자자들은 이는 부동산 가격이 바닥을 쳤다는 신호라고 주장한다. 부동산업체 센터라인에 따르면 기존 주택 가격은 지난 3월 27일 이후 3% 상승했다.
이에 따라 중고 주택 시장에서 거래량이 회복 조짐을 보이고 있다. 중고 주택 거래량은 주거용 부동산 시장의 선행 지표로 불린다. 지난달 20일 기준, 부동산중개업체 미드랜드가 35개 지구를 대상으로 한 조사에 따르면 과거 20주간 중고 주택 계약 건수는 주간 평균 70건으로 지난해 8월과 2월 사이 보였던 34건에서 급격히 회복됐다. 이는 2013년 초반 수준으로 올라온 것이다.
모간스탠리는 임대료 상승과 배당 수익이 상대적으로 높은 선헝카이부동산과 PBR 0.5배에 거래되는 시노랜드에 매수 의견을 제시한 바 있다. 선헝카이부동산은 시장 점유율 30%를 기록하고 있다.
◆이번 랠리 공급 위험 간과해…과열 경고
하지만 대다수의 전문가들은 이번 부동산 주가 및 주택 가격 랠리가 투자자들이 긍정적인 측면만 보고 공급 측면은 도외시한 결과라고 분석한다. 또 민간의 소비 심리도 급격하게 위축하고 있어 실제 부동산 시장을 떠받치는 실수요는 부족할 것이라는 지적도 제기된다. 또 주택가격은 1997년 대비 30%나 높은 상태로 여전히 고점 논란이 있는 상태다.
실제 홍콩에서 건설 중이거나 건설이 완료된 미분양 주택 재고는 지난 6월말 7만1000대를 기록해 12년 만에 최고 수준을 기록했다. 지난 6월 홍콩의 소매판매는 8.9% 급감해 16개월 연속 감소 추세를 이어갔다. 1분기 경제성장률도 전문가들의 예상을 밑돌며 수축 양상을 나타냈다.
보콤홀딩스의 알프레드 라우 분석가는 "부동산주 랠리는 끝났다"면서 "사람들은 긍정적인 것만 보고 달려 들고 있고, 공급 측면의 위험은 간과하고 있다"고 설명했다.
최근 미국의 경제 지표가 잇달아 호조세를 보이며 금리 인상 가능성이 점차 높아지고 있는 점도 부담 요인이다. 연방기금선물(FF) 시장에서 전망하는 올해 미국의 금리 인상 확률은 지난주 고용 지표의 예상 밖 선전으로 37%에서 47%로 상승했다.
UBS증권의 원지에 루 전략가는 "브렉시트 이후 많은 투자자들이 저금리 환경에서 혜택을 누릴 수 있을 것이라고 생각하고 투자를 해왔다"면서 "미국의 금리 인상에 따라 모든 거래들이 역전된 흐름을 보일 수 있다"고 경고했다.
[뉴스핌 Newspim] 이홍규 기자 (bernard0202@newspim.com)
