[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 아파트 분양가를 끌어올리는 주된 요인이 자재비에서 땅값으로 옮겨갔다가 올해 들어 다시 공사비로 이동한 것으로 나타났다. 서울은 땅값 부담을 더 많은 공급물량에 나누고, 지방은 자재·인건비 상승이 사업 중단으로 번지는 것을 막는 등 비용 구조에 맞춘 대응이 필요하다는 분석이 나온다.

◆ 공사비 38% 오를 때 분양가 67%…2024년엔 땅값 영향 확대

2일 한국건설산업연구원(이하 '건산연')의 '분양가격 상승요인 분석과 시사점' 보고서에 따르면 2020년 대비 올해 6월 전국 분양가격지수는 67.0% 상승했다. 같은 기간 건설공사비지수 상승률은 38.2%였다. 2023년부터 두 지수의 격차가 벌어져 공사비 상승만으로 분양가 흐름을 설명하기 어려워졌다.

건산연은 한국은행 산업연관표와 가격지표 등을 결합해 분양가 상승을 땅값인 대지비와 자재비·인건비 등으로 나눠 분석했다. 그 결과 분양가를 끌어올린 요인은 시기별로 달랐다. 2021~2022년에는 원자재 가격 급등과 공급망 충격으로 자재비 부담이 커졌다. 두 해 분양가 상승률 가운데 자재비가 밀어올린 부분은 각각 4.4%포인트(p), 4.8%p였다.

2024년에는 분양가가 13.5% 올랐지만 공사비의 상승 기여도는 2.1%p에 그쳤다. 땅값이 5.5%p를 차지했고 나머지 5.9%p는 분석에 활용한 비용항목만으로 설명되지 않았다. 박철한 건산연 연구위원은 "이 부분에 금융비용과 사업 장기화, 시장 여건, 과거 비용 상승이 뒤늦게 반영되는 시차 등이 복합적으로 작용했을 것"이라고 말했다.

올해 상반기에는 공사비 부담이 다시 커졌다. 분양가 상승률 5.3% 중 공사비 기여도는 3.5%p로 전체 상승분의 66.4%를 차지했다. 자재비만 2.0%p를 밀어올렸으며 1차 금속제품과 화학제품 등 일부 핵심 품목에 상승 압력이 집중됐다.

박 연구위원은 "분양가 안정은 단순한 가격 억제만으로 달성하기 어렵다"며 "분양가를 구성하는 비용요인과 이를 유발하는 사업·제도적 여건을 함께 관리해야 한다"고 설명했다.

◆ 서울 분양가 61%는 땅값…지방은 자재비 비중 서울의 1.9배

지역별 차이는 더 뚜렷했다. 지난해 7월부터 올해 6월까지 서울 분양가에서 땅값이 차지한 비중은 평균 61.1%였다. 전국 평균 39.0%를 크게 웃돌았고 기타 지방 24.8%와 비교하면 약 2.5배다.

자재비 비중은 반대였다. 서울은 분양가의 16.5%가 자재비였지만 기타 지방은 31.9%로 약 1.9배 높았다. 5대 광역시·세종도 27.2%였다. 같은 자재 가격 충격이 발생해도 지역의 비용 구조에 따라 분양가에 미치는 상대적 영향이 달라진다는 의미다.

지방은 자재와 인력을 구하고 운송하는 여건, 사업 위험에 따른 추가 부담까지 고려해야 한다. 건산연은 동일한 가격 충격에도 지방 사업장이 체감하는 부담이 더 커지고 사업성 악화나 공사 지연으로 이어질 가능성이 있다고 봤다.

서울에서는 같은 땅에 더 많은 주택을 공급해 가구별 토지비 부담을 나누는 방안을 제시했다. 정비사업 용적률 상향과 고밀·복합개발 등을 활용하되 용적률 인센티브를 개발이익 확대에 그치지 않고 토지비 절감과 공급 확대로 연결해야 한다는 것이다.

지방은 핵심 자재 수급과 인력 조달 여건을 개선하고 정책보증·금융지원을 통해 비용 충격이 사업 중단으로 번지는 것을 막아야 한다고 제언했다. 공사비 상승이 분쟁과 공사 지연, 금융비용 증가로 이어지는 악순환을 끊는 것이 관건이다.

박 연구위원은 "인허가부터 착공까지 걸리는 기간도 주요 관리지표로 삼을 필요가 있다"며 "마감재 고급화와 커뮤니티·친환경·스마트 설비 확대에 따른 가격 상승은 불가피한 원가 상승이나 사업 지연 비용과 구분해 관리해야 한다"고 말했다.

이어 "분양가격을 단순히 수치로 관리하기보다 데이터에 기반한 객관적·종합적 비용구조 진단을 통해 핵심 상승요인을 선제적으로 관리하고, 시장 변화에 유연하게 대처할 수 있는 종합적 대응체계 마련이 중요하다"고 덧붙였다.

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