[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 무주택 실수요자의 내 집 마련 시기를 앞당기겠다며 도입된 공공분양 사전청약이 본청약 단계에서 다시 논란의 중심에 섰다. 수년간 기다린 당첨자들이 크게 오른 분양가와 불확실한 대출 조건을 동시에 마주하면서 정책 신뢰가 흔들린다는 지적이다.

◆ 약속한 모기지 공고서 빠져…고양창릉 S3 당첨자 반발

14일 건설업계에 따르면 2021~2022년 공공분양 사전청약에 당첨된 수요자들이 본청약을 앞두고 분양가 상승과 대출 축소에 따라 자금조달계획에 차질이 생기면서 당황스러움을 감추지 못하고 있다.

최근 고양창릉 S3블록 나눔형 공공분양 본청약 공고에서 사전청약 당시 안내된 전용 모기지 내용이 빠지면서 논란이 불거졌다. 2022년 12월 사전청약 당시에는 분양가의 최대 80%, 5억원 한도로 대출받을 수 있는 전용 주택담보대출이 안내됐다. 당시 제시된 금리는 연 1.9~3.0% 고정금리, 만기는 최장 40년이었다.

하지만 지난달 말 공개된 본청약 공고에는 해당 모기지 내용이 없었다. 일반 디딤돌대출을 기준으로 최대 4억원, 주택담보인정비율(LTV) 70% 수준의 대출만 안내됐고 중도금 집단대출도 '미정'으로 표시됐다. 당첨자들은 분양가가 오른 상황에서 대출 조건까지 줄어들면 당초 세운 자금조달계획이 무너진다고 반발하고 있다.

S3블록 전용 84㎡ 최고 분양가는 7억 796만원이다. 일반 디딤돌대출 한도 4억원을 적용하면 계약자가 자체적으로 마련해야 할 자금은 3억원 이상이다. 사전청약 당시 안내된 전용 모기지는 최대 5억원까지 대출할 수 있었다. 추가로 투입해야할 자기자금이 약 1억원 정도 늘어난 셈이다. 

이에 국토부는 사전청약 당첨자의 우려를 이해한다며 전용 모기지를 지원하겠다는 대책을 부랴부랴 내놨다. 일반 디딤돌대출의 소득과 주택가격 요건을 적용하지 않고 한도 5억원, LTV 80%, 총부채원리금상환비율(DSR) 미적용 조건을 유지한다는 입장이다.

다만 사전청약 당시 안내된 연 1.9~3.0% 고정금리와 최장 40년 만기가 그대로 적용되는 것은 아니다. 실제 금리와 만기는 대출 신청 시점의 디딤돌대출 기준에 따라 결정된다. 전용 모기지를 이용할 순 있지만, 최초 안내받은 장기·저리 조건이 확정적으로 보장되는 게 아니라는 점에서 당첨자들의 불만은 여전히 해소되지 않은 상황이다.

중도금 집단대출 역시 안갯속이다. 한국토지주택공사(LH)는 S3블록의 첫 중도금 납부가 2027년 5월인 만큼 내년 1분기 시중은행과 집단대출 협약을 추진하겠다고 설명했다. 계약자들은 본청약 단계에서 대출 여부와 조건을 알 수 없다는 점에 불안을 호소하고 있다.

한 당첨자는 "정부에서 사전청약하면 '내 집 마련'을 할 수 있다고 광고하더니 이제 와서 1억~2억원을 더 가져오라고 하면 어떻게 하나"며 "사전청약 당시 청약 소득조건을 깐깐하게 봤는데 이런 일이 생기니 황당하다"고 말했다.

◆ 분양가 최대 30% 올라…기다리다 지친 당첨자 이탈도

분양가 상승도 당첨자들의 부담을 키우고 있다. 2021~2022년 사전청약 진행 후 2026년 6월까지 본청약을 한 10개 블록을 비교하면 5곳은 사전청약 추정분양가보다 약 15~20% 올랐다. 나머지 5곳은 약 20~30% 상승했다.

전용 84㎡ 기준 고양창릉 S5블록의 본청약 분양가는 7억7289만원으로 사전청약 추정가 6억7300만원보다 9989만원(14.8%) 상승했다. 본청약이 당초 계획보다 늦어진 남양주왕숙2 A3블록 전용 84A㎡는 5억6330만원에서 7억3245만원으로 1억6915만원(30.0%) 올랐다. 대기 기간이 길어진 단지일수록 공사비와 금융비용, 택지비 상승분이 누적되면서 분양 가격 상승 폭도 커진 모습이다.

분양가 상승과 일정 지연은 사전청약 당첨자의 이탈로 이어졌다. 고양창릉 S5·S6블록은 사전청약 당첨자 984명 가운데 27.1%(267명)가 본청약에 참여하지 않았다. A4블록까지 포함한 고양창릉 첫 본청약 3개 블록에서는 1401명 중 373명이 이탈했다. 일반공급 물량은 당초 391가구에서 764가구로 늘었다.

남양주왕숙2 A1·A3블록의 이탈률은 각각 28.6%, 25.7%였다. A3블록은 전용 84㎡ 분양가가 약 30% 오른 가운데 사전청약 당첨자 4명 중 1명이 본청약을 포기했다. 올해 공급된 고양창릉 S1블록도 사전청약 배정 물량 362가구 가운데 212가구만 본청약에 참여해 41.4%(150가구)가 이탈했다.

지난해 LH 측은 사전청약 단지에 대해 "분양가 상승 억제로 인한 LH의 손실이 컸으나, 국민 눈높이에 맞도록 합리적으로 분양가 상승을 최소화하겠다"는 대안을 내놓기도 했다. 

이 같은 사전청약 부작용 문제가 확산되자 정부는 2024년 5월 공공 사전청약의 신규 시행을 중단했다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 당첨자를 선정해 무주택자의 내 집 마련 기회를 조기에 제공하는 제도였지만 지구 조성과 토지 보상, 기반시설 협의 등이 끝나기 전에 청약을 받으면서 본청약과 입주 지연이 반복됐다. 정부가 신규 시행을 중단할 당시 2021년 이후 사전청약을 진행한 99개 단지 약 5만2000가구 가운데 본청약을 마친 곳은 13개 단지에 불과했다.

국토부는 본청약이 6개월 이상 지연된 단지의 계약금을 기존 10%에서 5%로 낮추고 중도금 납부 횟수를 줄이는 한편 집단대출을 지원하겠다는 대책도 제시했다. 사업 일정과 지연 사유를 당첨자에게 조기에 안내하겠다는 것이 주된 내용이다. 그러나 기존 사전청약 단지의 본청약과 입주가 모두 끝날 때까지 분양가와 금융 조건을 둘러싼 혼선은 이어질 것으로 예상된다.

전문가들은 공공이 책임질 수 있는 범위와 계약자가 부담해야 할 부분을 명확히 나눠 설명해야 한다고 지적한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "입주예정일이 연기되는 등 사전청약의 문제와 한계는 도입 초기부터 지적됐다"며 "이미 검증된 선분양 제도의 활용을 늘리는 한편 보다 현실적인 청약 정책에 대한 논의가 필요한 시점"이라고 말했다.

김인만 김인만경제연구소장은 "공공이 책임질 수 있는 부분과 추가로 계약자들이 책임져야 할 부분, 늦어지는 일정을 명확하게 공유하면서 당첨자와 청약 대기 수요자들에게 양해를 구하는 것이 먼저"라고 강조했다.

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