[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 대출 규제 강화와 다주택자 규제가 맞물리면서 전세 매물이 반 토막 난 데 이어 월세 매물도 동반 감소세를 보이고 있다.

시장에서는 이를 단순히 매매 수요가 임대차 시장으로 이동한 데 따른 일시적 수급 불균형으로만 보기는 어렵다는 지적이 나온다. 세 부담 등을 이유로 다주택자들이 기존 임대용 주택을 매각하면서 전월세 물량이 줄어들고, 임대차 시장의 절대 공급량 자체가 구조적으로 축소되고 있다는 분석이다.

◆ 전세 매물, 2년 만에 1.5만건대로 반토막…월세도 품귀 조짐

7일 부동산 플랫폼 아실을 통해 지난 2023년 10월부터 지난 5일까지 아파트 매물 추이를 분석한 결과, 이달 5일 기준 전세 매물은 1만5808건으로 3만6000여건에 달했던 2023년 12월에 비해 절반 수준으로 감소했다. 지난달 26일 KB부동산이 발표한 4월 전국 주택가격 동향에 따르면 서울 평균 전세가격은 6억8147만원으로 2011년 6월 통계 집계 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

이 같은 매물 품귀 현상은 지난해 정부의 10·15 대책 이후 시장의 관망세가 짙어지며 매물이 잠기기 시작한 것으로 보인다. 특히 전세 매물은 지난해 11월까지만 해도 2만6000여 건 수준으로 상대적으로 완만한 하향세를 보이다가 매매 물량과 디커플링 현상을 보이며 급전직하하는 모양새를 보여줬다. 이 때문에 전세가는 계속 상승 중이다.

월세 시장도 다르지 않다. 같은 기간 1만8629건에서 출발해 한때 2만 건을 넘나들던 월세 매물은 전세 물량이 마르기 시작한 지난해 하반기부터 동반 하락해 현재 1만4782건까지 주저앉았다. 내 집 마련을 포기하고 전세로 쏠렸던 대기 수요가 전세 매물마저 구하지 못하자 결국 월세로 하향 이동하는 풍선효과가 발생하며 남아있던 월세 물량마저 빠르게 흡수한 결과다.

반면 매매 매물은 2023년 10월 7만5187건에서 지속적으로 늘어나 지난해 3월 5일 9만4718건으로 고점을 기록했다. 현재는 7만 403건으로 다소 내려왔으나, 여전히 임대차 매물 대비 압도적인 비중을 차지하고 있다. 일반적으로 매매 매물이 증가하면 가격이 하향 안정화되어야 하지만, 현장에서는 오히려 호가가 상승하거나 견고하게 유지되는 흐름이 감지된다.

◆ 세금 압박에 다주택자 임대 주택 매도 전환…서민 주거난 가중 우려

일선 부동산 현장에서는 임대차 매물 증발 현상의 기저에 정부의 다주택자 규제 기조가 짙게 깔려 있다는 진단이 업계 내에서 제기된다. 부동산 업계 관계자 A씨는 "정부의 다주택자 중과세 및 임대사업자 규제 강화 시그널에 압박을 느낀 집주인들이 전월세로 임대하던 주택을 속속 매매 시장에 내놓고 있다"고 전했다.

예컨대 주택 5채를 보유한 다주택자가 1채에 거주하고 4채를 전월세로 공급해왔으나, 세금 부담과 정부의 매도 압박에 임대하던 4채를 모두 매매 시장에 처분하고 상가나 빌딩 등 타 수익형 부동산으로 자본을 이동시키고 있는 현상이 연출되고 있다는 것이다.

A씨는 "결국 시장에 전세 매물이 하나 줄어들면 매매 매물이 하나 늘어나는 구조적 전환이 일어나고 있다"며 "다주택자 매물이 시장에 출회되는 것과 별개로, 전세 물건의 매매 전환이 가속화되면서 임대차 시장에서 서민이 거주할 수 있는 주택이 더욱 줄어드는 부작용이 감지된다"고 설명했다.

현장에서는 전세 품귀에 따른 진풍경도 연출된다. 복수의 공인중개사에 따르면 집을 보지도 않고 가계약금을 입금하는 이른바 '노룩 계약'이 발생하거나, 희귀해진 전세 매물을 차지하기 위해 세입자들이 줄을 서서 대기하는 현상이 벌어지고 있다. 계약갱신청구권을 모두 소진하고 집주인의 실거주나 매도 목적 통보로 강제 퇴거해야 하는 세입자들 입장에서는 대체 매물을 찾기 어려운 수준이다.

◆ 치솟는 매매가·대출 규제 장벽에 무주택자, 매매시장 진입도 난항

문제는 임대차 시장에서 밀려난 무주택 세입자들이 매매 시장으로 진입하기에는 역부족이라는 점이다. 다주택자들이 뱉어낸 매물을 실수요자가 원활하게 흡수해야 시장이 순환할 수 있지만, 아파트값과 꽉 막힌 금융권 대출 규제가 실수요자의 발목을 잡고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 기준 서울 아파트의 평균 매매가격은 약 15억6363만원에 달한다. 전세 평균가격이 6억8147만원이라는 점을 고려하면 전세에서 매매로 넘어갈 때 8억8000만원가량이 추가로 필요한 셈이다.

하지만 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 따라 기존보다 대출 한도를 대폭 축소하는 스트레스 DSR 3단계 체제하에서 추가 비용을 주택담보대출로 조달하려면, 연 소득이 1억원을 훌쩍 넘는 고소득자여야만 시중은행의 DSR 40% 상한선을 맞출 수 있다. 특히 규제지역 내 고가 주택에 대한 대출 한도가 축소돼 15억~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다. 무주택자들이 매매 시장의 물건을 소화할 수입과 현금 여력이 턱없이 부족한 상태에서 대출길마저 막혀 있는 것이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "실거주 요건 등으로 전세 물량이 시장에 나오지 않고 전세 가격이 오르면서 수요가 월세로 이동하고 있다"며 "이런 상황에서 비아파트 공급마저 제때 이뤄지지 않아 분양 물량이 30~40%가량 줄어들었다"고 진단했다.

이어 "월세 수요가 증가함에 따라 월세 가격도 함께 상승하고 있다"며 "결과적으로 주거 취약계층의 주거 비용 급등으로 이어지고 있는 상황"이라고 우려했다.

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