[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난해 하반기부터 시장금리가 반등한 데 이어 기준금리까지 오르면서 상업용 부동산 금융시장의 긴장감이 높아지고 있다. 오피스와 물류센터 대출금리가 다시 상승세로 돌아선 가운데 자산의 현금흐름과 임차인 신용도에 따라 금융 조건이 차별화될 가능성도 커졌다.

22일 상업용 부동산 전문기업 '알스퀘어'는 '2026 상업용 부동산 담보대출 리포트'를 통해 이 같이 밝혔다.

서울·분당 오피스 선순위 담보대출 금리는 올해 2분기 평균 4.03%로 집계됐다. 대출 수수료를 포함한 총조달비용인 올인코스트(All-in Cost)는 4.43%로 나타났다. 직전 분기보다 대출 실행 과정에서 발생하는 수수료 부담이 확대되면서 대출금리와 올인코스트의 차이도 40bp(Basis Point, 1bp는 0.01%)까지 벌어졌다.

오피스 담보대출 금리는 2016년부터 2021년까지 대체로 3%대에서 움직였으나 2022년 긴축 전환 이후 빠르게 상승했다. 일부 대출은 6%를 넘겼고 2022년 4분기에는 평균 금리가 5.5% 안팎까지 올랐다. 이후 지난해 3분기까지 하락했지만 4분기부터 다시 반등해 올해 1분기와 2분기에는 4%대 초반을 기록했다.

물류센터 대출금리 상승 폭은 오피스보다 컸다. 물류시설 선순위 담보대출 금리는 지난해 4분기 4.24%까지 낮아졌다가 올해 1분기 4.74%로 0.50%포인트(p) 상승했다. 수수료를 포함한 올인코스트도 같은 기간 4.24%에서 4.93%로 올랐다. 다만 물류시설의 대출금리와 올인코스트 차이는 19bp로 오피스보다 작아 최근 비용 상승이 수수료보다는 대출금리 인상에서 비롯된 것으로 분석됐다.

시장금리 상승이 아직 대출 조건에 전부 반영되지 않았다는 점도 부담이다. 오피스 대출금리와 비교하는 국고채 5년물 금리는 지난해 2분기 저점을 찍은 뒤 올해 2분기 3.83%까지 상승했다. 오피스 담보대출 금리와의 차이는 약 20bp에 불과하다. 물류센터 기준 국고채 5년물 금리도 올해 1분기 3.46%로 올라 대출금리 상승 압력을 키웠다.

최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "시장금리 상승분은 대출 조건에 시차를 두고 반영되는 만큼 국고채 금리가 높은 수준을 유지하거나 추가 상승하면 신규 대출과 차환 대출의 금리도 더 오를 가능성이 있다"고 말했다.

대출금리가 오르면서 자산 수익률과 금융비용 간 여유도 줄었다. 올해 1분기 오피스 캡레이트(Cap.Rate, 투자금 대비 기대 수익률)는 4.36%, 담보대출 금리는 4.04%로 격차가 약 32bp에 그쳤다. 물류센터는 자본환원율 5.32%, 대출금리 4.74%로 격차가 약 56bp였다. 두 자산 모두 격차가 다시 플러스로 전환됐지만 2019~2021년과 비교하면 낮은 수준이다.

대출금리가 임대수익률보다 높아지면 건물을 보유해 얻는 수익보다 이자로 나가는 돈이 더 많아진다. 투자 매력이 떨어지면서 건물 가격이 내려갈 가능성이 있다. 기존 대출 만기 후 더 높은 금리로 갈아타야 하는 투자자는 자금을 추가로 투입하거나 자산을 매각하기도 한다.

최 연구원은 "차입비용 상승은 자산가치 조정 압력과 차환 부담을 키우고 자산별 금융 조건의 차이를 확대한다"며 "대출 만기를 분산하고 만기 전에 차환·연장 조건을 협의하는 한편 보수적인 담보인정비율과 충분한 유동성을 확보해야 한다"고 말했다.

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