[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 부동산 시장에서 금리 변화가 주택가격보다 거래량에 먼저 영향을 미치고, 이후 가격 흐름으로 이어지는 경향이 확인됐다.

21일 국토연구원은 '한국 부동산 시장의 동태적 관계 분석' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 

주택가격, 전세가격, 거래량, 금리가 주택 시장에 영향을 미치는 정도를 분석한 결과, 네 가지 변수는 각각 독립적으로 움직이기보다 상호 영향을 주고받으며 시간차를 두고 반응하는 구조를 보였다. 특정 변수의 변화가 즉각적인 결과로 나타나기보다, 일정 기간을 거쳐 다른 변수로 파급되는 경향이 확인됐다.

우선 금리 변화는 주택가격보다 거래량에 먼저 영향을 미치는 것으로 나타났다. 금리가 오르거나 금융 여건이 악화될 경우, 가격 조정보다 먼저 거래가 위축되고 이후 가격 흐름에 영향을 미쳤다. 금리 정책이나 금융 환경 변화가 즉각적인 집값 변동으로 이어지지 않는 이유다.

주택가격과 전세가격 역시 단방향 관계가 아닌 상호작용 구조를 갖는 것으로 드러났다. 집값 상승은 거래 위축과 전세가격 변화를 동반하고, 전세가격 상승은 다시 매매가격을 조정하는 식이다. 이 과정은 짧게는 수개월, 길게는 수년간 이어질 수 있어 단기 지표만으로 시장 방향을 판단하기 어렵다.

연구진은 부동산 시장 충격이 일회성으로 소멸되지 않고 누적 효과를 남기는 특징을 갖는다는 결론을 내렸다. 정책이나 외부 충격의 효과가 즉각 나타나지 않더라도, 일정 시차를 두고 시장 전반에 반영될 가능성이 높다는 의미다.

장봉규 포항공과대학교 산업경영공학과 교수는 "집값 하나만을 목표로 한 정책은 거래 위축이나 전세 불안 등 다른 부작용을 동반할 수 있다"며 "거래량이 급감한 상태가 장기화될 경우, 가격 안정처럼 보이던 흐름이 뒤늦게 왜곡될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

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