[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 강남권 주요 재건축 단지에서 일주일 새 두 자릿수 거래가 이뤄지는 등 매수세가 빠르게 유입되고 있다. 정부 규제 여파로 은마아파트 등 강남권 핵심 단지의 가격이 전고점 대비 큰 폭으로 하락하면서 가격 메리트가 부각된 영향으로 풀이된다.

재건축 조합원 지위 양도 제한 등 각종 규제로 향후 입주권 확보가 더욱 까다로워진 점도 매수세를 자극하는 요인으로 꼽힌다. 특히 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 현금 부자들이 거래 가능한 희소 매물을 선점하기 위해 발 빠르게 움직이고 있다는 분석이다.

◆ 일주일 새 강남 3구 토지거래허가 206건…대치 은마서만 13건

28일 국토교통부 및 지자체 토지거래허가 내역 분석 결과, 지난 21일부터 27일까지 일주일간 강남 3구(강남·서초·송파) 전체 토지거래허가 건수는 206건으로 집계됐다.

이 중 송파구가 99건으로 가장 많았고, 강남구(70건), 서초구(37건)가 뒤를 이었다. 특히 강남구 대치동 은마아파트에서만 일주일 새 13건의 토지거래가 허가되며 평소 대비 늘어난 거래량을 기록했다. 송파구 잠실동 역시 리센츠(10건)를 비롯해 잠실엘스(5건), 잠실주공5단지(5건) 등 주요 랜드마크 단지를 중심으로 매수세가 뚜렷했다. 강남구 압구정동 일대 주요 재건축 단지에서도 11건의 거래가 성사됐다.

◆ 정부 규제 여파로 고점 대비 수억원 하락…대기 수요 매수 버튼 자극

전문가들은 이번 강남 재건축 거래 급증의 핵심 원인으로 정부 규제에 따른 가격 조정을 꼽는다. 세제 개편안과 대출 제한 등 다방면의 압박으로 초고가 아파트 호가가 수억원씩 떨어지자, 관망세를 유지하던 대기 수요가 저가 매수에 나섰다는 분석이다.

실제로 은마아파트 전용 84㎡는 과거 최고가 38억원 선을 호가했으나, 최근 31억~34억원 선에 급매가 소화되고 있다. 강남 지역 일선 공인중개사들은 "31평형(전용 76㎡)의 경우 30억원, 31억원대 로열층 매물까지 속속 주인을 찾고 있다"며 "고점 대비 가격이 7억원 이상 빠지며 진입 장벽이 낮아지자, 원래 강남 입성을 노리던 수요층이 빠르게 계약을 체결하고 있다"고 전했다.

최근 마용성을 비롯한 비강남권 신축 및 준신축 국평 가격이 20억 원대 중후반을 돌파하며 신고가를 내고 있는 것도 일부 영향을 줬다는 분석이 나온다. 비강남권 가격이 강남권 턱밑까지 치고 올라온 반면, 은마아파트 등 강남 주요 재건축 단지는 과거 전고점 대비 다소 조정을 받은 것이 이 같은 거래 흐름으로 이어졌다는 것이다.

◆ 조합원 지위 양도 금지 등 촘촘한 규제 속 예외 매물 희소가치 부각

조합원 지위양도 제한도 매수 심리를 자극하는 촉매제로 작용했다는 평가다. 규제가 만든 매물 잠김 현상이 역설적으로 조건이 맞는 매물의 희소가치를 끌어올린 셈이다.

도시 및 주거환경정비법(도정법)상 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위양도가 금지된다. 관리처분계획 인가 이후부터 전매가 제한되는 재개발과 달리 재건축은 규제 문턱이 훨씬 높다.

이미 조합이 설립된 단지는 1가구 1주택자로서 10년 보유 및 5년 거주 요건을 채운 매물이나, 사업시행인가 이후 3년 내 착공하지 못한 단지에서 3년 이상 보유한 매물 등 극히 일부의 예외 조건만 조합원 지위 승계가 허용된다.

특히 최근 대법원 판결과 국토교통부 유권해석 변경으로 공유 지분 거래 시 대표 조합원뿐만 아니라 공유자 전원이 예외 요건을 충족해야 온전한 지위 승계가 가능해지는 등 법적 잣대가 한층 엄격해졌다.

은마아파트와 잠실주공5단지 등 굵직한 사업장들의 재건축이 본궤도에 오르면서, 시장에서 하자 없이 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는 물건은 품귀 현상을 빚고 있다. 25억원 초과 주택에 대한 대출 한도가 극도로 제한되는 상황임에도, 규제가 더 촘촘해지거나 적격 매물이 자취를 감추기 전에 입주권을 확보하려는 현금 자산가들의 매수세가 집중되고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "최근 세제 개편안 등의 규제에 따라 강남 아파트 가격대가 크게 빠진 영향이 결정적"이라며 "당장 압구정만 해도 고점 대비 15억원씩 하락한 매물이 나오다 보니, 원래부터 은마나 압구정 등 강남권을 주시하던 대기 수요가 지금이 적기라고 판단해 진입하는 것"이라고 진단했다.

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