AI 핵심 요약
beta- LH토지주택연구원이 22일 토지임대부 주택 과제를 분석했다
- 서울 토지임대부는 낮은 분양가로 수요가 컸다
- 전매 차익환수와 재건축 기준은 아직 미비했다
!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.
서울 PIR 10.3…월급 모아 집 사기 어려워
토지임대부 주택, 수요 충족 가능하지만
분양가 낮춰도 전매차익 기준은 빈틈
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 토지임대부 분양주택이 서울 도심의 부담가능주택 모델로 주목받고 있다. 낮은 분양가 혜택이 첫 입주자에게 집중될 수 있다는 우려는 여전하다. 해외 주요국은 전매 제한, 보조금 환수, 공공 환매 등을 통해 공공성을 관리한다. 반대로 한국은 차익환수와 재건축 이후 기준이 아직 뚜렷하지 않다는 분석이다.
22일 LH토지주택연구원(RI)은 '땅은 국가가, 집은 국민이' 보고서에서 해외 사례로 본 토지임대부 분양주택의 과제를 분석했다.
지난해 서울의 PIR(연 소득 대비 주택가격 비율)은 10.3으로 집계됐다. 가구 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10년 넘게 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 싱가포르 PIR은 4.2로 한국의 절반 수준이다. 높은 집값이 청년·신혼부부·무주택 가구의 자산 형성을 늦추면서, 초기 취득비용을 낮춘 부담가능주택 수요가 커진 실정이다.
이 같은 문제의 해답으로 토지는 공공이 계속 보유하고 건물만 입주자에게 분양하는 방식인 토지임대부 분양주택이 떠올랐다. 한국에선 일반 분양가의 절반 수준을 목표로 2007년 처음 도입됐다. 공급은 2010년 LH 강남지구에서 처음 시작됐다. 입주자는 초기에 건물값만 부담하고, 토지임대료는 조성원가나 감정가에 이자율을 더해 매달 낸다.
이는 해외에서 먼저 도입된 모델이다. 싱가포르는 99년 리스 방식으로 공공주택을 공급한다. 전체 가구의 약 80%가 HDB(주택개발위원회) 공공주택에 거주한다. 이 가운데 약 90%가 자가 형태로 집을 보유하고 있다. 분양가는 주변 시세보다 약 30% 낮게 책정되지만, 약속된 99년이 끝나면 토지와 건물을 포함한 주택 전체가 국가로 귀속된다.
네덜란드는 토지를 지자체가 보유하고 건물은 개인이 소유하는 구조다. 암스테르담시는 시 전체 땅의 약 80%를 직접 보유하고, 50~75년 단위로 토지 사용권을 제공해왔다. 기본형은 매년 지대를 내고 자유롭게 거래할 수 있다. 시세보다 낮은 가격에 분양하되 매도 때 협회가 의무 환매하고 손익을 나누는 방식도 존재한다.
핀란드 헬싱키에선 시가 보유한 땅에 주택을 원가로 공급하고, 되팔 때 가격까지 관리하는 형태가 쓰인다. 신규 분양가(2022~2023년 기준)는 ㎡당 약 4400~5000유로(한화 약 776만~882만원)로, 일반 신규 아파트 시세 ㎡당 5000~7000유로(약 882만~1235만원)보다 낮았다. 다만 추첨 형평성 논란 등으로 2023년 6월부터 신규 부지 배정은 중단된 상태다.
한국형 모델은 분양가 인하 효과와 거주자 권리 보장이 가장 큰 장점이다. 실제로 올 3월 본청약을 진행한 SH(서울주택도시공사) 마곡지구 17단지는 토지임대부 방식으로 분양에 나섰다. 381가구 모집에 약 2만명이 신청해 일반공급 경쟁률은 125대 1 수준을 기록했다.
전용 59㎡가 2억9000만~3억4000만원, 전용 84㎡가 4억~4억5000만원 수준으로 시세보다 낮은 가격에 분양됐다. 입주자는 별도로 전용 59㎡ 기준 월 66만3900원, 전용 84㎡ 기준 월 94만6000원의 토지임대료를 내야 한다. 서울에서 낮은 초기 분양가에 대한 수요가 여전히 크다는 점을 보여주는 결과다.
문제는 전매 이후다. 토지임대부 주택인 서울 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐은 2012년 전용 84㎡가 2억2000만원대에 최초 분양됐다. 2023년 전매제한이 풀리면서 거래가 시작됐는데, 당시 전용 84㎡가 10억3000만원에 팔렸다.
인근 강남자곡힐스테이트 동일 면적 호가는 14억~16억원 선으로 거래가가 주변 시세의 약 70% 수준까지 오른 셈이다. 공공이 낮춰준 혜택이 첫 입주자에게 집중되고, 다음 입주자의 '반값' 효과는 사라질 수 있다는 지적이 나온다.
최상희 LHRI 선임연구위원은 "한국의 토지임대부 분양주택은 입주 문턱이 네 나라 중 가장 낮게 설계됐다"며 "초기 부담과 거주자 권리는 해외보다 잘 챙겼지만 개발이익을 거둬들이는 장치가 약하다"고 말했다.
재건축 기준도 빈틈으로 꼽힌다. 현재 주택법에는 재건축 청구권의 큰 틀만 있을 뿐 분담금과 수익 배분, 토지가격 산정, 일반분양 전환 기준 등은 구체적으로 정해져 있지 않다. 향후 장기 보유 단지가 늘면 분쟁이 발생할 가능성이 있다는 비판이 나온다.
최 연구위원은 "반값에 산 집을 시세대로 팔 때 그 차익은 누가 가져야 하느냐는 질문에 답하지 못하면 공공의 혜택이 첫 입주자에게만 돌아가는 문제가 발생한다"며 "반값은 제도의 출발점일 뿐이며, 저렴성의 지속과 공공성 유지, 거주 안정성 확보가 함께 이뤄질 때 토지임대부 분양주택 모델이 완성될 것"이라고 강조했다.
chulsoofriend@newspim.com
