[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 강남권 재건축 단지에 억대 재건축초과이익환수(재초환) 부담금 예정액이 통지되면서 조합원의 자금 부담과 매수세 위축 우려가 커지고 있다. 추가 분담금에 재초환까지 겹치면 사업성이 떨어져 재건축 추진과 거래가 함께 둔화할 수 있어서다. 부담금 부과 기한을 둘러싼 법 해석마저 엇갈리는 가운데 제도 폐지와 개선 요구도 이어지고 있다.

◆ 반포 2억·은마 4억대…사업 지연에 가격 약세 흐름

10일 정비업계에 따르면 서초구청은 전날 반포현대 재건축 조합에 재초환 부담금 예정액 179억원을 사전 통지했다. 현재 반포센트레빌아스테리움으로 준공된 이 단지는 강남권 재초환 첫 부과 대상 단지로 꼽힌다. 조합원 1인당 평균 예정액은 약 2억2000만원 수준이다.

이번 통지는 최종 부담금을 고지하기 전 의견을 받는 절차다. 서초구는 50일간 조합의 이의신청을 접수하고 관련 자료를 검토해 실제 부과 여부와 금액을 결정한다. 검토 과정에서 최종 부담금은 조정될 수 있다.

재초환은 재건축으로 발생한 집값 상승분에서 정상적인 가격상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 시세 차익을 노린 투기를 억제한다는 취지지만, 집을 팔아 실현하지 않은 이익에 부담금을 매기고 양도소득세와 부담이 중복된다는 반론도 이어지고 있다.

강남구 은마 아파트에도 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 부담금 예정액이 통지됐다. 기존 조합원이 현재와 비슷한 면적의 새 아파트를 받으려면 2억3000만~4억8000만원의 추가 분담금이 필요한 것으로 알려져 재건축부담금까지 더해질 경우 자금 압박이 커질 수 있다.

이 예정액은 2035년 10월 준공을 가정해 산출한 추정치다. 강남구는 이날 자료를 내고 "향후 주택가격과 개발비용, 사업기간 등에 따라 최종 금액이 달라진다"며 "이번 금액에는 개인별 장기보유 감경을 반영하지 않았다"고 설명했다.

재건축 과정에서 필연적으로 발생하는 분담금에 재건축부담금까지 겹치면 조합원들의 사업 참여 의지가 약해지고 재건축 추진도 늦어질 수 있다는 이야기가 나온다. 공사비 상승으로 분담금이 늘어난 상황에서 재초환까지 부과되면 조합원이 재건축을 통해 얻을 수 있는 이익은 줄어든다.

부담금 부과가 가시화하는 것만으로도 매수자의 사업성 판단과 기존 소유주의 자금 계획에 영향을 줄 수 있다. 추가 자금 마련이 어려운 조합원의 반대로 사업 추진이 늦어질 가능성도 고개를 든다.

매수자에게도 향후 납부할 분담금과 부담금은 매입가격 외에 고려해야 할 비용이다. 새 아파트의 기대 가치가 높더라도 이를 얻기 위해 투입해야 할 돈이 늘어나면 매수에 신중해질 수밖에 없다. 부담금 부과가 가시화하면서 재건축 단지의 매수세와 가격에도 영향을 줄 수 있는 이유다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "재건축 사업성 악화로 현재 강남3구 가격 약세 현상은 당분간 지속될 개연성이 크다"고 말했다.

◆ 연내 부과냐 2029년이냐…정부 법률 검토 나서

부담금 부과 기한을 정하는 법령의 적용 기준을 놓고도 해석이 엇갈린다. 서초구는 2021년 준공된 반포현대에 올해 12월 30일까지 부담금을 부과해야 한다고 판단했다. 이에 조합의 이의신청과 자료 검토에 필요한 시간을 확보하기 위해 사전 통지에 나섰다.

그러나 2024년 시행된 개정법의 특례를 적용하면 부과 기한을 2029년까지로 볼 수 있다는 해석도 나온다. 재건축부담금은 준공인가일 이후 5개월 이내 결정·부과하며, 부과·고지할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없다.

2023년 개정된 법률 부칙에 시행일부터 5개월 이내 부담금을 결정·부과할 수 있도록 한 특례가 있다. 법 개정 전에 준공한 단지에도 해당 특례를 적용할 수 있는지, 부과 기한을 어느 시점부터 계산해야 하는지를 두고 판단이 갈리는 상황이다.

정부는 부담금 부과 기한에 대한 법률 검토를 진행하고 있다는 입장이다. 국토부 관계자는 "특례 적용 여부를 검토하고 있으며 결과를 신속히 지자체에 안내할 예정"이라고 말했다.

강남 일대에선 부담금 부과 절차와 별개로 제도 폐지 요구가 이어지는 모습이다. 서초구는 최근 국토부에 주민 6936명이 참여한 2차 탄원서를 제출했다. 반포현대·반포3주구·신반포2차 등 서초구 9개 조합과 강남구 역삼동 은하수 재건축조합 등 총 10개 조합이 참여했다. 앞서 이달 4일에도 주민 1286명의 1차 탄원서와 폐지 건의문을 전달했다.

국토부에는 오는 13일까지 부과 기한에 대한 유권해석을 회신해 달라고 요청했다. 서초구 관계자는 "미실현 이익에 대한 부담금과 기부채납·세금 외에 추가되는 비용이 사업성을 떨어뜨려 사업 지연과 공급 감소로 이어질 수 있다"고 말했다.

전문가 사이에선 사업성을 제약하는 규제를 정비해 시장 정상화를 꾀해야 한다는 의견도 나온다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "재초환처럼 정상기능을 하지 못하는 규제는 과감히 철폐해야 한다"며 "보유세의 점진적 인상과 거래세 인하라는 큰 틀을 잡고 꾸준한 공급을 추진할 때"라고 말했다.

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