[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 주택 수요가 이어지는 상황에서 공공 주도 공급과 규제 강화만으로는 시장 안정을 이루기 어렵다는 진단이 나왔다.

24일 국민의힘 주최로 열린 '부동산 정책 정상화 토론회'에서 이 같은 주장이 제기됐다. 정부의 공공 중심 공급과 세금·대출 규제 강화가 시장 현실과 맞지 않는다는 지적이다.

◆ 공급 확대하면서 수요 억제…"정책 방향 엇갈려"

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 주택 공급을 늘리겠다는 정부 방침과 달리 실제 인허가·착공 여건은 악화하고 있다고 진단했다. 최근 건설 수주액은 늘었지만 서울과 수도권에서 체감할 수 있는 주택 공급으로 이어지진 않았다는 설명이다.

반면 주택을 구매하려는 수요는 여전히 견조하다고 봤다. 서울 아파트 매물 부족과 가격 상승이 겹친 데다 30·40대의 주택 구매 움직임도 계속되는 추세다.

이 연구위원은 "현재 시장에서 주택을 공급하겠다는 정책 기조는 지속되고 있고 주택 수요도 꾸준하다"며 "실제로 주택을 많이 지을 수 있는지에는 공사비 상승 같은 기본적인 제약이 존재한다"고 말했다.

그는 정부가 한국토지주택공사(LH) 직접 시행과 공공 정비사업 등 공공 중심의 공급을 강조하는 동시에 보유세와 거래세, 대출 규제를 통해 수요를 억제하고 있다고 지적했다. 공급된 주택을 받아줄 실수요가 있어야 사업도 이뤄질 수 있는데 수요를 동시에 누르면 공급 확대 효과도 떨어질 수 있다는 주장이다.

이 연구위원은 "공급을 많이 하겠다고 하면서 동시에 수요를 억제하는 것은 정책 방향이 서로 다르다"며 "공공과 민간 가운데 한쪽에 치우친 공급 방식은 현실성 측면에서 무리가 있을 수 있다"고 말했다.

지역별 시장 상황을 구분하지 않은 일률적인 정책도 경계했다. 서울과 수도권은 공급 부족과 가격 상승이 문제지만 지방은 미분양이 쌓이는 등 서로 다른 흐름을 보이는 만큼 공공이 필요한 지역과 민간이 주도할 지역을 나눠야 한다는 것이다.

그는 "공공 주도 방식이 필요한 곳에서는 공공이 역할해야 하지만 전체 시장에서 공공의 역할을 지나치게 강조하거나 무분별하게 수요를 억제하면 시장을 저해할 수 있다"며 "공공과 민간의 역할을 주택 공급과 수요에 맞춰 구분해야 한다"고 강조했다.

◆ "세금 목적부터 분명히…종부세는 재산세로"

오문성 한국조세재정학회 이사장은 정부가 부동산 세금을 강화하려는 목적부터 명확히 해야 한다고 주장했다. 세수 확보를 위한 증세인지 집값 안정을 위한 것인지에 따라 세제 설계가 달라져야 하는데 현재는 두 목표가 뒤섞여 있다는 설명이다.

오 이사장은 "정부가 세금을 올리려고 하는 이유가 증세 목적이냐, 부동산 가격을 잡으려는 목적이냐부터 분명히 해야 한다"며 "부동산 가격은 규제만으로 잡기 어렵고 수요자가 원하는 서울과 수도권에 공급해야 한다"고 말했다.

보유세 체계도 단순화해야 한다고 제안했다. 재산세와 종합부동산세가 같은 부동산 보유를 대상으로 부과되는 만큼 종부세를 재산세로 합치고 고가주택에 더 많은 세금을 매기려면 재산세의 누진세율을 높이는 편이 합리적이라고 주장했다.

그는 "종부세는 재산세에 편입시키고 세금을 더 거두고 싶다면 재산세 누진세율을 조정하면 된다"며 "같은 과세 대상을 두고 이중과세를 조정하는 복잡한 구조를 유지할 필요가 없다"고 말했다.

1가구1주택자와 2주택자, 전세보증금을 승계해 집을 사는 갭투자를 모두 투기 수요로 보는 시각에도 반대했다. 1주택 비과세는 집을 팔고 비슷한 수준의 다른 주택으로 옮길 수 있도록 마련된 장치이며, 일부 2주택자는 노후 월세 수입을 위해 주택을 보유할 수도 있다는 설명이다.

오 이사장은 "갭투자는 전세보증금을 활용하는 방식으로 집값이 소득보다 빠르게 오르는 상황에서 나타난 일반적인 취득 형태이기도 하다"며 "이를 모두 죄악시하거나 투기로만 규정해서는 안 된다"고 지적했다.

대출 한도를 가격에 따라 일률적으로 제한하는 정책도 실수요자의 자금 조달을 어렵게 한다고 덧붙였다. 그는 "금융 규제를 지나치게 강화하면 정책 목표를 달성하지도 못하면서 시장만 왜곡시킬 수 있다"며 장기 주택담보대출 등 실수요자의 자금 조달 통로를 열어야 한다고 강조했다.

chulsoofriend@newspim.com