저자산·전세가구 구매력 약화
"임대 공급 축소로 월세 전환 가속"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 10·15 주택시장 안정화 대책 시행 이후 규제지역 집값 상승세가 완전히 꺾이진 않았지만, 매매 거래량은 급감하며 시장 전반에 적지 않은 충격을 준 것으로 나타났다. 정부가 목표로 한 갭투자(전세 끼고 매매) 차단 효과는 분명하게 드러났지만, 그 여파로 저자산 가구의 내 집 마련 문턱이 더 높아지고 전월세 시장 불안 가능성까지 키웠다는 지적이 나온다.
11일 국회입법조사처가 한국부동산원 자료를 활용해 10·15 대책 시행 전후 4주간(10월 15일 기준) 가격 변동률을 비교한 결과 규제지역 상당수에서 집값 상승률은 오히려 소폭 높아진 것으로 나타났다.
10·15 대책은 규제지역 내 주택 구입을 위한 대출 규제 강화와 전세를 낀 매입 제한을 통해 투기적 수요를 차단하는 데 초점을 맞췄다. 서울 전역 및 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정했다. LTV(담보인정비율)을 하향 조정하고 스트레스 금리를 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영하기로 했다.
서울 강남·서초·송파·강동구 등 동남권 아파트 매매가격 변동률은 규제 이전 4주간 1.3%에서 규제 시행 이후 4주간 1.5%로 0.2%포인트(p) 높아졌다. 경기 과천·하남시도 같은 기간 변동률이 1.0%포인트 상승하는 양상을 보였다. 규제지역 지정에도 가격이 계속 오르고 있는 셈이다. 정책이 없었을 경우 상승 폭이 더 컸을 수 있다는 점을 감안하면, 가격 안정 효과를 단기간에 단정하기는 어렵다는 분석이 나온다.
거래 시장에 미친 충격은 즉각적이었다. 올 9월 23일부터 10월 22일 아파트 거래를 주간 단위로 보면, 9월 23~30일 2968건이던 거래는 추석 연휴가 낀 9월 30일~10월 7일 1236건으로 줄었다. 대책 발표 이후 일주일간(10월 15~22일) 신고된 건수는 905건에 그쳤다. 10월 23~30일에는 매매 거래가 110건으로 떨어져 발표 직전 주(1545건)의 7.1% 수준으로 급감했다.
장경석 국회입법조사처 입법조사관은 "대출 규제와 토지거래허가 강화로 레버리지를 극대화해 갭투자 수요는 상당 부분 차단된 것으로 보인다"면서도 "실수요자 중심의 거래 위축이 장기화될 경우 시장 경직과 가격 왜곡 가능성도 염두에 둘 필요가 있다"고 지적했다.
저자산 가구의 주택 구매 여건은 더 악화됐다. 지난해 가계금융복지조사에 따르면 수도권 자가 가구의 평균 자산은 10억7728만원이었고 이 가운데 부동산 등 실물자산이 9억723만원(84.2%)을 차지했다. 부채를 제외한 순자산은 9억4376만원이다. 전세 가구의 평균 자산은 6억9351만원, 순자산은 5억4738만원으로 자가 가구보다 약 4억원 적었다.
현행 LTV 40% 규제 하에서 지난 9월 기준 서울 평균 아파트값 12억4000만원짜리 주택을 사려면 최소 7억4400만원(12억4000만원×60%)의 자기자본이 필요하다. 시세 15억원 아파트는 9억원, 10억원 아파트도 6억원을 본인 자금으로 마련해야 한다. 수도권 전세 가구의 평균 순자산(5억4738만원) 수준으로는 서울 규제지역 평균 아파트에 접근하기가 쉽지 않은 구조다.
DSR에 적용되는 스트레스 금리도 강화되면서 대출 규모가 더 줄었다. 연소득 8000만원 가구가 실제 대출금리 4%, 만기 30년 조건으로 주택담보대출을 받는다고 가정하면 종전에는 스트레스 금리 5.5%(4%+1.5%)를 적용해 최대 4억7009만원까지 대출이 가능했다. 10·15 대책 이후 스트레스 금리가 7%(4%+3%)로 높아지면서 최대 대출 가능액은 4억1023만원으로 줄었다. 같은 DSR 40% 한도 내에서 원리금 상환 부담이 커져 대출 원금을 줄여야 하기에 실제 대출 가능액이 5983만원(12.7%) 감소하는 효과가 발생했다.
전월세 시장에도 파급 효과가 나타나고 있다. 주담대와 전세대출 제한으로 전세 물량이 줄고 있는 상황에서, 전세 매물이 추가로 감소하면 전셋값 상승 압력이 커질 수 있다는 이유에서다. 정 조사관은 "전월세 전환율이 6%대 초반 수준으로 시중 예금금리(3~4%대)를 여전히 웃도는 만큼, 임대인 입장에서는 전세보다 월세를 선호하는 유인이 강해져 보증부월세 전환과 월세 인상으로 세입자의 주거비 부담이 늘어날 수 있다"고 말했다.
10·15 대책에는 수도권 및 규제지역 1주택자가 전세대출을 받을 경우 이자 상환액이 DSR에 반영되고, 금융기관별로 달랐던 1주택자 전세대출 한도는 2억원으로 일원화되는 내용이 포함됐다. 전세대출 보증비율 역시 80%로 축소된다. 전세대출을 보유한 상태에서 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 전세대출 회수 사유에 해당한다.
주담대를 받기 위해 기존 전세대출을 먼저 상환하는 방식을 선택하면 전세대출 이자를 DSR 계산에서 제외해 주담대 한도를 늘릴 수 있다. 세입자는 전세보증금을 아직 돌려받지 못한 상태에서 새 집 잔금과 전세대출 상환 자금을 동시에 마련해야 하는 '자금 공백'에 직면할 수 있다. 전문가들은 이 같은 시차 문제를 완화하기 위해 대출 규제의 한시적 유예나 개인 주택거래자용 브리지론 도입 등 보완 장치가 필요하다고 제언한다.
장 조사관은 "10·15 대책이 단기적으로 갭투자를 억제하고 과열된 일부 지역의 수요를 진정시키는 효과는 분명하지만, 무주택 가구의 내 집 마련 기회를 더 좁히고 전월세 시장 불안을 자극할 소지가 있다"며 "대출 규제 강화와 함께 무주택 실수요자를 위한 공급·세제·임대차 안정 대책이 병행돼야 정책 효과가 균형 있게 나타날 것"이라고 말했다.
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