세계적 역사학자 마거릿 맥밀런은 최근 뉴욕타임스 기고문에서, 폭풍을 앞둔 바람과 바다의 변화를 비유로 들며 국제질서의 변화에도 경고 신호가 나타난다고 설명합니다. 전후 국제질서가 흔들리고 있음에도 우리가 그 변화에 충분히 대비하지 못하고 있다는 것입니다. 그러나 견고해 보이는 체제 안에 사는 사람들은 이런 징후를 일시적 현상으로 치부하며 기존 질서가 계속되리라 믿습니다.

오늘날 세계 정치경제의 불확실성은 특정 국가 하나의 책임으로 설명하기 어렵습니다. 러시아의 우크라이나 침공, 중동의 군사적 긴장, 미·중 전략경쟁이 동시에 작용하고 있기 때문입니다. 다만 미국의 관세 정책과 대외전략 변화는 기존 질서의 예측 가능성을 낮추고 지정학적 갈등과 공급망 재편을 증폭시키는 핵심 변수로 작용하고 있습니다. 국제질서를 지탱해 온 국가의 정책 자체가 새로운 불확실성의 진원이 된다면, 투자자 역시 과거의 안전 기준을 재검토해야 합니다.

맥밀런의 경고에서 투자자가 주목할 대목은 혼란 그 자체가 아니라 변화에 대응하는 태도입니다. 프랑스 구체제가 변화의 압력을 외면한 반면, 영국은 1832년 선거법 개혁으로 위기에 대응했습니다. 그는 캐나다·호주·일본 등 중견국들이 협력을 통해 미국의 역할 변화에 대응하고 있다는 점도 짚었습니다. 여기서 얻을 교훈은 특정 국가가 새로운 안전지대로 떠올랐다는 것이 아니라, 과거의 질서가 돌아오기만을 기다리기보다 달라진 환경에 맞춰 판단의 기준 자체를 바꿔야 한다는 점입니다.

이러한 변화는 부동산 가치에도 직접 영향을 미칩니다. 공급망 재편과 에너지 수급 불안은 운송비와 공사비를 끌어올리고, 이는 물가와 금융비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 직접환원법에서는 안정화된 연간 순영업소득(NOI)을 자본환원율(캡레이트)로 나누어 자산가치를 산정합니다. 같은 소득이라도 캡레이트가 높아지면 가치는 낮아집니다. 우량 자산도 이 흐름에서 완전히 자유롭지는 않지만, 임대수요와 소득 안정성에 따라 가치 방어력에는 차이가 납니다.

반대로 조정 국면에서 기회를 찾을 수 있는 자산도 있습니다. 임대수요는 뒷받침되지만 관리 부실이나 시설 노후화로 제값을 받지 못하는 중소형빌딩이 대표적입니다. 공실 해소와 시설 개선을 통해 순영업소득을 끌어올릴 수 있다면 투자 매력은 커집니다. 다만 공사비와 공사 기간 중 임대수익 손실을 반영하고도 개선 효과가 충분한지 확인해야 하며, 운영 개선으로 극복 가능한 문제인지 입지 자체의 한계인지를 구분하는 것이 관건입니다.

과거의 저금리 환경과 대출 만기마다 원활히 재조달할 수 있으리라는 기대를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 이제는 매입가격뿐 아니라 임대수익이 금융비용과 운영비 증가를 감당할 수 있는지를 함께 확인해야 합니다. 임대료가 오르더라도 유지보수비와 이자 부담이 더 빠르게 늘면, 투자자에게 남는 현금흐름은 오히려 줄어듭니다.

국내 자산에 집중해 보유하는 것 자체가 잘못은 아닙니다. 다만 국내 경기와 금리, 규제 변화가 포트폴리오 전체에 동시에 영향을 미치는 집중위험은 짚어볼 필요가 있습니다. 개인 자산가와 패밀리오피스라면, 직접 확인하거나 신뢰할 수 있는 현지 파트너를 통해 관리 가능한 일본이나 유럽의 선별된 도시에서 한두 개 자산을 단계적으로 추가하는 방안도 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 다만 해외 자산 보유만으로 위험이 줄어드는 것은 아니며, 환율과 현지 시장 리스크가 새롭게 더해진다는 점도 함께 고려해야 합니다.

이런 환경에서는 미국을 중심으로 해외부동산을 바라보던 시각에서 벗어나 일본과 유럽의 선별된 도시도 함께 검토할 필요가 있습니다. 이는 미국을 배제하거나 일본·유럽의 우위를 단정하려는 것이 아닙니다. 일본에서는 지리적 접근성과 현지 관리체계, 임대수익 개선 가능성을 살피고, 유럽에서는 도시별 수급과 개별 자산의 투자조건을 분석해 기회를 찾자는 취지입니다. 투자지역의 우선순위는 국가의 명성이 아니라 자신의 투자 규모와 목적, 실제 임대수익과 관리 가능성에 따라 정해야 합니다.

일본은 한국에서 가까워 현장 확인이 쉽고, 임대주택과 중소형빌딩을 개별 자산 단위로 검토하며 현지 관리회사와 운영체계를 구축할 수 있습니다. 다만 금리 상승과 공사비 증가, 지역별 인구 흐름을 함께 살펴야 합니다. 도쿄나 오사카라는 지명보다 역세권 임차수요와 건물 상태, 운영으로 수익을 개선할 여지가 있는지가 더 중요합니다.

유럽은 독일·영국·스페인·이탈리아 등 국가마다 임대차법과 세제, 금융환경이 다르고, 같은 국가 안에서도 도시와 자산 유형에 따라 수익성이 갈립니다. 특정 도시의 임대수요와 공급 여건뿐 아니라 임대료 조정 가능성, 취득·보유·매각 비용을 개별적으로 검토해야 하며, 언어와 규제, 원거리 관리의 부담도 충분히 감안해야 합니다. 가격이 저렴하다는 이유만으로 접근하기보다, 자신이 감당할 수 있는 관리 범위와 비용 안에서 실제로 수익이 남는지를 확인해야 합니다.

개인 자산가와 패밀리오피스에게 해외부동산 투자의 관건은 스스로 이해할 수 있는 시장을 선택하고, 현지 전문가와 함께 임대관리·세금·환율·매각 가능성을 점검하는 데 있습니다. 전담 인력과 상시 점검 체계가 충분하지 않다면, 현지 파트너의 보고 방식과 비용 집행 절차, 공실 발생 시 대응 계획부터 확인해야 합니다. 대출 만기 시 자금 조달이 어려워지는 상황까지 대비해야 비로소 부동산 자산관리가 투자자의 실질적인 방어 수단이 됩니다.

앞으로 시장의 성과는 국가별 평균보다 개별 자산의 임대수요와 운영 역량에 따라 더욱 갈릴 가능성이 큽니다. 세계질서의 변화를 읽는 것은 투자 방향을 정하는 출발점일 뿐, 수익을 지키는 힘은 결국 현장에서 나옵니다. 새로운 세계질서에 대응하는 해외부동산 투자는 미래를 맞히는 경쟁이 아니라, 예상이 빗나가더라도 수익을 지킬 수 있는 구조를 만드는 일입니다.

*김용남 대표이사 사장은 대한민국 1위 중소형 빌딩 자산관리 및 해외부동산 투자자문 기업 글로벌PMC(주)를 2004년 설립한 이후, 빌딩 매입부터 운영관리·매각에 이르는 전 과정을 직접 설계하고 실행하며 시장의 기준을 만들어온 부동산 전문가다. 부동산학 박사(PhD)로서 CCIM·FRICS·CPM·SIOR 등 국제 공인 자격을 보유하고 있으며, CCIM Institute Region 13(한국·일본·대만 총괄) 차기 회장(2028년 취임 예정)으로 선출돼 국제 무대에서도 한국 상업용 부동산 산업의 위상을 높이고 있다. 글로벌PMC는 세계적인 상업용 부동산 네트워크 CORFAC International의 국내 유일 회원사로서 미국·일본·유럽 시장을 아우르는 글로벌 투자자문 서비스를 제공하고 있다.