[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 다주택자 규제에 이어 고가 1주택자와 비거주 1주택자에 대한 보유세 개편 가능성을 시사하면서 부동산 시장에 미칠 파장에 관심이 쏠리고 있다. 다주택 규제 이후 강남 등 상급지로 자금이 몰리는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상을 견제하려는 정책 신호로 해석된다.

최근 서울 강남권을 중심으로 가격 상승세가 다소 꺾이는 흐름이 나타나는 가운데 정부가 투자를 목적으로 한 보유 수요까지 억제해 집값 안정 흐름을 이어가겠다는 의지를 드러낸 것으로 풀이된다.

◆ 고가 1주택·비거주 주택까지 보유세 개편 검토

15일 업계에 따르면 정부가 고가 1주택자와 비거주 1주택자에 대한 보유세 개편 가능성을 언급한 가운데 강남권 등 상급지 시장에서 투자 목적 보유 수요가 위축되면서 집값 안정에 도움이 될 것이란 관측이 나온다. 

올해 정부는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등을 계기로 세 부담을 강화하며 투기 수요 억제에 초점을 맞춰 왔다. 양도세 중과를 부활시켜 다주택자들의 보유 부담을 높여 시장에 매물을 유도해 시장 안정화를 꾀하기 위함이었다. 

실제 최근에는 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 보유 주택을 처분하려는 움직임이 나타나면서 서울 주요 지역을 중심으로 매물이 크게 늘었다. 이재명 대통령이 처음으로 다주택자 경고성 메시지를 내놓은 지난 1월 23일 이후 이날 기준 서울 아파트 매물은 5만6219건에서 7만7011건으로 36.9% 늘었다. 강남3구(강남·서초·송파)를 비롯한 일부 상급지 지역에서는 급매물 거래가 이어지며 가격 상승세가 다소 둔화되는 모습도 나타나고 있다.

하지만 다주택 규제 강화로 가치가 높은 한 채에 자산을 집중하는 '이른바 '똘똘한 한채' 전략이 확산됐다. 특히 강남·서초·용산 등 상급지 아파트로 자금이 집중될 경우 안정세를 보이던 시장 흐름이 다시 상승세로 전환될 가능성이 높은 상황이다. 

이같은 상황에서 정부가 고가 1주택자나 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자까지 보유세 개편 대상으로 언급한 것은 상급지 중심으로 확산된 투자 수요를 억제하고 실거주 중심 시장으로 유도하려는 의도로 풀이된다. 상급지 주택을 투자 수단으로 활용하는 수요를 줄이면 가격 상승 기대 심리가 완화되고 시장 안정에 도움이 될 수 있다는 판단이 깔려 있는 것으로 보인다. 

통상 고가주택은 공시가격 12억원을 초과하는 주택을 의미하지만, 시장에서는 시세 20억원 이상 아파트가 고가주택으로 분류되는 경우가 많다.

◆ 투자 수요 위축, 매도 ↑…"희소성 자산, 영향 제한적일수도"

업계에서는 이 같은 정책 신호가 시장에 반영될 경우 상급지 중심으로 형성된 투자 수요가 위축되면서 집값 상승 압력을 낮추는 데 일정 부분 영향을 미칠 수 있을 것으로 보고 있다.

특히 고가 1주택이나 비거주 주택에 대한 보유 부담이 커질 경우 강남권 등 상급지 시장에서 추가 매물이 나올 가능성도 제기된다. 집값이 하락세를 보이는 가운데 보유세는 강화되면서 초고가 주택 유지 비용이 늘어나면 투자 목적 보유의 매력이 떨어지면서 일부 자산가들이 매도에 나설 수 있다는 것이다. 

다만 일각에선 정책 효과가 제한적일 것이라는 시각도 있다. 강남 등 상급지 주택은 여전히 희소성이 높은 자산으로 평가되는 만큼 세 부담이 늘어나더라도 매물 증가로 이어질 가능성은 크지 않다는 것이다. 실제로 과거에도 세 부담 강화에도 불구하고 핵심 지역 주택 가격은 장기적으로 상승 흐름을 보여왔다. 

또 수도권을 중심으로 신규 주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 수요 자체가 크게 줄어들지 않는 한 가격 흐름을 근본적으로 바꾸기는 쉽지 않다는 분석도 나온다. 상급지 주택은 학군·교통·생활 인프라 등 입지 경쟁력이 높아 실수요와 투자 수요가 동시에 형성되는 구조여서 세금 정책만으로 시장 흐름을 크게 바꾸기에는 한계가 있다는 지적이다.

업계 관계자는 "다주택 규제에 대한 이야기가 나오기 이전부터 시장 자금이 상급지 한 채로 몰리는 흐름은 꾸준했던 게 사실"이라며 "다만 강남 등 핵심 지역은 수요 기반이 워낙 탄탄해 세금 부담만으로 가격 흐름이 크게 바뀔 가능성은 제한적일 것으로 예상된다"고 말했다. 

min72@newspim.com