[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 서울 집값이 91주째 상승세를 이어가는 가운데 서울주택도시개발공사(SH)가 공급하는 토지임대부 분양주택이 흥행을 거두고 있다. 다만 공공이 확보한 토지의 한계로 추가 공급 여력이 제한적인 데다, 입주민 입장에서도 재산권 행사와 시세차익 확보에 제약이 따르는 만큼 사업 확대에 한계가 있다는 지적이 나온다.

◆ 토지임대부 분양주택, 재산권 행사 제약·공급 확대에는 한계

6일 부동산업계에 따르면 SH가 공급한 토지임대부 분양주택이 잇따라 청약 흥행에 성공했지만, 추가 공급을 확대하기에는 현실적인 제약이 크다는 관측이 많다.

최근 청약시장에서 높은 관심을 얻은 데다 정부도 지난 8·13 대책을 통해 공공주택 공급 확대를 주문하면서 토지임대부 분양주택의 추가 공급 가능성에도 관심이 쏠리고 있다.

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양받은 사람이 소유하는 방식이다. 최초 40년간 거주할 수 있으며, 재계약을 통해 최장 80년까지 거주 기간을 연장할 수 있다.

다만 토지임대부 분양주택은 공공이 소유한 토지를 활용하는 방식인 만큼 공급 규모를 대폭 확대하기에는 한계가 있다. 민간에 매각할 예정인 토지를 줄여 토지임대부 분양주택 용지로 활용하는 방안도 거론되지만, 이 역시 현실적으로 쉽지 않다는 평가다.

실제 올해 SH가 본청약을 진행한 토지임대부 분양주택은 마곡17단지와 고덕강일3단지 등 2곳에 그쳤다. 내년 본청약이 예상되는 단지도 마곡16단지와 위례 A1-14단지 등 2곳뿐이다. 토지임대부 분양주택의 추가 공급 확대 여부에 대해 SH는 구체적인 입장을 밝히지 않고 있다.

윤지해 부동산평론가는 "공공이 보유한 토지로 공급되다보니 크게 사업을 확장하기는 어렵다"면서 "사업 적용 가능한 토지 범위를 늘릴 수도 있겠으나 공공에서 큰 폭으로 늘리기는 한계가 있다"고 말했다.

재산권 행사에 제약도 따른다. 예를 들면 전매 제한 해제된 이후에도 토지를 공공이 소유하고 있어 공공의 동의가 있어야 거래가 이뤄질 수 있다.

이러한 제약 요인으로 인해 실제 전매 제한이 풀리더라도 토지임대부 분양주택은 시세 대비 60~70%대에 가격대가 형성되고 있다.

토지임대부 분양주택인 강남브리즈힐 전용면적 84.98㎡는 지난 5월 13억8500만원 신고가를 기록했다. 반면 인근 강남자곡힐스테이트 전용면적 84.39㎡는 지난 3월 17억5000만원에 신고가 거래가 이뤄졌다.

◆ 낮은 분양가·장기거주 메리트...토지임대부 분양주택 흥행

제약 요건이 있음에도 토지임대부 분양주택은 저렴한 집값과 장기거주가 가능하다는 점에서 실수요자들에게 인기를 끌고 있다.  

전날 서울 2년 이상 거주자 대상으로 한 서울 강동구 고덕강일3단지 일반공급에서는 총 267가구 모집에 6467명이 접수해 24.2대 1 경쟁률을 기록했다.

올해 3월 SH가 내놓은 마곡지구 17단지 토지임대부 분양주택 일반공급에서도 1순위 72가구 모집에 5253명이 73대 1 경쟁률을 보였다.

토지임대부 분양주택이 인기를 끈 데에는 낮은 분양가가 원인으로 꼽힌다. 고덕강일3단지 전용면적별 분양가는 49㎡은 2억8000만~3억2000만원, 59㎡는 3억4000만~3억9000만원이다. 매달 내는 토지임대료는 49㎡는 42만6000원, 59㎡는 51만1500원이다. 토지임대료는 당첨자와 SH간 합의로 최대 60%까지 보증금 형태로 바꿀 수 있다.

서울 지역 집값이 평균 10억원을 넘어선데다 주택담보대출도 제한되면서 내 집 마련에 나서는 실수요자들이 서울에서 집 구하기가 어려운 상황에서 3억원대 분양가는 메리트로 작용한 것이다.

자금 마련 부담도 덜하다. 정부의 뉴홈 전용 디딤돌대출을 받을 수 있는데 최대 5억원 한도로 최장 40년 만기 전용 모기지 대출이 적용돼 금리는 연 1.9~3.0%, 담보인정비율(LTV) 최대 80%다.

윤 평론가는 "인근 시세보다 저렴한 것 외에도 장기거주가 가능하다는 점도 장점으로 꼽힌다"면서 "입지가 서울인 데다 직장과 교육 여건이 해결된다고 하면 실수요자들이 선택할 수밖에 없게 될 것이다"고 말했다.

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