[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 부동산 전문가들은 2025년 주택시장을 '규제와 공급 불안이 맞물린 해'로 평가했다. 대출 규제가 가격 급등을 억제했지만, 공급 축소와 정책 불확실성이 맞물리며 시장 양극화와 불안 심리를 키웠다는 지적이다. 2026년에도 시장 흐름이 크게 달라지지 않을 것이라는 의견이 우세하다.

◆ 대출 규제 체감 가장 컸다…금리보다 강한 영향력

본지가 부동산 전문가 16명을 대상으로 설문 조사한 결과, 응답자(복수 응답)의 87.5%가 '대출 규제'를 올해 집값에 가장 큰 영향을 준 요인으로 선택했다. '금리 수준'을 꼽은 응답은 6.2%에 그쳐, 기준금리보다 대출 규제의 체감 영향이 훨씬 컸다는 분석이 나온다.

공급 여건과 실물 경기 요인도 주요 변수로 지목됐다. '입주 물량'과 '경기 및 고용 상황'을 선택한 응답은 각각 37.5%였다. 최근 수년간 이어진 착공 부진에 따른 공급 축소와 함께, 경기 둔화 우려가 수요 심리를 제약하며 가격 형성에 복합적으로 작용했다는 평가다. 

김은선 직방 빅데이터팀장은 "대출 규제는 매수 시점과 자금 조달 계획에 직접적인 영향을 미쳤고, 입주 물량 감소는 공급 불안 인식을 키우며 가격 기대를 자극했다"며 "이 두 요인이 맞물리면서 시장 전반의 심리와 가격 형성에 가장 큰 영향을 준 한 해였다"고 말했다.

서광채 한양사이버대 부동산학과 교수는 "금리 수준과 입주 물량은 기본적인 수요와 공급 요인으로 작용해 수도권을 중심으로 한 집값 상승에 기여했다"며 "정책 불확실성은 국민들의 불안한 심리를 자극하여 집값 상승에 부정적인 영향을 준 측면이 있다"고 설명했다.

이 같은 환경 속에서 내년 분양시장 역시 양극화가 심화될 것이란 예측이 지배적이다. 올해 분양시장에 영향을 준 요인 응답자의 68.8%가 '청약 양극화 심화'를 선택했다. 일부 인기 지역으로 수요가 집중되는 반면, 비인기 지역은 미분양 부담이 커질 것이란 전망이다. '인기 지역 쏠림 현상'을 선택한 응답도 18.8%에 달으나 '미분양 증가'는 6.2%에 그쳤다.

송승현 도시와경제 대표는 "공급이 줄어든 상황에서 입지와 상품성이 좋은 단지로만 수요가 몰렸다"며 "분양가 부담이 큰 단지나 입지가 약한 곳은 외면받으며 청약 성적이 크게 갈렸다"고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은
"서울은 청약 경쟁률 100 대 1을 넘기는 단지들이 속출한 반면 지방 분양시장은 청약 미달 현상이 지속됐다"고 진단했다.

분양가 자체보다 입지와 수요 여건에 따른 선별적 접근이 강화되고 있음을 보여주는 결과다. 전반적 침체를 예상한 응답은 사실상 나오지 않아, 분양시장이 전면 침체 국면에 접어들었다기보다는 지역별 차별화가 뚜렷해질 것이란 인식이 우세했다.

실제로 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.20대 1로, 2022년(7.37대 1) 이후 3년 만에 한 자릿수를 나타냈다. 수도권이 10.07대 1, 지방이 4.53대 1로 권역별 경쟁률이 2배 이상 차이를 보였다. 서울 평균 청약경쟁률은 146.64대 1로 집계돼 2021년(164.13대 1) 이후 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 청약경쟁률이 1대 1에도 못 미치는 지역이 2곳에 달해 미달 지역이 전무했던 전년 대비 지역간 청약 양극화가 한층 뚜렷해진 것으로 확인됐다.

◆ 자산화된 주택 시장…서울 쏠림 더 강해진다

2025년 정부 부동산 정책에 대한 평가는 엇갈렸다. '부분적으로 효과가 있었다'는 응답이 56.2%로 가장 많았고 '시장 혼선을 키웠다'는 답변은 37.5%에 달했다. 정책이 일정 부분 시장 과열을 억제하는 역할은 했으나, 잦은 규제 변화와 메시지 혼선이 시장 불확실성을 키웠다는 지적이다. '시장 안정에 효과적이었다'는 응답은 없었고, '영향이 제한적이었다'는 응답은 6.2%에 머물렀다.

구강모 연세대 경제학과 교수는 "수요 억제 정책은 단기적 처방이며, 투기가 아닌 정상 거래까지 막는 것은 가격 안정화보다 거래를 차단하는 데에 목적이 있다고 해석된다"고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "실거주 의무 강화, 대출 규제 강화 등으로 갭투자(전세 끼고 매매) 차단에는 효과가 있었지만 결국 현금 자산가 중심의 핵심 지역 가격 상승을 낳았다"고 지적했다.

대출 규제를 중심으로 수요 억제가 단기적으로는 가격 급등을 막았지만 중장기적으로는 시장 왜곡과 양극화를 심화시킬 수 있다는 우려가 퍼진 모습이다. 특히 공급 확대에 대한 신뢰가 낮은 상황에서 규제가 지속될 경우, 자금이 일부 핵심 지역에만 쏠리는 구조가 고착화될 가능성이 크다.

시장이 남긴 가장 중요한 신호는 주택 자산화가 가장 많이 언급됐다. 집이 거주의 공간을 떠나 자산으로서의 성격이 강해진 시점에서 부동산이 아닌 경제 정책이 필요하다는 의견이 고개를 들었다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "양극화가 현실로 펼쳐진 이상 규제를 뚫고 사는 사람이 승자라는 현실을 빠르게 판단하는 사람은 움직이고, 고민하는 사람은 계속 높아지는 가격만 보면서 두려워하는 시장이 됐다"고 꼬집었다.

향후 정책 방향이 단기 처방보다는 공급 정상화와 제도 신뢰 회복에 맞춰져야 한다는 목소리도 크다. 대출 규제와 같은 수요 관리 기조가 유지되더라도 중장기 공급 로드맵이 보다 명확하게 제시되지 않는다면 시장 불안은 쉽게 해소되기 어렵다는 주장이다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "정책 신뢰가 떨어지면서 '각자도생' 분위기가 된 가운데 입주 물량 부족, 기준금리 인하 기조, 유동성 증가 등의 흐름을 봐야 한다"고 말했다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "근원적이고 장기적인 정책 입안과, 국토교통부 등 컨트롤 타워의 지속적인 대국민 의사소통의 중요성이 늘어났다"고 평가했다.

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