[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 집값 급등기 무자본, 저자본 갭투자가 많이 이뤄졌던 빌라와 오피스텔을 넘어 서울 아파트까지 역전세 문제가 번지고 있다. 2년전 계약 당시와 비교해 전셋값이 떨어지면서 감액갱신 계약이 대폭 늘어난 것이다.

다음달 대단지 입주를 앞두고 있는 점도 역전세 우려가 커지는 요인 중 하나다. 재계약을 앞두고 있는 신규 입주단지 인근 아파트의 경우 신규 아파트 가격 흐름에 따라 전셋값이 더 큰 폭으로 떨어질 가능성이 있기 때문이다.

2021년 말까지 전셋값이 꾸준히 오르면서 고점을 찍은 이후 하락세가 지속적으로 이어지고 있는 만큼 하반기까지 전세 감액갱신이 더 늘어날 것으로 전망된다.

25일 부동산업계에 따르면 올해 말까지 이뤄지는 서울 아파트 전세 갱신계약에서 보증금이 더 낮아지는 하락거래 비중이 커질 것으로 전망된다.

◆ 올해 1~5월 전세 감액갱신 6594건…강남 '대치현대'…13억5000만원 ↓

지난해 빌라와 오피스텔을 중심으로 불거졌던 역전세 문제가 서울 아파트까지 번지고 있다. 역전세는 기존 전세 계약 체결시 더 낮은 가격으로 전세가가 형성돼 보증금 반환이 어려운 상황을 의미한다.

실제로 올해 들어 서울 아파트 전세 갱신계약에서 전셋값을 낮춘 하락거래 비중이 대폭 확대됐다. 2년전 전셋값이 급등하던 시기 계약을 체결했지만 지난해부터 하락세로 전환되면서 전셋값이 크게 내려갔기 때문이다.

올해 5월 서울 아파트 전세 갱신거래는 1831건이다. 이 가운데 이전 계약보다 보증금을 낮춰 재계약한 건수는 790건이다. 전세거래 가운데 하락거래 비중은 43.1%에 달한다. 같은시기 상승거래는 762건, 유지는 279건이다.

지난해 5월과 비교하면 하락거래가 대폭 늘었다. 지난해 5월 서울 아파트 전체 전세거래(4694건) 가운데 보증금을 낮춰 재계약 한 경우는 10건에 불과하다. 1년사이 79배 늘어난 것이다. 같은기간 상승거래는 4459건, 유지는 225건이다.

올해 1월부터 5월까지 체결된 서울 아파트의 전세 갱신계약 중 이전계약 보다 보증금을 낮춘 감액갱신은 6594건이다. 비중은 전체거래(1만7127건)의 38.5%에 달한다. 지난해 같은 기간과 비교하면 약 115배 급등했다. 종전계약과 보증금을 그대로 유지한 갱신거래도 1304건에서 2585건으로 늘었다.

올해 서울 집값의 바로미터로 꼽히는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에서 더 큰폭의 감액갱신이 이뤄진 것으로 나타났다. 1~2년 사이 집값이 급격하게 높아진 만큼 하락기에도 크게 영향을 받을것으로 풀이된다. 지난해 같은 기간 감액갱신 계약 57건 가운데 강남3구와 용산구에서 체결된 감액갱신 계약은 11건에 불과하다.

가장 크게 보증금을 낮춘 아파트는 서울 강남구 '대치현대아파트' 전용85㎡ 타입이다. 지난 2월 1억5000만원에 전세 계약서를 썼다. 종전계약 보증금이 15억원이었던 점을 감안하면 13억5000만원이나 낮아진 것이다. ' '

강남구 '디에이치포레센트' 전용 121㎡는 올해 1월 12억원에 전세 계약을 체결했다. 종전계약 보증금(21억원) 보다 9억원 낮은 가격이다. 강남구 '선경1차' 전용 117㎡, '타워팰리스1' 전용 164㎡는 이달 각각 11억원, 21억원에 재계약을 체결했다. 두건 모두 종전 계약보다 전셋값이 7억5000만원 떨어졌다.

◆ 올해 하반기까지 감액갱신 ↑…입주물량 늘어 '역전세' 우려 가중

전셋값이 2021년 말까지 꾸준하게 상승했다는 점을 감안하면 올해 하반기 전세 감액갱신 거래가 더 늘어날 것으로 보인다. 통상 2년 단위로 전세계약을 하는데 2년전인 2021년과 올해의 부동산 시장 상황이 180도 반전됐기 때문이다.

2021년 한 해 동안 지역에 따라 10~20% 급등했던 전세 계약들의 만기가 다가오는 가운데 2021년 6월 대비 현재 전세 시세 기준으로 서울 아파트 전체 중 40% 이상에서 가격이 떨어진 것으로 나타났다.

공인중개사 관계자는 "전셋값이 고점을 찍었던 2021년 전세계약을 체결한 경우 전셋값이 하락세를 보이고 있어 보증금을 낮출수 밖에 없다"면서 "문제는 집값이 크게 뛰었던 지역의 경우 수 억원을 토해내야하는 만큼 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있다"고 말했다.

다음달 대단지 입주를 앞두고 있는 점도 역전세 우려가 커지는 요인 중 하나다. 재계약을 앞두고 있는 신규 입주단지 인근 아파트의 경우 신규 아파트 가격 흐름에 따라 전셋값이 더 큰 폭으로 떨어질 가능성이 있기 때문이다.

오는 6월 서울 입주물량 가운데 1000가구가 넘는 주요 대단지는 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처(1163가구), 동대문구 용두동 청량리역한양수자인192(1152가구)이다. 이 외에도 강남구 대치동 '대치푸르지오써밋(489가구), 서초구 잠원동 '신반포르엘(330가구)' 은평구 수색동 'DMC아트포레자이(672가구) 등이 입주를 앞두고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "입주물량이 전월 대비 큰 폭으로 늘어나면서 전세시장에 미치는 하방압력이 상당할 전망"이라며 "전세가격이 급등세를 나타냈던 2021년과 달리, 현재는 전세가격이 큰 폭으로 하락하고 있는 만큼, 전세 만기를 앞둔 기존 단지에서의 역전세 가능성을 높이는 주요 요인으로 작동할 것"이라고 내다봤다. 

min72@newspim.com