[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 가계부채 관리 강화 기조로 대출 문턱이 높아지면서 주택 시장의 거래 활력이 떨어지고 있다. 지방을 중심으로 소위 '악성 미분양'이 속출하는 등 지역 간 양극화와 주택시장 위축이 갈수록 심화하는 양상이다.

7일 하나금융연구소는 전국 주택 매매가격이 상승세를 이어가고 있지만, 매수 심리가 얼어붙으며 상승 폭은 점차 줄어들고 있다고 밝혔다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 가계대출 규제 강화의 영향으로 지난달 3월 전국 주택가격 상승률은 0.15%를 기록했다. 지난 1월 0.28%, 2월 0.23%에 이어 축소된 수치다.

수도권 대다수 지역의 상승 폭이 둔화하는 가운데 지난 2월 서울 동남권과 경기 과천시는 각각 -0.13%, -0.22%를 기록하며 하락 전환했다. 지방광역시 주택가격 변동률도 1월 0.08%에서 2월 0.06%로 줄어든 뒤 3월에는 0.00%로 보합세를 보였다. 대구(-0.12%)와 광주(-0.13%)는 하락 폭이 커졌다.

이재원 하나금융연구소 수석연구원은 "수도권 대부분 지역에서 상승 폭이 줄어들고 지방은 보합 수준을 유지하고 있다"며 "매수 심리 위축이 전국적으로 나타났다"고 설명했다.

정부는 부동산으로의 자금 쏠림이 경제 전반의 성장과 활력을 저해한다고 판단해 지난달 1일 가계부채 관리방안을 발표했다. 연말 대출절벽 발생 우려를 해소하기 위해 월별·분기별 관리목표를 설정하고, 주택담보대출에 대한 별도 관리목표를 신설했다.

규제지역 내 다주택자와 임대사업자의 아파트 담보대출 만기 연장을 원칙적으로 불허하는 것이 골자다. 사업자대출의 용도 외 유용 여부를 점검하고, 이른바 P2P금융으로 불리는 '온라인투자연계금융업'에도 대출규제를 적용해 금융과 부동산의 연결을 제한할 계획이다.

전국 미분양 주택은 6만6000가구 수준을 유지하고 있다. 2024년 12월 7만173가구에 이어 지난해 12월 6만6510가구로 소폭 줄었다. 실질적인 시장 리스크인 준공 후 미분양 물량은 올 2월 말 기준 3만1000가구 를 넘어서며 14년 만에 최대치를 기록했다. 이 중 86%가 지방 물량이다.

이 수석연구원은 "개별 사업장의 경쟁력 부족이나 수요 위축으로 발생한 준공 후 미분양은 중소 건설사의 유동성 위기와 가격 하방 압력으로 작용할 가능성이 있다"며 "하반기에 연기됐던 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용할 경우 시장 회복 지연과 양극화 현상이 더욱 극심해질 것"이라고 분석했다.

대내외 불확실성과 입주 물량 부족으로 주택시장은 전반적인 위축 전망이 우세하다. 고금리와 잔금 대출 규제, 다주택자 양도세 중과, 미국-이란 전쟁 등 불확실성 영향으로 전국 분양 및 입주전망지수는 70 미만으로 급락했다. 올 2월 98.1과 98.9였던 아파트 분양전망지수와 입주전망지수는 3월 96.3과 94.4로 낮아진 뒤, 4월 들어 각각 60.9와 69.3으로 떨어졌다.

이 수석연구원은 "전반적인 입주 심리가 크게 위축된 가운데 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속되면서 지방의 입주 심리가 더 크게 하락할 전망"이라며 "최근 착공물량 감소로 입주물량이 줄어드는 상황이지만, 대출 규제와 자산 가치 하락에 대한 우려가 수요자의 의사결정에 더 크게 작용하고 있다"고 덧붙였다. 

지난 3월 기준 아파트 입주율은 수도권 81.8%, 지방 56.7%로 각각 집계됐다.

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