[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 아파트 분양 이후 공사를 모두 마쳤으나 아직 팔리지 않은 '준공 후 미분양' 물량이 2년여 만에 1만가구로 늘어나면서 건설업계의 불안감이 고조되고 있다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출금리가 상승하는 상황에서 미분양에 따른 공사비 회수가 어려워지면 건설사의 자금난이 확산할 수밖에 없다. 주택 매수심리가 급격히 하락하고 있다는 점에서 지방 분양비중이 큰 중견, 지방 건설사의 고민이 더욱 깊어질 것으로 전망된다.

◆ 늘어나는 '악성 미분양'...중견사, 유동성 위기감 고조

11일 부동산업계에 따르면 전국적으로 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'이 급격히 증가하면서 건설사의 자금 부담이 확대되고 있다.

국토교통부가 취합한 자료를 보면 지난 10월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 1만224가구다. 이는 전월(9513가구) 대비 7.5%(711가구) 증가한 수치다. 지난 2021년 2월(1만779가구) 이후 2년 8개월 만에 1만 가구를 웃돌았다. 준공 후 미분양은 아파트가 완공될 때까지 새로운 주인을 찾지 못해 '악성 재고'로 불린다.

전국에 악성 미분양이 늘어나면서 건설사의 자금난 우려가 확산하고 있다. 서울시내 아파트 모습. [사진=김학선 기자]

수도권은 1954가구로 전월(1836가구) 대비 6.4%(118가구) 증가했다. 지방은 8270가구로 전월(7677가구)에 비해 7.7%(593가구) 늘었다.

주택 수요층이 상대적으로 많은 서울도 악성 미분양에서 자유롭지 못하다. 서울 악성 미분양은 지난달 말 408가구로 400선을 다시 넘어섰다. 지난 6월 484가구로 정점을 찍은 후 7월 437가구, 8월 385가구로 줄었으나 9월 390가구로 늘어난 뒤 10월에는 400가구를 돌파했다.

미분양 아파트가 늘어나면 건설사들이 현금 유동성에 심각한 부담을 느끼게 된다. 중도금, 잔금이 원활하게 유입되지 않아 건설사 및 시행사의 사업비 증가로 이어진다. 수익성이 낮아질 뿐 아니라 장기간 미분양이 소진되지 않으면 할인분양, 마케팅비용 등도 투입해야 해 주택사업으로 손해를 보는 경우도 적지 않다. 특히 중견 건설사들은 국내 주택사업 비중이 높아 실적 부진으로 직결되는 경향이 강하다.

고금리와 원자잿값 상승에 매출 원가율이 95%에 육박하는 상황에서 매출채권, 미청구공사가 증가하면 기업의 유동성에 문제가 발생할 여지가 있다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크가 높아져 금융권 등으로부터 신규로 자금을 유입하기가 쉽지 않은 상황이다.

이런 영향으로 자금난을 이기지 못한 건설사가 늘어나는 설정이다. 최근 종합건설 시공능력 전국 285위이자 경남지역 8위인 남명건설을 비롯해 대우산업개발(75위), 대창기업(109위), 신일건설(114위) 등 14곳이 부도 처리됐다.

◆ 주택 매수심리 악화에 미분양 내년 더 심각

건설사의 위기는 당분간 지속될 가능성이 있다. 주택 매수심리가 차갑게 얼어붙은 데다 집값 반등 기대감이 악화하고 있어 전국적으로 미분양이 더 늘어날 여지가 있어서다.

이달 신규 공급한 아파트들은 '완판'보다 청약 미달이 더 많다. 대우건설이 인천에서 공급한 '왕길역 로열파크씨티 푸르지오', 미래도건설의 '강릉 모아미래도 오션리버', 대반건설의 '부산에코델타시티 디에트르 그랑루체', 디엘건설의 인천 'e편한세상 제물포역 파크메종' 등이 주요 미달한 아파트다.

청약 경쟁률이 부진하면 미분양이 장기간 소진되지 않을 공산이 크다. 흥행에 실패한 단지의 경우 청약 당첨자들도 계약을 포기하는 경우가 많다. 청약 미달 아파트란 인식에 준공 이후 프리미엄(웃돈) 형성이 쉽지 않은 게 일반적이다. 사업자가 분양가의 10~20% 할인 분양에 나설 경우 선 계약자는 사실상 금전적인 손해를 볼 우려도 있기 때문이다.

중견건설사 주택사업부 한 임원은 관계자는 "PF 대출금리가 15% 수준에 달하고 미분양까지 늘어나면서 사업장 1~2곳 실패로 존폐를 우려하는 중소형 건설사가 적지 않다"며 "미분양 확산 흐름이 내년 상반기까지 이어질 경우 자금난을 이기지 못하고 무너지는 건설사가 상당수 늘어날 것"이라고 말했다.

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