[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 추진하는 부동산 세제개편안의 수정 여부가 주택시장의 새로운 변수로 떠오르고 있다. 종합부동산세(종부세) 기본공제액 조정을 시작으로 양도소득세 장기보유특별공제와 공정시장가액비율 등 다른 세제 항목으로 완화 논의가 확대될 가능성이 제기되면서다. 세제 조정 범위에 따라 주택 보유자들의 매도 시점은 물론 시장의 매물 흐름에도 변화가 나타날 수 있다는 전망이 나온다.

더불어민주당이 실거주 여부와 관계없이 1주택자의 종부세 기본공제액을 14억원으로 일원화할 것을 정부에 요구하면서 지난 8월 3일 발표된 세제개편안 전반에 대한 재검토 가능성도 제기되고 있다. 다만 청와대는 실거주자 우대 원칙을 유지하겠다는 입장이어서 종부세 공제 기준을 비롯한 추가 조정 범위를 놓고 당정 간 협의가 이어질 전망이다.

◆ 1주택자 세 부담 완화 요구…당청 이견 속 조정 가능성

11일 업계에 따르면 여당이 종부세 기본공제액의 추가 완화를 요구하면서 정부의 실거주 중심 세제개편안이 국회 심사 과정에서 수정될 가능성이 거론된다. 특히 비거주 1주택자에 대한 과세 기준을 둘러싸고 당청 간 입장 차이가 나타나면서 최종 개정안에 어떤 내용이 반영될지 관심이 쏠릴 전망이다.

앞서 정부는 8·3 세제개편안에서 1가구 1주택자의 종부세 기본공제액을 실거주자는 기존 12억원에서 14억원으로 높이고 비거주자는 9억원으로 낮추기로 했다. 하지만 비거주 1주택자의 세 부담이 과도하다는 지적이 이어지자 9월 국회 제출안에서는 비거주자 공제액을 현행 12억원으로 유지했다.

여당은 여기서 한발 더 나아가 거주 여부에 따른 차등 자체를 없애자는 입장이다. 민주당은 지난 8일 고위당정협의회를 계기로 1주택자의 종부세 기본공제액을 14억원으로 일원화해 달라고 요구했다. 세제개편 이후 납세자의 실제 부담이 얼마나 달라지는지도 분석해 달라고 요청했다.

반면 청와대는 실거주자를 우대한다는 기존 원칙을 유지하는 데 무게를 두고 있다. 이미 한 차례 비거주자 공제액을 상향한 만큼 추가 완화에는 신중한 분위기다. 다만 국회 세법 심사가 남아 있어 최종 조정 가능성을 배제하기는 어려운 상황이다.

실거주 특례 인정 범위도 쟁점이다. 기존 임대차계약이나 세입자의 계약갱신 요구로 자기 집에 입주하지 못한 1주택자까지 실거주자로 인정할지를 두고 추가 논의가 이뤄질 가능성이 있다.

또 다른 변수는 거주기간에 따른 세액공제다. 여당 요구대로 종부세 기본공제액을 14억원으로 일원화하더라도 정부안에 포함된 거주기간별 세액공제가 유지되면 실제 세 부담은 달라질 수 있다. 이에 따라 기본공제액뿐 아니라 거주기간에 따른 세액공제 적용 기준까지 조정할지가 추가 논의 대상으로 떠오를 전망이다.

◆ 실거주 중심 과세체계 변화 기로…매물·거래 영향 촉각

종부세 기본공제액을 둘러싼 논란이 양도세 장기보유특별공제와 공정시장가액비율 등 다른 세제 항목으로 확대될지도 관심사다. 정부가 실거주 중심으로 과세체계를 개편하면서 장기간 주택을 보유했지만 직접 거주하지 못한 1주택자의 세 부담이 커질 수 있기 때문이다.

정부안은 1주택자의 장기보유특별공제에서 보유기간 공제를 단계적으로 축소하는 내용을 담았다. 2028년에는 보유기간과 거주기간에 각각 연 2%, 6%를 적용하고 2029년부터는 보유기간 공제를 폐지하는 대신 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제하도록 했다.

공제금액 상한도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한한다. 이에 따라 기존 임대차계약 등으로 직접 거주하지 못한 소유자는 주택 매각 시 양도세 부담이 늘어날 수 있다.

향후 여당이 추가 완화를 요구한다면 장기보유특별공제의 보유기간 공제 폐지 시기를 늦추거나 불가피한 비거주 기간을 공제 요건에 반영하는 방안 등이 논의 대상이 될 수 있다. 

종부세 공정시장가액비율도 살펴볼 대목이다. 정부는 현행 60%인 비율을 내년부터 70%로 높이고 일부 다주택자 등에 대해서는 2028년부터 80%까지 상향하는 방안을 추진하고 있다. 기본공제액을 확대하더라도 공정시장가액비율이 높아지면 과세 대상자의 세 부담이 늘어날 수 있어 인상 폭이나 시기 조정 여부가 추가 쟁점으로 떠오를 가능성이 있다.

주택시장에 미칠 영향은 당장 크지 않을 것으로 예상된다. 세제개편안이 확정되지 않은 데다 대출 규제와 공급 여건 등 다른 변수가 여전히 작용하고 있어서다. 다만 종부세 완화는 일부 고가주택 보유자의 매도 부담을 낮추고, 장기보유특별공제 조정은 주택 처분 시점에 영향을 줄 수 있는 만큼 중장기적으로는 매물 흐름과 거래량에 변화를 가져올 가능성이 있다는 분석이다.

익명을 요구한 한 부동산학과 교수는 "부동산 세제개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 당장 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라며 "다만 종부세와 양도세 등 보유·거래 단계의 세 부담이 달라지는 만큼 향후 조정 범위에 따라 주택 소유자들의 매도 시점과 매물 흐름에도 변화가 나타날 수 있다"고 말했다.

min72@newspim.com