[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 내달 발표될 정부의 세제 개편안이 서울 주택시장의 새로운 변수로 떠오르고 있다. 정부는 보유 부담을 높여 매물 출회를 유도한다는 방침이지만, 시장에서는 세제 불확실성 해소를 계기로 강남권과 한강변 등 선호 지역에 수요가 집중되면서 '똘똘한 한 채' 선호가 한층 강화될 수 있다는 분석이 나온다.

이번 세제 개편안에는 공정시장가액비율 조정과 장기보유특별공제 축소, 비거주 1주택자 과세 강화, 임대사업자 세제 혜택 재정비 등이 담길 것으로 전망된다. 세제 개편이 다주택자의 보유 부담을 높여 지방 및 수도권 외곽 주택의 매물 출회를 촉진할 수는 있지만, 시장에서는 자산 재편 과정에서 서울 핵심지로 수요가 재집중되며 '똘똘한 한 채' 선호가 오히려 심화될 수 있다는 관측이 제기된다.

◆ 불확실성 해소 가능성에 매수 기대감↑…서울·경기 온도차 확대

18일 업계에 따르면 정부가 다음 달 보유세와 거래세를 아우르는 부동산 세제 개편안을 발표할 것으로 예상되는 가운데 개편 방향에 따라 서울 핵심지와 외곽 지역 간 주택시장 양극화가 심화할 수 있다는 관측이 나온다.

세제 개편 발표를 앞두고 서울 주택 매수심리도 빠르게 회복하고 있다. 보유 부담과 거래 비용을 조정하는 세제 변화가 매도자와 매수자의 의사결정에 직접적인 영향을 미칠 수 있어서다.

실제로 지난달 부동산시장 소비심리지수에 따르면 서울 주택매매시장 소비심리지수는 135.6으로 전월보다 10.7포인트 상승했다. 올해 최고치이자 3개월 연속 오름세다.

경기는 122.2로 전월보다 4.5포인트 올랐고 인천은 111.8로 1.7포인트 상승했다. 수도권에서도 서울을 중심으로 매수 기대가 강해지는 모습이다.

서울 매수심리 회복에는 세제 개편으로 부동산 정책의 불확실성이 일부 해소될 것이라는 기대가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 정부는 보유세 실효세율을 조정하고 취득세·양도소득세 등 거래세 부담을 낮춰 매물 출회를 유도하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.

다만 시장에서는 정부 의도와 달리 서울 상급지 집중 현상이 심화할 수 있다는 분석도 나온다. 다주택자들이 지방이나 수도권 외곽 주택을 먼저 처분하고 강남권과 용산·성동·마포 등 핵심지 주택을 남길 가능성이 있어서다.

서울 핵심지의 가격 상승 기대가 유지될 경우 거래세를 낮추더라도 매도자가 매물을 거둬들이거나 호가를 높이는 현상이 나타날 수 있다.

◆ 보유세 높이고 거래세 낮춘다…핵심지 매물 출회는 '미지수'

세제 개편이 실거주 1주택자 보호와 다주택·비거주 보유자 부담 강화에 초점을 맞출 경우 '똘똘한 한 채' 선호는 더 강해질 것으로 전망된다. 서울 집값이 쉽게 하락하지 않을 것이라는 인식이 확산하면 실수요뿐 아니라 자산 보전 목적의 수요도 서울로 몰릴 수 있다. 지방과 수도권 외곽 주택을 처분한 자금이 서울 핵심지로 이동하면서 지역 간 자산 격차가 확대될 가능성도 있다.

세제 개편안에는 1주택 장기 실거주자에 대한 세 부담 완화와 함께 비거주 고가 1주택자, 다주택자의 혜택을 줄이는 방안이 거론된다. 장기보유특별공제를 보유 기간보다 실제 거주 기간 중심으로 손질하는 방안도 검토 대상으로 꼽힌다.

종합부동산세와 재산세의 공정시장가액비율, 재산세 과표상한과 세 부담 상한도 조정 가능성이 제기된다. 공정시장가액비율이 오르면 세율을 직접 인상하지 않더라도 고가 주택과 다주택자의 보유세 부담이 커진다.

임대사업자 관련 양도세 제도도 개편 대상이 될 수 있다. 말소된 등록임대주택에 적용되는 양도세 중과 배제 혜택에 처분 기한을 두거나 적용 요건을 강화해 매물 출회를 유도하는 방식이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "세제 개편안과 함께 대규모 공급 대책이 발표될 가능성은 크지 않아 보인다"며 "이번에는 임대사업자와 양도세, 보유세 등 세제 정비에 무게가 실릴 가능성이 있다"고 말했다.

추가적인 대출 규제는 포함되지 않을 것으로 예상된다. 현재 25억원 초과 주택은 주택담보대출 한도가 2억원으로 제한돼 있는 데다, 초고가 주택 매수자는 대출 의존도가 낮아 추가 규제의 실효성이 제한적일 수 있어서다.

향후 관건은 양도세와 종부세 개편이 실제 매물 출회로 이어질 수 있느냐다. 보유세만 오르고 거래세 인하 폭이 제한적일 경우 세 부담이 매매가격이나 임대료에 전가될 수 있다. 반대로 서울 집값 상승 기대가 유지되면 거래세를 낮춰도 매도자가 매물을 내놓지 않을 가능성이 있다.

업계 관계자는 "세제 개편이 다주택자의 매물 출회를 유도하더라도 서울 핵심지 주택까지 시장에 나올지는 미지수"라며 "보유 부담은 높아지고 서울 집값 상승 기대가 유지될 경우 지방과 외곽 주택을 정리한 뒤 선호 지역 한 채를 남기려는 움직임이 더 뚜렷해질 수 있다"고 말했다. 

min72@newspim.com