[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 여의도와 목동 재건축 사업이 속도를 내면서 대규모 이주 수요를 받아낼 전셋집 확보가 과제로 떠오르고 있다. 재건축 이주 시기가 겹칠 경우 서남권 전월세시장에 부담이 커질 수 있는 만큼 생활권별로 이주 수요를 분산하고 안정적인 주거공간을 확보할 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

◆ 여의도는 올해·목동은 이르면 내년 이주 본격화

8일 정비업계에 따르면 여의도와 목동 재건축이 활발해지면서 대규모 이주 수요가 한꺼번에 몰릴 수 있다는 우려가 커지고 있다.

여의도에서는 대교·한양이 이주 단계에 들어섰고 공작·시범·목화 등 후속 단지들도 사업에 속도를 내고 있다. 가장 먼저 이주 일정을 잡은 곳은 기존 576가구인 대교다. 조합이 공고한 이주 기간은 지난 1일부터 내년 3월까지다. 올해 7월 관리처분계획인가를 받은 한양 588가구도 10~11월 이주를 목표로 후속 절차를 추진하고 있다. 

373가구인 공작은 올해 관리처분계획 수립을 위한 전체회의를 거쳐 내년 이주·철거에 착수하는 일정을 추진하고 있다. 여의도 최대 재건축 단지인 시범아파트(1584가구)도 지난달 사업시행계획인가를 위한 공람을 진행했다. 목화(312가구)는 삼성물산을 시공사로 선정하며 후속 절차를 준비하고 있다.

이들 5개 단지의 기존 주택만 합쳐도 3433가구에 달한다. 광장 38-1구역도 시공사를 정했고 화랑·삼익·은하는 시공사 선정 절차를 밟고 있어 이주 수요가 순차적으로 이어질 전망이다.

목동에서는 1362가구인 6단지가 가장 앞서 있다. 지난 5월 서울시 통합심의를 통과했으며 정비업계에서는 이르면 2027년 말~2028년 초 첫 이주가 가능할 것으로 전망한다. 지난달 통합심의 문턱을 넘은 9단지(2030가구)와 13단지(2280가구)를 더하면 심의를 넘은 3개 단지의 기존 주택은 총 5672가구다.

시공사 선정 절차를 밟는 8단지(1352가구)와 10단지(2160가구), 12단지(1860가구)도 뒤를 잇고 있다. 이들 3개 단지까지 포함하면 6·8·9·10·12·13단지의 잠재 이주 물량은 1만1044가구다. 2028년 전후로 대규모 이주가 예상되는 가운데 인허가와 시공사 선정이 비슷한 속도로 진행되면 수천가구씩 이주 시기가 겹칠 수 있다.

목동 14개 단지 전체의 기존 주택은 2만6629가구다. 이주가 이어지는 동안 주변 전셋집을 충분히 확보하지 못하면 양천·영등포구를 넘어 강서·구로구 등 서남권 임대차시장으로 부담이 번질 것이란 목소리가 커진다.

◆ 갈 곳 부족한 서남권…전셋집 확보가 관건

이주 수요를 받아낼 주변 전세 매물은 상당히 부족한 실정이다. 부동산 실거래가 플랫폼 '아실' 집계 결과 이날 기준 양천구 전세 매물은 377건, 영등포구는 443건으로 각각 28.8%, 33.0% 감소했다. 구로구는 -60.5%(480→190건)를 기록했다. 금천구는 구 전체 매물이 83건으로 서울 17개 자치구 중 가장 가파른 감소세(-67.0%)를 보였다.

여의도와 목동은 자녀 교육 등 입지 특성을 이유로 재건축 기간에도 기존 생활권에 머물려는 수요가 있다. 이주비를 마련하더라도 원하는 학군과 통학 여건을 갖춘 주택을 찾지 못하면 주거 이전에 어려움을 겪을 수 있다. 목동 내부에서 수요를 흡수하지 못할 경우 강서·구로·영등포구와 경기 부천 등으로 영향이 번질 전망이다.

양천구 또한 이 같은 문제를 인지하고 서울연구원과 '목동아파트 재건축 이주계획 안정화 방안 연구용역'을 진행하고 있다. 주민들의 가구 특성과 이주 희망 지역, 연도별 예상 물량 등을 살펴 이주 시기 분산과 단계별 지원 방안을 마련한다는 구상이다. 이주안정지원센터를 통한 전월세 상담과 대출 정보 제공 등 맞춤형 지원도 진행하고 있다.

여의도에서는 각 단지 사업시행자들이 이주비 금융기관을 확보하고 추가 자금 조달을 준비하고 있다. 다만 영등포구 자체적으로 이주 수요에 대응하기 위한 별도의 대책을 수립하진 못한 상황이다. 

◆ 부지도 공급 시점도 문제…대체주택 마련 첩첩산중

대규모 정비사업의 경우 별도로 이주단지를 조성해야 한다는 의견도 나오지만 이 또한 현실적인 제약이 있다. 유휴부지 확보가 쉽지 않고 토지 소유·관리 주체가 달라 협의에 어려움이 생길 수 있다. 부지를 확보하더라도 매입비와 주택 조성비가 과다하면 사업성이 더욱 악화된다.

재건축 과정에서 공공기여로 확보하는 주택을 이주용으로 활용하는 방안도 공급 시점이 문제다. 주민이 집을 비울 때 대체주택은 이미 완공돼 있어야 하지만, 정비사업으로 확보하는 주택은 공사가 끝나야 공급할 수 있어서다. 영구임대주택을 재건축해 활용하는 방식 역시 기존 임대주택 주민의 이주와 사업비 부담을 먼저 해결해야 한다. 

박인숙 국회입법조사처 입법조사관은 "상당수 주민은 새 공공주택보다 인근 기존 주택을 이용하려 할 것"이라며 "가구 규모와 세대 구성에 맞춰 주택의 규모·입지를 선택할 수 있도록 하되 대규모 이주로 인해 전월세난이 심화되지 않도록 통합적인 이주계획을 마련하고, 모니터링을 실시할 필요가 있다"고 강조했다.

김홍주 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 연구위원은 "전세 가구의 경우 도시재생사업으로 인해 원치 않는 이주를 해야 하는 상황에 놓이게 된다"며 "이들이 안정적으로 이주를 할 수 있도록 관련 대책을 수립하는 한편, 수요에 대한 특성을 감안한 주택 전월세 시장의 진단이 요구된다"고 말했다.

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